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查價(jià)格
要了解樓盤的價(jià)格，先要了解開發(fā)商是如何對樓盤定價(jià)的。樓盤不同于一般商品，在湘潭市，除經(jīng)濟(jì)適用房由政府限價(jià)外，其它均由開發(fā)商自主定價(jià)。開發(fā)商對樓盤的定價(jià)方式通常分為成本導(dǎo)向定價(jià)、需求導(dǎo)向定價(jià)、競爭導(dǎo)向定價(jià)和可比樓盤量化定價(jià)法。從以上方式可以看出，在開發(fā)商的定價(jià)策略中，成本構(gòu)成只是基礎(chǔ)，利潤獲取的最大化才是重因。因此，購房者在了解樓盤價(jià)格的時(shí)候不要過于執(zhí)著樓盤的實(shí)際成本，而是應(yīng)從價(jià)格中看清樓盤的價(jià)值，以選擇符合自己要求的房屋。具體而言要通過以下步驟：
1、 讀懂樓盤的價(jià)格
(1)了解湘潭市整體及區(qū)域價(jià)格水平，將有助于購房者對自己購買房屋的價(jià)格范圍及不同區(qū)域的價(jià)格梯次作出判斷。這種判斷雖然宏觀，卻是不可缺少的感性認(rèn)識(shí)。要完成這樣普遍性的摸底最便捷的方式是參閱湘潭365房產(chǎn)網(wǎng)湘潭商品房住宅成交信息欄目(http://xt.fangyuan365.com/article/Class.aspID=43)該欄目選用數(shù)據(jù)為湘潭市房產(chǎn)信息網(wǎng)公開發(fā)布的數(shù)據(jù)，每周發(fā)布全市及各區(qū)域價(jià)格及銷量，助于買房新手迅速適應(yīng)樓市環(huán)境。
(2)了解價(jià)格名詞
不同的價(jià)格名詞代表了不同的含義，在湘潭市房產(chǎn)市場中，比較通用的價(jià)格名詞如下：
起價(jià)：指房產(chǎn)商所銷售房屋價(jià)格中的最低價(jià)格，通常情況下，如果是多層住宅而且不帶花園，一樓或頂樓的價(jià)格最低，也就是起價(jià)，如果一樓帶花園，頂樓的價(jià)格就是起價(jià)。如果是小高層及高層住宅，一樓的價(jià)格最低，也就是起價(jià)。所以，當(dāng)購房者打算購買房屋的時(shí)候，不要單純考慮價(jià)格，因?yàn)樵奖阋说姆课荩幼≡讲焕硐搿?/span>
均價(jià)：指所有房屋的銷售價(jià)格總數(shù)除以所有房屋建筑面積的總數(shù)，所得出的價(jià)格就是每平方米的均價(jià)。均價(jià)通常不是銷售價(jià)，好的房屋需要在此基礎(chǔ)上進(jìn)行加價(jià)，有瑕疵的房屋比這個(gè)價(jià)格要低。
最高價(jià)：是指房產(chǎn)商所銷售房屋價(jià)格中的最高價(jià)格。以武漢市為例，通常樓層適中、朝南，有良好景觀的房屋價(jià)格最高。
銷售均價(jià)：是指樓盤開盤后對外公示的價(jià)格。從理論上說，銷售均價(jià)是指所有房屋的銷售價(jià)格總數(shù)除以所有房屋建筑面積的總數(shù)。但在武漢市的實(shí)際銷售情況中，銷售均價(jià)往往是樓盤的營銷性價(jià)格。即是說，它不一定是兩者的比值，而是代表樓盤銷售策略的價(jià)格。
成交均價(jià)：是指樓盤的實(shí)際成交價(jià)格，由房屋的實(shí)際成交金額除以房屋的建筑面積得出。
2、 了解樓盤的價(jià)格
了解樓盤價(jià)格的渠道有多種，初步可以分為以下幾類：
(1)網(wǎng)絡(luò)搜索，進(jìn)入湘潭365房產(chǎn)網(wǎng)樓盤大全欄目(http://xt.fangyuan365.com/house/newhouse_show.asp)
(2)報(bào)紙廣告，目前湘潭市發(fā)行的各類報(bào)紙大都有房地產(chǎn)�？�，其中會(huì)刊登樓盤的價(jià)格。
(3)電視及電臺(tái)廣告，湘潭市很多電視臺(tái)和電臺(tái)開辟了房產(chǎn)報(bào)道欄目，其中會(huì)有樓盤價(jià)格公布。
(4)戶外及車載廣告，部分戶外及車載廣告會(huì)標(biāo)明樓盤的價(jià)格。
以上四種方式提供的了解樓盤價(jià)格的渠道，但要真正理解樓盤價(jià)格所代表的涵義還需要經(jīng)驗(yàn)判斷及專家的建議。樓盤的價(jià)格是不斷變化中的，消費(fèi)者所了解的價(jià)格只是該樓盤當(dāng)時(shí)的價(jià)格，不等于過去的價(jià)格，也不等于將來的價(jià)格。樓盤價(jià)格的變化由開發(fā)商的推盤策略所決定，隨時(shí)可能根據(jù)銷售情況和市場變化做出調(diào)整。
3、 比較樓盤的價(jià)格
通過以上兩步消費(fèi)者對樓盤價(jià)格已經(jīng)有了一定的了解。下一步就是如何面對及比較樓盤的價(jià)格了。判斷一個(gè)樓盤的價(jià)格是否合乎自己的要求，在當(dāng)前的房產(chǎn)形勢下，基本上不取決于成本，而是樓盤的價(jià)值。所謂樓盤的價(jià)值，包括樓盤所處的地段、配套、交通、物業(yè)服務(wù)、小區(qū)建設(shè)和樓盤本身的產(chǎn)品、戶型、物業(yè)形態(tài)等。也包括樓盤的附加值，主要包括樓盤的品牌及在精神層面的包裝等。兩種價(jià)值相加等于樓盤的綜合價(jià)值。
樓盤綜合價(jià)值的不同會(huì)導(dǎo)致相同(類似)地段的物業(yè)在價(jià)格上出現(xiàn)較大的差別。在這種情況下，就需要消費(fèi)者選擇自己更看中哪部分的價(jià)值，從而選擇合乎自己需求價(jià)格的樓盤。 |
