二、湘潭市發(fā)展目標(biāo)
1、湘潭市總體規(guī)劃
湘潭市城市總體規(guī)劃提出：將在建設(shè)富裕湘潭、生態(tài)湘潭、文化湘潭、誠信湘潭、和諧湘潭5個方面著手，建設(shè)好“一江兩岸三中心四公園五廣場六道路”，打造湘潭精美名片。
按照這一總體構(gòu)想，湘潭市將系統(tǒng)規(guī)劃、精心構(gòu)建。
一江：就是湘江城區(qū)段；
兩岸：即湘江東岸的經(jīng)濟生態(tài)風(fēng)光帶，湘江西岸的歷史文化風(fēng)光帶；
三中心：即市政府東移后形成的行政中心以及體育中心、齊白石文化藝術(shù)中心；
四公園：即雨湖公園、和平公園、菊花塘公園、白石公園；
五廣場：指的是市政中心附近的東方紅廣場、建設(shè)路口的君子蓮廣場，絲綢廣場、護潭廣場以及湘潭西大門的砂子嶺廣場；
六條道路：即韶山路、建設(shè)路、芙蓉路、河?xùn)|大道、絲綢路、吉安路。
2、湘潭市“十一五”規(guī)劃
科學(xué)編制湘潭市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展“十一五”規(guī)劃，對于抓住發(fā)展機遇、促進湘潭經(jīng)濟跨越發(fā)展、加快建設(shè)全面小康社會具有十分重要的意義。
發(fā)展戰(zhàn)略：“十一五”期間，主要實施強工富市、開放帶動、科教興市三大戰(zhàn)略。
強工富市戰(zhàn)略:進一步突出工業(yè)化的核心作用和主導(dǎo)地位，把“強工富市”作為核心戰(zhàn)略，大力推進信息技術(shù)在經(jīng)濟和社會領(lǐng)域的廣泛應(yīng)用，以信息化帶動工業(yè)化，以工業(yè)化促進信息化，促進經(jīng)濟結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略性調(diào)整。
開放帶動戰(zhàn)略。
不斷適應(yīng)新形勢，堅持境外開放和市外開放并舉，利用外資和融通內(nèi)資并重，在更大范圍、更寬領(lǐng)域和更高層次上參與國際經(jīng)濟技術(shù)合作與競爭，通過積極發(fā)展對外貿(mào)易，切實加強招商引資，不斷增強經(jīng)濟發(fā)展的外源動力。
科教興市戰(zhàn)略:科技進步與創(chuàng)新是經(jīng)濟發(fā)展和社會進步的主導(dǎo)力量，教育是科技進步和人才培養(yǎng)的重要保障，科教興市是實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略選擇。建立健全人才激勵機制，為經(jīng)濟社會的發(fā)展提供智力支撐。
總體目標(biāo)：力爭通過5年的努力，使湘潭經(jīng)濟社會發(fā)展走在全省前列，并通過創(chuàng)建中國優(yōu)秀旅游城市、全國雙擁模范城、國家園林城市、全國科技進步先進市、國家衛(wèi)生城市和全國社會治安綜合治理先進市等“六項全國榮譽”，將湘潭建設(shè)成為全國文明城市，為全面建設(shè)和率先實現(xiàn)小康、建設(shè)生態(tài)園林式現(xiàn)代化工業(yè)城市打下堅實基礎(chǔ)。經(jīng)濟總量顯著擴大，地區(qū)生產(chǎn)總值到2010年突破700億元，人均GDP突破3000美元，工業(yè)總產(chǎn)值突破1000億元，實現(xiàn)財政收入比2005年翻一番，綜合經(jīng)濟實力和市場競爭力明顯增強；人民生活質(zhì)量和人口素質(zhì)進一步提高；資源利用效率穩(wěn)步上升，生態(tài)環(huán)境不斷改善，可持續(xù)發(fā)展能力不斷增強。構(gòu)建和諧社會取得新進步。
