【要點提示】
開發(fā)商沒有于約定的交房日前通知購房人提供辦理銀行按揭所需的相關(guān)資料，造成購房人未能于交房日前辦理好銀行按揭以交清剩余購房款，從而導(dǎo)致購房人不能如期受領(lǐng)房屋，對此開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)延期交房的違約責(zé)任。
【案件索引】
一審：湖南省長沙市芙蓉區(qū)人民法院（2010）芙民初字第XXX號（2011年3月23日）
二審：湖南省長沙市中級人民法院（2011）長中民三終字第XXXX號（2011年7月5日）
【案情】
原告張某。
被告XXXX實業(yè)有限公司。
湖南省長沙市芙蓉區(qū)人民法院經(jīng)審理查明：
2006年9月1日，張某（買受人）與XX公司（出賣人）簽訂一份《商品房買賣合同》。合同約定：張某購買XX公司開發(fā)的XX市XXX路XXX號XXXX小區(qū)第X幢第XXX號房；房屋建筑面積94.74平方米；房屋單價每平方米1900.45元，總價款180049元；付款方式為銀行按揭：合同簽訂當(dāng)日買受人向出賣人支付首付款60049元，余額計120000元辦理銀行按揭，買受人根據(jù)銀行需要及時有效提供按揭資料；交房日期為2007年3月16日前；合同第九條是“出賣人逾期交房的違約責(zé)任”，內(nèi)容為：“出賣人如未按合同規(guī)定的期限將該商品房交付買受人使用，按下列第1種方式處理：1、按逾期時間，分別處理（不作累加）：（1）逾期不超過60日，自本合同第八條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房價款萬分之二的違約金，合同繼續(xù)履行；（2）逾期超過60日后，買受人有權(quán)解除合同。買受人解除合同的，出賣人應(yīng)當(dāng)自買受人解除合同通知到達之日起30天內(nèi)退還全部已付款，并按買受人累計已付款的2%向買受人支付違約金。買受人要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，自合同約定的最后交付期限的第二天起至實際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房價款萬分之二的違約金。2、/”；雙方還對其他事項進行了約定。
同日，雙方還簽訂了一份《合同補充協(xié)議》作為《商品房買賣合同》的附件四，與《商品房買賣合同》具有同等法律效力。其中約定：由出賣人承擔(dān)的書面通知義務(wù)，以登報通知為準(zhǔn)，報紙為《XX晚報》，自出賣人登報之日起，視為已履行通知義務(wù)；買受人以銀行貸款方式支付部分房款的，則（1）買受人須在出賣人指定的銀行辦理貸款，且在合同約定期限內(nèi)交齊貸款所須的相關(guān)資料及辦理貸款相關(guān)手續(xù)，并在合同簽訂之日起三十日內(nèi)到指定地點辦理貸款公證手續(xù)，逾期出賣人按合同約定追究買受人的違約責(zé)任；（2）如因買受人原因，貸款未獲批準(zhǔn)或未達到貸款額度，買受人應(yīng)在收到出賣人發(fā)出的書面通知后三十日內(nèi)以現(xiàn)金形式補足相應(yīng)款項，逾期出賣人追究買受人的違約責(zé)任；買受人未向出賣人付清房屋全部房款或未按時辦理貸款手續(xù)，出賣人有權(quán)拒絕向買受人交付房屋，直至買受人付清全部房款或辦理完貸款手續(xù)；如買受人逾期向出賣人支付房款，除應(yīng)向出賣人承擔(dān)違約責(zé)任外，合同約定的房屋交付期限做相應(yīng)的順延。
合同簽訂當(dāng)日，張某向XX公司一次性付清首付款60049元及其他相關(guān)費用。
此后，XX公司因故未能于2007年3月16日前通知張某到指定的銀行辦理銀行按揭手續(xù)，亦未能于2007年3月16日前交房。張某與XX公司之間就交房、辦證及給付違約金等事宜協(xié)商不成，釀成糾紛，形成訴訟。截止法庭辯論終結(jié)之日，XX公司仍未將本案訟爭的XXXX小區(qū)第X幢XXX號房屋交付給張某。
案件審理中，XX公司法庭陳述稱，其曾經(jīng)向張某發(fā)出過催交銀行按揭資料的通知。具體過程是于2009年11月10日向張某郵寄了《辦理銀行按揭通知》，內(nèi)容為：“張某業(yè)主：我公司XXXX小區(qū)項目，現(xiàn)正在辦理銀行按揭手續(xù)，請接到通知７日內(nèi)帶好相關(guān)資料到XXXX小區(qū)售樓中心辦理相關(guān)手續(xù)，特此通知！”。同時，XX公司還將通知張貼在了XXXX小區(qū)售樓部的外墻上。但張某沒有按照通知的要求到公司辦理相關(guān)銀行按揭手續(xù)，且至今尚未付清全部房款。因此，張某存在違約，XX公司則依約有權(quán)延期交房。
對于XX公司的上述意見和說法，張某表示不予認(rèn)可，認(rèn)為：一是合同簽訂好幾年了，但XX公司沒有誠信履約，以至于銀行按揭手續(xù)一直未能正常辦理，因而是XX公司違約在先；二是張某曾于2009年12月7日到XXXX小區(qū)售樓部找XX公司的售樓工作人員交涉銀行按揭手續(xù)的辦理事宜，XX公司工作人員卻要求重新簽訂購房合同才能辦理銀行按揭手續(xù)，張某未予同意而要求按原合同執(zhí)行，雙方就此協(xié)商不成；三是產(chǎn)生本案糾紛的根本原因就在于XX公司在簽訂合同之后還對項目進行加層建設(shè)，從17層加至21層，以至于有關(guān)規(guī)劃審批手續(xù)一直未能辦理，拖了幾年，相應(yīng)的銀行按揭手續(xù)也就拖了幾年，因此導(dǎo)致本案糾紛的責(zé)任完全在XX公司一方。
以上事實，有當(dāng)事人身份戶籍資料、《商品房買賣合同》、收款收據(jù)及當(dāng)事人法庭陳述等經(jīng)庭審質(zhì)證的證據(jù)證實，足以認(rèn)定。
原告張某訴稱：2006年9月1日，我與XX公司簽訂《商品房買賣合同》。合同約定，XX公司應(yīng)當(dāng)于2007年3月16日履行交房義務(wù)。我已經(jīng)按合同約定履行了交付房款的義務(wù)。由于XX公司的原因，房屋遲遲不能交付，使得我只能繼續(xù)租住他人的住房，每年都要支付高昂的房屋租金，也給生活帶來了不便。XX公司的違約行為嚴(yán)重損害了我的合法權(quán)益，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。為維護我的合法權(quán)益，請求法院判令XX公司給付張某延期交房違約金12522元（暫計算至2010年1月7日）。
被告XX公司辯稱：根據(jù)合同約定，如果張某沒有按照約定交付房款，XX公司則有權(quán)拒絕交房�，F(xiàn)張某沒有按照約定辦理銀行按揭，只是交了首付款，之后就再也沒有付款，因而按照合同約定XX公司沒有向張某交房并給付延期交房違約金的義務(wù)。請求法院駁回張某的全部訴訟請求。
