|
了解認購書、購房合同
商品房認購書指購房者與開發(fā)商簽訂的一份合同，而且獨立于正式房屋買賣合同。認購書并不是購房過程中的必須的法律程序，在《合同法》上認購書視為要約合同。雖然認購書所約定的購買行為有效，但是買賣雙方仍需簽訂正式的購房合同。因此，最終的購房法律文本只有購房合同。即便購房者不簽認購書，開發(fā)商也無權要求購房者簽訂。
根據(jù)有關規(guī)定，“認購書”是當事人的“預約”請求。即在訂立購房合同前，當事人約定將來簽訂合同的民事行為。因此，“認購書”在購房合同尚未簽訂前屬于預約合同。依據(jù)現(xiàn)行的《湘潭市商品房認購書》范本規(guī)定，認購書必須包含以下三項內(nèi)容：將來要簽訂的《湘潭市商品房買賣合同》全部內(nèi)容；當事人做出的在將來某個條件具備時簽訂購房合同的承諾；如在某個條件具備時不簽訂購房合同，“認購書”的當事人應承擔違約責任。然而，時下開發(fā)商出具的認購書多數(shù)僅有后兩項，對“將來要簽訂的購房合同所有內(nèi)容”一項卻鮮有涉及。此外，認購書中涉及的預付款項也應表述為“訂金”，而絕非需要履行購房合同所有條款的“定金”。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供的認購書，正是基于類似以上的種種不規(guī)范行為，為購房者設下重重絆腳石。購房者簽訂這樣有缺陷的認購書，一旦在日后簽訂購房合同時出現(xiàn)各式糾紛，開發(fā)商往往以購房者違約在先為由，拒絕賠付相關損失。由于購房者所簽訂的認購書確已具備法律效應，司法機關在處理此類糾紛時，只能采取調(diào)解的方式處理，這使得簽訂認購書的購房者處于不利地位。
(商品房買賣合同下載：湘潭房產(chǎn)局官網(wǎng)下載中心） |
