湘潭365房產(chǎn)網(wǎng)10月23日獨(dú)家訊 自2010年以來(lái)國(guó)家出臺(tái)了一系列房地產(chǎn)調(diào)控措施,部分城市房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲得到初步遏制,但是市場(chǎng)期待的房?jī)r(jià)下跌并未出現(xiàn),各種深層次的問(wèn)題仍沒(méi)有解決,當(dāng)前的市場(chǎng)狀況讓很多人看不清楚。
目前隨著樓市調(diào)控步步深入之下，房產(chǎn)市場(chǎng)觀望情緒愈發(fā)濃烈。資金短缺，銷量慘淡，重重壓力之下，開(kāi)發(fā)商守得住嗎？特價(jià)房、巨額優(yōu)惠、良心價(jià)開(kāi)盤，五花八門的優(yōu)惠活動(dòng)，購(gòu)房者是否應(yīng)該出手呢？
在漲停與觀望、看跌與抗跌、保障與市場(chǎng)的選擇中，誰(shuí)出會(huì)給出最正確的回答？未來(lái)的湘潭房產(chǎn)市場(chǎng)又將走向哪里？本期，湘潭365房產(chǎn)網(wǎng)獨(dú)家推出把脈當(dāng)下湘潭樓市八大看點(diǎn)。
一，調(diào)控有益湘潭房產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展
相對(duì)于2010年來(lái)講，湘潭銷售的總量還有一個(gè)小幅的增長(zhǎng)。這跟全國(guó)很多城市都不太一樣，全國(guó)很多城市都是總體銷量下降，特別是到8月份之后，湘潭樓市每天的成交量都相當(dāng)客觀。調(diào)控則是樓市在真正達(dá)到泡沫破滅之前給它攔一下。
調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)是一件有益的事情,倘若樓市不加控制，可能最終的結(jié)果是不可估量的損失。目前“限價(jià)，限貸”的形勢(shì)下，實(shí)際上對(duì)開(kāi)發(fā)商也是一個(gè)鍛煉。而目前的情況下，房產(chǎn)市場(chǎng)回歸理性之后，它會(huì)更加健康地發(fā)展。
二，爭(zhēng)搶剛需客戶的細(xì)分市場(chǎng)
開(kāi)發(fā)商始終存在幾個(gè)階梯狀的陣營(yíng)：先天條件好的，從自身產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型到房地產(chǎn)或從事房地產(chǎn)本業(yè)，資金準(zhǔn)備充足，在基建和開(kāi)發(fā)過(guò)程中信譽(yù)良好，銀行信貸信譽(yù)和關(guān)系良好的，融資渠道就豐富，資金鏈強(qiáng)勁，利息支出也小，不會(huì)出什么問(wèn)題。那些因?yàn)樽陨碣Y金實(shí)力不足，強(qiáng)行開(kāi)發(fā)、期望值較高的企業(yè)，只是期望在市場(chǎng)上揚(yáng)的時(shí)候賺一把就跑，投機(jī)欲望高的，遇見(jiàn)市場(chǎng)動(dòng)蕩，只能依靠民間高息高貸，經(jīng)營(yíng)時(shí)間過(guò)長(zhǎng)的話，就會(huì)崩盤�？偰苡腥谫Y的渠道，關(guān)鍵在于時(shí)間成本和資金成本、建設(shè)成本的綜合控制，并實(shí)現(xiàn)銷售。否則，只有一個(gè)最壞的結(jié)果。
對(duì)于頻頻閃現(xiàn)的調(diào)控，開(kāi)發(fā)商在心理期望上與營(yíng)銷策略上準(zhǔn)便主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：首先體現(xiàn)在對(duì)價(jià)格的確定和對(duì)自己項(xiàng)目利潤(rùn)期望值的調(diào)整，為縮短銷售周期，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金回流，采取低開(kāi)快走的方式。其次是理性分析市場(chǎng)，加大營(yíng)銷投入，采取新穎的營(yíng)銷方式帶動(dòng)客戶儲(chǔ)備和實(shí)現(xiàn)銷售。在市場(chǎng)一直上揚(yáng)的過(guò)程中，只要投入就有產(chǎn)出，或者不投入一樣產(chǎn)出的日子，會(huì)一下變成爭(zhēng)搶剛需客戶的細(xì)分市場(chǎng)。