3、湘潭市中心區(qū)發(fā)展規(guī)劃
湘潭市中心區(qū)規(guī)劃依據(jù)中心區(qū)的規(guī)劃目標(biāo)，將中心區(qū)結(jié)構(gòu)規(guī)劃成3軸、3心、4片的 布局。中心區(qū)城市設(shè)計延續(xù)總體規(guī)劃的構(gòu)思，在中心區(qū)設(shè)計一縱、二橫景觀軸。
其一：沿河?xùn)|大道以建筑景觀為主體的景觀軸，在沿線各路口形成主要建筑景觀節(jié)點，兩端路口 形成中心區(qū)的門戶空間。
其二：沿經(jīng)三路、經(jīng)四路之間，以100 m寬綠化開敝空間為主 ，以緯一路、河?xùn)|大道、霞光路和市政廣場形成序列景觀節(jié)點，在福星路和芙蓉路口形成中心區(qū)門戶空間，通過系列空間組織形成中心區(qū)環(huán)境為主的景觀軸。
其三：在行政中心與文化中 心之間，通過文化廣場、市政中心廣場、行政廣場序列組合形成中心區(qū)另一重要景觀軸。重點建設(shè)市政中心廣場．為了控制中心區(qū)建筑中的空間節(jié)奏，使空間變化有序，在重要地段安 排標(biāo)志性建筑，形成標(biāo)志作用。通過中心區(qū)環(huán)境設(shè)施和綠化空間組織形成南北綠化景觀軸和東西綠化景觀軸，以此構(gòu)成中心區(qū)城市開敞空間框架，通過對景觀軸兩邊建筑的重點控制，使景觀軸成為湘潭市中心區(qū)的特色。
第二部分：湘潭市2009年房地產(chǎn)市場特征及2010年展望
2009年初，湘潭市房地產(chǎn)業(yè)面臨金融危機的嚴(yán)峻考驗，在國家保增長、促消費的積極政策促進下，湘潭市迅速調(diào)整，走向了春天。這一年，以長株潭“兩型”社會建設(shè)為依托，以新型城市化建設(shè)為道路，湘潭市樓市由低迷到昌盛。隨著中央一系列利好政策的出臺，剛性需求得到了有效釋放，房地產(chǎn)的繁榮由一線城市迅速波及湘潭市，交易量大幅度攀升，創(chuàng)歷史新高，房屋價格適度增長，而武廣高鐵的開通及城市快速交通的不斷完善吸引了外地置業(yè)者來潭置業(yè)，房地產(chǎn)市場保持健康、快速的發(fā)展勢頭。
一、房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模穩(wěn)步上揚。
全年開發(fā)投資48.21億元，同比增長40%；房屋施工面積669.44萬㎡，同比增長68%；其中新開工面積356.03萬㎡，同比增長30%�？v觀全年，湘潭市的房地產(chǎn)走勢呈階梯式上揚，一季度的房地產(chǎn)開發(fā)投資僅5.41億元，同比下降14%，但從4月份開始，市場景氣度不斷提高，入市投資額不斷攀升，尤其是國家、省、市各項保增長的政策影響下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)重拾信心，加快開發(fā)進度，使得全年的房地產(chǎn)投資規(guī)模接近50億元，為近兩年來的最高水平。
二、商品房市場運行特點。
