樓市“中考” 湘潭應(yīng)答（下）
六月收官，一年過半。中國樓市在調(diào)控與爭(zhēng)議中前行。湘潭樓市作為一個(gè)年開發(fā)量?jī)H為200萬㎡的成長(zhǎng)型樓市,在國家調(diào)控政策密集、銀根大幅收緊的大環(huán)境下,湘潭樓市卻是另辟蹊徑,走出了一方天高云淡的開闊景象。
樓市“中考”系列,試圖從政策、房?jī)r(jià)、市場(chǎng)等關(guān)系樓市的本源角度,解讀2011年上半年的湘潭樓市,還原樓市真相、梳理樓市走勢(shì),給市民的投資置業(yè)提供最有說服力的參照。
“剛需”是主力
說起上半年的銷售情況，五礦·尊城營銷總監(jiān)張衛(wèi)有些喜形于色，他說：“上半年，項(xiàng)目銷售面積達(dá)到５．４萬㎡，從購房群體來看，９０％的購房者都是“剛需”消費(fèi)者（有剛性需求的消費(fèi)者）�！彼M(jìn)一步解釋道，我們的客戶群比較多地集中在九華區(qū)域，不少業(yè)主是九華本地的拆遷戶，而且他們付款也比較‘牛氣’，很多業(yè)主是一次性付款，據(jù)我們統(tǒng)計(jì)，“至少有一半的客戶直接付的是‘現(xiàn)米’，當(dāng)然房子拆了，最緊急的事情就是買房。
“城郊制造”一度以“性價(jià)比”取勝，在全市商品房銷售排行榜中，湘軍源、華雅花園、香梓園南院、新府華城位居前列，成為了上半年的銷售贏家。從這些樓盤反饋的消息來看，自住購房占住了八成以上的比率。
在一些品質(zhì)樓盤，改善型“剛需”也非常有市場(chǎng)。在納帕溪谷三期后灣，開盤當(dāng)日就銷售出２３７套，成交金額達(dá)１．７億元；在以三房四房為主的宜華·湘江名城，銷售情況也非常喜人，上半年推出的４３０套房源銷售了９０％。
一度以投資型客戶居多的金霞美墅，在市場(chǎng)與政策的雙重作用下，消費(fèi)人群也開始有所變化，金霞美墅銷售總監(jiān)歐庭富介紹，“就目前項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看，主要是首次購房與改善型等剛性需求為主，受政策影響，本地戶口外地工作再返鄉(xiāng)置業(yè)者有所上升�！�
三房唱“主角”
在河?xùn)|某售樓部看房的郭凱文直奔主題，他的要求很明確——三房、１２０㎡以內(nèi)、總房?jī)r(jià)４０萬以下。置業(yè)經(jīng)理給他推薦了兩種三房，一種是９０㎡左右的緊湊型三房、一種是１１０㎡的舒適三房。郭凱文考慮再三，最終選擇了１１０㎡的那款，他說：“孩子都快三歲了，應(yīng)該有一個(gè)屬于自己的房間了，三房?jī)蓮d，將來把父母接過來一起住也夠用。”
“像郭先生這樣的購房者其實(shí)非常有代表性。據(jù)我們的不完全統(tǒng)計(jì)，首次置業(yè)七成以上業(yè)主的選擇范圍鎖定在三房，余下的才是二房或者四房；而改善型購房者則根據(jù)自己的經(jīng)濟(jì)能力選擇戶型，三房、四房的比率相差不大。”針對(duì)市場(chǎng)上三房唱“主角”的現(xiàn)象，香樟園南院營銷總監(jiān)宋春燕做出了上述解釋。
業(yè)內(nèi)人士黃先生認(rèn)為，“一般而言，三房作為最討巧的戶型，在市場(chǎng)一直占有相當(dāng)?shù)谋嚷剩鼉赡�，隨著房?jī)r(jià)的不斷上揚(yáng)，８０——１１０㎡緊湊三房受到市場(chǎng)的熱捧，‘節(jié)約’出來的面積剛好抵消了房?jī)r(jià)上漲的幅度�！�
在我們的走訪中也發(fā)現(xiàn)，三房是眾多樓盤的主力戶型，一般在３０－４０％之間，而在純住宅樓盤，三房所占的比率一般都在五成以上，有的甚至更高。在春滿江南，銷售經(jīng)理王寧介紹，“作為價(jià)格‘親民’樓盤，春滿江南三房比率在６０％左右�！痹诩{帕溪谷，項(xiàng)目營銷總監(jiān)譚榮錦表示，項(xiàng)目大三房比率不低，加上可以‘變身’三房的二房，三房實(shí)際比率高達(dá)７０％。