三，開(kāi)發(fā)商正處于降與不降的博弈關(guān)鍵期
綜看湘潭整體樓市，現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商正處于降與不降的博弈關(guān)鍵期，開(kāi)發(fā)商抗價(jià)心態(tài)顯然不會(huì)持久，現(xiàn)若成交低迷現(xiàn)象得不到緩解，隨著未來(lái)入市項(xiàng)目的增多，滯銷情況將進(jìn)一步加劇，房?jī)r(jià)拐點(diǎn)也將明顯出現(xiàn)。
在樓市進(jìn)入深度博弈期之時(shí)，雖然開(kāi)發(fā)商對(duì)政策和市場(chǎng)仍心存僥幸，不到最后一刻不死心，但在當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境之下，現(xiàn)實(shí)并不樂(lè)觀，也不容得他們繼續(xù)等待。隨著樓市調(diào)控的深入，開(kāi)發(fā)商的選擇空間逐漸收窄，雖然其近期的表現(xiàn)顯得有些不緊不慢，但內(nèi)心的焦慮使其對(duì)市場(chǎng)信號(hào)更為敏感.
低迷成為今年“金九銀十”樓市的關(guān)鍵詞，但是少數(shù)樓盤卻依舊取得不錯(cuò)的銷量，這與樓盤的定價(jià)有很大的關(guān)系。在當(dāng)前市場(chǎng)下，以地段來(lái)定價(jià)將會(huì)逐漸被購(gòu)房者冷落，高性價(jià)比樓盤將會(huì)成為熱門。在這樣一個(gè)欲降還羞、欲進(jìn)還退的市場(chǎng)行情下，博弈的結(jié)果是將機(jī)會(huì)擺在了天枰的兩邊，開(kāi)發(fā)商希望以“量”搏得翻盤，購(gòu)房者未嘗沒(méi)有機(jī)會(huì)，好好把握也可乘機(jī)淘到好的樓盤。
四，調(diào)整收益預(yù)期平價(jià)出倉(cāng)為上策
特定的市場(chǎng)環(huán)境下，開(kāi)發(fā)商不會(huì)逆市而行，除非他不想發(fā)展。但是大規(guī)模、大幅度的優(yōu)惠措施要承擔(dān)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)太大，因此營(yíng)銷重點(diǎn)還是會(huì)放在以一些小規(guī)模優(yōu)惠活動(dòng)試探和摸索市場(chǎng)。
目前湘潭的剛需群體很大，第一部分包括從家庭分離出去的年輕群體，結(jié)婚買房；第二部分群體是拆遷戶，城市化進(jìn)程的產(chǎn)物；第三部分為五縣一市人群， 市區(qū)購(gòu)房是人們熱愛(ài)生活向往美好生活的表現(xiàn)；最后一部分群體是外來(lái)務(wù)工或做生意之個(gè)體，在湘潭置業(yè)發(fā)展也是他們的奮斗目標(biāo)。
需求群體希望買到與自身目前層次相匹配的物業(yè)單位，一般面積區(qū)間應(yīng)該在70——100平方米左右為主，面積100平以下，價(jià)格在3800左右不過(guò)4200為宜的總價(jià)應(yīng)該在35至45萬(wàn)之間。
開(kāi)發(fā)商出貨才是明智的，政策的調(diào)整尚未見(jiàn)底，對(duì)開(kāi)發(fā)商而言，出貨才能掌握主動(dòng)；應(yīng)該說(shuō)現(xiàn)在明智的開(kāi)發(fā)商定價(jià)都很理性，在當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境下，一旦政策面趨好，不排除新一輪的價(jià)格反彈。所以，消費(fèi)者現(xiàn)在出手比較劃算。