1、商品房銷售大幅增長，供不應(yīng)求。2009年全年批準(zhǔn)預(yù)售面積125.81萬㎡，同比下降25%，其中商品住宅批準(zhǔn)銷售106.18萬㎡。全年登記銷售166.99萬㎡，其中商品住宅銷售面積149.09萬㎡，供銷比為0.75：1。全年除1、2月份外，商品房供應(yīng)均小于需求，消化了一部分08年的庫存，使12月末累計可售商品住房由2008年末的12100余套，130萬㎡，下降到09年末的9077套，108萬㎡，可以看出，2009年市場的供需關(guān)系擺脫了08年供銷失衡的狀態(tài)，從08年的供銷比1.53：1發(fā)展為0.75：1，主要是政策利好效應(yīng)導(dǎo)致需求集中釋放，特別是房博會期間，成交量激增，僅在9月份辦理《商品房預(yù)售許可證》13個，在10月份交易會期間，成交商品房1290套，成交面積16.45萬㎡，成交金額達到4億多元�？梢哉f，2009年“房子”二字是廣大市民言語中出現(xiàn)頻率最多的詞匯，用“節(jié)節(jié)高”來形容2009年的房地產(chǎn)市場是較為貼切的，不僅房地產(chǎn)市場走勢“節(jié)節(jié)高”，而且人民的居住水平也是“節(jié)節(jié)高”。
2、中小戶型銷售繼續(xù)保持旺盛。從戶型上看，中小戶型的銷量最為突出，其中三房二廳、二房二廳最為暢銷；從面積上看，120-144㎡的面積段最暢銷，占34.7%；其次是小于60㎡的小戶型，占18.37%；再次是100-120㎡，占14%，隨著房屋品質(zhì)的提高，房價隨之有所提高，100㎡左右的二房二廳和小三房二廳住房最受消費者的熱捧。09年年末新推出的部分樓盤，已經(jīng)不再有180㎡以上的超大戶型，甚至連大于144㎡的套型也減少許多，而這種套型在2007年以前受消費者熱捧，有的開發(fā)商將項目進行設(shè)計變更，將大戶型改為中小戶型。如果除開60㎡以下的小戶型，選擇90-144㎡的消費者占61.39%，由此，開發(fā)商應(yīng)積極研究市場消費心理，生產(chǎn)適銷對路的產(chǎn)品。
3、外地購房者成市場主力。2009年，湘潭市共銷售商品住房13801套，其中本市城鎮(zhèn)居民購買6218套，湘潭縣、韶山市、湘鄉(xiāng)市等周邊地區(qū)人群購買1975套，外地人群購買5608套，占銷售總量的41%，成為僅次于本市居民的第二大購房主力。隨著長株潭三市融城步伐的加快，芙蓉大道等城際交通的不斷完善，30公里生活圈已經(jīng)形成，湘潭市的商品房以其交通便利、性價比高的特點成為其他二市居民的重要選擇，不僅如此，“兩型社會”和價格低洼相結(jié)合，還將吸引一線城市的居民來湘潭市投資置業(yè)。
4、商品房銷售均價穩(wěn)中有升。1—12月，湘潭市商品住房銷售均價2451.81元，同比增長14%。分區(qū)域來看，岳塘區(qū)商品住宅均價為2562.08元/㎡，雨湖區(qū)商品住宅均價為2217.05元/㎡，兩區(qū)房價比為1.15：1。數(shù)據(jù)顯示，2009年湘潭市商品住宅銷售均價穩(wěn)中有升，8月份曾突破3000元大關(guān)，隨后小幅下挫，位于上行區(qū)間盤整。究其原因，一是在房地產(chǎn)新政的刺激下，提振了消費信心，活躍了交易市場，住房均價水漲船高；二是湘潭市房價較為理性，沒有泡沫，上行空間較大；三是2008年底以來被抑制的剛性需求逐步釋放，成為房價小幅上漲的市場支撐；四是入市的樓盤中高層住宅所占的比重不斷增加，在一定程度上也拉升了房屋均價。
5、商品住房價位結(jié)構(gòu)較為適中。2009年，湘潭市商品住房銷售主力價位段為2000-3000元/㎡，占銷售總面積的63%，1500-2000元/㎡價位段次之，占16.14%，其余價位段的銷售僅占20.86%。
三、二手房市場持續(xù)熱銷。
2009年，湘潭市二手房簽約量屢創(chuàng)新高，二手房成交面積54.73萬㎡，成交套數(shù)5016套，成交金額6.94億元，其中二手住房成交面積42.77萬㎡，成交套數(shù)4684套，成交金額5.09億元，銷售均價1190元/㎡，同比增長151%、123%、201%、20%。