投資性消費(fèi)有看點(diǎn)
除開剛需消費(fèi)之外，上半年投資性消費(fèi)也不容小看。作為為數(shù)不多的投資型產(chǎn)品，新都匯可謂是搶足了風(fēng)頭，５．５米超大層高的“ＬＯＦＴ＋α”復(fù)式公寓擁有一層變兩層的“翻倍”功能，其適宜住家、商務(wù)、投資等多種功能于一身的特性也吸引了眾多的投資客。開盤當(dāng)日，１４１套“ＬＯＦＴ＋α”復(fù)式公寓被搶購一空。
中地·凱旋城３月推出的塞納組團(tuán)，百多套投資型產(chǎn)品開盤即告清盤，項(xiàng)目營銷總監(jiān)孫剛介紹，“在塞納組團(tuán)的業(yè)主中，有一個(gè)客戶是非常特別的，他一次性買了５套，全部是現(xiàn)金支付，真的是豪爽型買家�！�
在建鑫城·國際社區(qū)，２號(hào)公寓寫字樓以其時(shí)尚炫彩主題吸引了“８０后”的青睞，圓自己的夢(mèng)想、做獨(dú)立自主的創(chuàng)業(yè)者、開設(shè)個(gè)性的工作室，４４—６２㎡的靈動(dòng)空間與他們無拘束的夢(mèng)想一拍即合。
“市場(chǎng)上永遠(yuǎn)都有投資客，投資客涉足的范圍也相當(dāng)?shù)膶挿�，商鋪、公寓樓、住宅、別墅都有所涉足。就湘潭而言，因?yàn)楸旧硎袌?chǎng)規(guī)模并不大，可以投資的產(chǎn)品并不多，所以投資型消費(fèi)比率就相對(duì)低。一位不愿透露姓名的業(yè)內(nèi)人士對(duì)湘潭上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資顯現(xiàn)給出了以上的評(píng)價(jià)。
熱點(diǎn)區(qū)域三足鼎立
說起上半年湘潭樓市中的熱點(diǎn)版塊，九華、易俗河、板塘、昭山無疑成為了見報(bào)頻率極高的關(guān)鍵詞，它們也當(dāng)之無愧地成為了樓市中的熱點(diǎn)區(qū)域，不僅大盤云集，而且樓盤含金量也令業(yè)界側(cè)目。
從九華北二環(huán)一路數(shù)過去，九華大小樓盤差不多有十幾個(gè)，既有項(xiàng)目后續(xù)組團(tuán)的相繼上市，純新盤的競(jìng)相問世，使得九華的市場(chǎng)行情看漲；除此之外，已經(jīng)被“圈”的地塊也開始讓人浮想聯(lián)翩，以商業(yè)身份問鼎地產(chǎn)的步步高、紅星美凱龍?jiān)诰湃A也有了自己的土地儲(chǔ)備；總規(guī)劃面積約１６６０畝的濱江防洪工程暨九華湖項(xiàng)目成為了九華區(qū)域內(nèi)最為誘人的一塊蛋糕，嘉盛地產(chǎn)也因此成為了令人羨慕的幸運(yùn)兒。
在易俗河，金霞山下的“鏖戰(zhàn)”已經(jīng)開鑼，金霞山１號(hào)、湘潭碧桂園與已經(jīng)“駐軍”多年的金霞美墅形成了“三國戰(zhàn)”的鼎立格局，其中，金霞山１號(hào)的開發(fā)商來自香港、湘潭碧桂園“出品”上市公司碧桂園，金霞美墅則由本土地產(chǎn)勁旅金芙蓉置業(yè)打造，“兵”臨城下，展開的將是技術(shù)與技巧的貼身肉搏。
一條芙蓉大道將湘潭與長(zhǎng)沙緊緊相連，也將板塘與昭山連為一體。在芙蓉大道板塘段的主干道旁，３０萬㎡的中央一品正在蓄勢(shì)待發(fā)，欲蛻變成板塘住宅的“代言”；在芙蓉大道昭山段，城市“綠肺”上做保護(hù)性開發(fā)的序幕就此拉開，千畝大盤昭華新城欣然露出了冰山一角的輪廓，山水住宅的典范或許離湘潭樓市越來越近。據(jù)紅網(wǎng)湘潭
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