二手房交易市場十分活躍，各項數(shù)據(jù)同比大幅增長，其主要原因有四個：一是在一手房良好銷售勢頭的帶動下，市場氛圍漸趨活躍，持觀望態(tài)度的部分消費者開始入市。二是國家刺激房產(chǎn)發(fā)展相關(guān)政策效應(yīng)的具體體現(xiàn)，受到08年年底系列房產(chǎn)稅收優(yōu)惠政策的影響，加上二手房貸范圍拓寬，審核門檻降低，購房成本減少，同時政府出臺《湘潭市二手房屋交易資金監(jiān)管暫行辦法》，使二手房交易更加安全、可靠，這些利好消息使二手房市場人氣倍增，壓抑的剛性需求在此期間集中釋放。三是二手房交易融資渠道拓寬。購房者通過二手房交易資金監(jiān)管的平臺，可辦理二手房按揭業(yè)務(wù)，有效解決了交易單方或雙方按揭貸款的需求。四是二手房價格較便宜，尤其是二手住房均價一般為商品住房房價的50%左右；且面積適中，大部分為60-120㎡之間，地理位置較好，多處于交通便利、生活配套設(shè)施更為齊全的河西地區(qū)，因此二手住房廣受購房者的青睞。在上述多種有利因素的作用下，二手房市場成交量顯著上揚。
四、住房保障持續(xù)深化。
2009年，湘潭市本級新建廉租住房2848套，計15.3萬㎡，租金補貼3747戶，實物配租和租金補貼合計7415戶，“廉租房”三個字是低保家庭和住房困難人群中談?wù)撟疃嗟娜齻�字，極大地解決了最低收入階層的住房問題，許多家庭從低矮潮濕的棚戶區(qū)搬入通風(fēng)、采光良好的成套房中，這項民心工程、德政工程深入民心。
五、存在的問題。
（一）商品房存量較多。
根據(jù)長沙的數(shù)據(jù)，截止到12月底累計商品住房可售為489.07萬㎡，相比全年銷售1618.05萬㎡，占30.6%，相比之下，湘潭市的庫存量較多，近幾年入市的商品住房數(shù)量較大，雖然09年消化了一部分庫存，但是在2010年1月末，仍然有101萬㎡，相比09年全年銷售149萬㎡，占67.78%，遠遠高于長沙的比例，存量過大將會放緩新增投資的投放量，給市場穩(wěn)定帶來不利影響，希望引起各開發(fā)商的重視。
（二）公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)滯后。
隨著政府行政中心區(qū)的東移，河?xùn)|新區(qū)房地產(chǎn)建設(shè)得到較好的發(fā)展，湘潭市品位高、規(guī)模大的小區(qū)大部分集中在河?xùn)|新區(qū)，但是由于公共資源配置不到位，給居民生活帶來很多不便，河?xùn)|新區(qū)缺乏醫(yī)院、超市、學(xué)校等配套場所，使河?xùn)|新區(qū)的入住率不高。
（三）二手房市場不活躍。
湘潭市的二手房市場一直不太活躍，雖然09年在房地產(chǎn)新政的刺激下創(chuàng)歷史新高，但是與商品房相比，還存在較大的差距。2009年，一、二級市場的比值為（13801：4684=3.05：1，這說明湘潭市的成熟度還不夠，處于快速發(fā)展期。
（四）房地產(chǎn)中介不發(fā)達。
湘潭市的中介企業(yè)以租賃、二手房買賣等居間業(yè)務(wù)為主，絕大部分規(guī)模小，從業(yè)人員素質(zhì)低，行為不規(guī)范，暫沒有一家連鎖中介企業(yè)。如果中介業(yè)務(wù)不發(fā)達，那么將影響二手房的活躍。中介企業(yè)不能做大做強的原因是中介操作不規(guī)范，中介公司提供的是一種信息服務(wù)，在居間服務(wù)中，一旦將所掌握的信息報露給委托人，便失去了對該信息的獨占，部分委托人一旦得到信息后，為了逃避支付報酬的義務(wù)，想方設(shè)法“跳單”，以各種理由和方式擺脫中介公司，致使中介公司的合法權(quán)益受到損害，這種現(xiàn)象不僅湘潭有，其他城市也有，湘潭市房地產(chǎn)管理部門要認真研究，引導(dǎo)中介企業(yè)健康發(fā)展。
（
五）河?xùn)|、河西房地產(chǎn)發(fā)展不平衡。
河?xùn)|河西房地產(chǎn)發(fā)展不平衡表現(xiàn)在兩個方面：一是開發(fā)量和均價不平衡，2009年，河?xùn)|銷售商品住宅9758套，面積102.66萬㎡，均價2562元/㎡，河西銷售商品住宅4043套，面積48.22萬㎡，均價2217元/㎡，河?xùn)|銷量是河西的2.4倍，均價高345元/㎡；二是基礎(chǔ)建設(shè)配套不平衡，河?xùn)|基礎(chǔ)設(shè)施、商品網(wǎng)點配套、交通便利程度遠不如河西，人們愿意選擇在河西居住，認為河西更宜居，但是河西地區(qū)是舊城區(qū)，居住密度高，拆遷難度大，可開發(fā)的項目相對較少，有的樓盤剛一開盤，很短的時間內(nèi)便銷售一空。應(yīng)大力加強河西的舊改力度，同時湘潭市政府應(yīng)加大河?xùn)|的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。
六、2010年展望
（一）棚戶區(qū)改造激發(fā)有效需求。2010年湘潭市委市政府高度重視棚戶區(qū)改造，已經(jīng)成立了以房產(chǎn)局牽頭的棚戶區(qū)建設(shè)公司，一方面激活了住房需求，另一方面又為需求的實現(xiàn)提供了資金支撐，可以預(yù)見，隨著棚戶區(qū)改造工作的深入推進和住房保障政策的釋放，將進一步激活住房需求，形成湘潭市梯級住房消費體系，為均衡房地產(chǎn)市場將起到積極的作用。
（二）長株潭融城效應(yīng)逐步釋放。隨著兩型社會的發(fā)展和長株潭融城步伐的加快，將打造一個巨大的發(fā)展平臺，特別是3月25日通車的芙蓉大道和紅易大道，大大縮短了三市的時空距離，沿線土地升值空間大，為房地產(chǎn)發(fā)展帶來新的機遇�？梢灶A(yù)見，隨著制約房地產(chǎn)發(fā)展的壁壘的消除，我市與長沙的融入度會越來越高，帶來機遇的同時，也帶來挑戰(zhàn)，湘潭市有實力的開發(fā)企業(yè)走出湘潭，也有越來越多的外來開發(fā)企業(yè)進入湘潭市，對湘潭市本土企業(yè)的產(chǎn)生沖擊，我們要在心里上做好充分準(zhǔn)備，當(dāng)湘潭市的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展到一定時候時，像國內(nèi)的房地產(chǎn)巨頭會到湘潭市發(fā)展。
（三）市場銷售前景樂觀，房價穩(wěn)步上揚。隨著新型城市化建設(shè)和城市的不斷擴容以及對房價的心里預(yù)期等因素都將轉(zhuǎn)化為對房屋的需求，使得房屋銷售前景樂觀，房價也將穩(wěn)步上揚，全年均價可能突破2800元，個別樓盤單價將突破4000元。但是，由于受金融政策影響，二套房貸首付不得低于40%，將抑制投機和投資性消費，需要引起各開發(fā)商的注意。
（四）二手房交易將有所抑制。2009年國家出臺稅收政策對于二手房交易活躍有極大的促進作用，2010年將稅收政策門檻抬高，對于五年內(nèi)交易的房屋有較大的抑制作用，但是由于絕大部分二手房超過五年，所以抑制量不大。此外，湘潭市房產(chǎn)局的擔(dān)保公司提供的二手房按揭平臺將與金融機構(gòu)特別是公積金中心進行深度合作，為廣大購房者提供融資服務(wù)，促進二手房活躍。 |
