【審判】
湖南省長沙市芙蓉區(qū)人民法院審理認(rèn)為：
張某與XX公司簽訂的《商品房買賣合同》是雙方當(dāng)事人的真實意思表示，內(nèi)容不違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循誠實信用原則，全面履行合同義務(wù)。張某按照合同的約定履行了交付首付款及其他費(fèi)用的義務(wù)。關(guān)于剩余房款，雙方約定到XX公司指定的銀行辦理按揭，同時約定先付清房款后交房，因而依合同法理，XX公司有義務(wù)在約定的交房日前通知張某辦理銀行按揭手續(xù)�，F(xiàn)XX公司未能于約定的交房日前通知張某辦理銀行按揭手續(xù)，致使張某未能通過銀行按揭方式交齊購房款，同時也就未能如期受領(lǐng)房屋。因此，XX公司應(yīng)當(dāng)依約向張某償付逾期交房違約金。本案中違約金的具體數(shù)額則應(yīng)以已付首付款60049元為基數(shù)，按合同約定的日萬分之二的比例，從2007年3月17日起計算至張某向法院起訴之日即2010年1月7日止。
XX公司辯稱張某只是交了首付款，因而無權(quán)要求XX公司給付逾期交房違約金。對此法院認(rèn)為，XX公司未能于合同約定的交房日期前通知張某到指定銀行辦理按揭貸款手續(xù)，導(dǎo)致張某未能交清房款，進(jìn)而導(dǎo)致張某未能如期收房，如此局面的形成與XX公司有關(guān)。因而張某要求XX公司根據(jù)合同的約定承擔(dān)違約金，符合法律規(guī)定。XX公司的相關(guān)辯稱意見則沒有事實依據(jù)，法院不予采納。
綜上所述，依照《中華人民共和國合同法》第六條、第八條、第六十條、第一百零七條、第一百一十四條的規(guī)定，判決：XX公司給付張某延期交房違約金（以已交首付款60049元為基數(shù)，按日萬分之二的比例，從2007年3月17日起計算至2010年1月7日止）。
XX公司不服一審判決，上訴稱：一、XX公司已于2006年1月通過張貼《辦理按揭貸款通知》的方式，通知了張某來辦理按揭，而張某未來辦理相關(guān)手續(xù)；二、XX公司于2009年11月10日向張某發(fā)出《辦理銀行按揭通知》，通知張某在接到通知7日內(nèi)帶好相關(guān)資料來辦理按揭手續(xù)，但張某至今未來辦理；三、根據(jù)雙方簽訂的《合同補(bǔ)充協(xié)議》的約定，在張某未向XX公司交清房屋全部價款或未辦好銀行按揭手續(xù)時，XX公司有權(quán)拒絕交房且雙方約定的交房期限相應(yīng)順延。因此，XX公司拒絕交房是行使正當(dāng)權(quán)利，無須承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任。綜上，請求二審法院撤銷一審判決，依法改判駁回張某關(guān)于給付延期交房違約金的訴訟請求。
張某答辯上訴稱，一審判決認(rèn)定事實清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。請求二審法院駁回XX公司的上訴請求，維持一審判決。
湖南省長沙市中級人民法院二審查明的事實與一審相同，對一審認(rèn)定的事實依法予以確認(rèn)。
湖南省長沙市中級人民法院二審認(rèn)為：根據(jù)現(xiàn)有證據(jù)，XX公司于2009年11月10日通知業(yè)主辦理按揭手續(xù)前，張某就已按照XX公司的要求履行了提供辦理按揭所需的相關(guān)材料的義務(wù)。XX公司認(rèn)為張某未按期辦理銀行手續(xù)的訴訟主張因未提供證據(jù)予以證實，法院不予采納。且上訴人XX公司已經(jīng)存在逾期交房的事實，現(xiàn)XX公司未能于約定的交房日前通知張某辦理銀行按揭手續(xù)，致使張某未能通過銀行按揭方式交齊購房款，同時也就未能如期受領(lǐng)房屋。上訴人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)延期交房的違約責(zé)任。綜上所述，上訴人的上訴請求及理由不能成立。據(jù)此，原審判決認(rèn)定事實清楚，適用法律正確，審判程序合法，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款（一）項之規(guī)定，判決：駁回上訴，維持原判。
【評析】
在房地產(chǎn)交易活躍的今天，購房人與開發(fā)商之間的商品房買賣合同糾紛屢見不鮮。
在眾多的商品房買賣合同糾紛中，有一類糾紛是比較常見的，那就是開發(fā)商未能按照約定的期限交付房屋，由此引發(fā)購房人要求開發(fā)商交付房屋，并給付延期交房違約金之類的糾紛。
房屋未能如期交付，原因有可能多種多樣。開發(fā)商則往往主張是購房人未按約付清房款的原因?qū)е碌模虼碎_發(fā)商不應(yīng)承擔(dān)延期交房的違約責(zé)任。如果僅僅從客觀結(jié)果上來看，這種說法也不無道理，比如本案中雙方在《合同補(bǔ)充協(xié)議》確實約定了如果張某未付清全部購房款，那么XX公司有權(quán)延期交房，且不應(yīng)承擔(dān)給付延期交房違約金的責(zé)任。本案中XX公司正是如此答辯的，因為客觀上張某也確實只付清了首付款。
但不能僅僅從客觀結(jié)果上看待購房人未付清全部購房款的問題，而要具體考察導(dǎo)致購房人未付清全部購房款的具體原因，尤其是在購房款付款方式為首付加銀行按揭的情況下，要重點考慮是購房人的原因，還是開發(fā)商的原因?qū)е沦彿咳宋锤肚迦抠彿靠睿ㄖ饕侵敢蚝畏皆蛭茨苷＾k理銀行按揭手續(xù)以付清全部購房款）。
在購房款付款方式為首付加銀行按揭的情況下，從購房人的角度來看，一方面購房人主觀上肯定是希望盡快順利辦好銀行按揭手續(xù)以付清全部購房款的；另一方面，購房人能否順利辦理銀行按揭手續(xù)以付清全部購房款，客觀上是依賴于開發(fā)商的，因為銀行往往只和開發(fā)商發(fā)生直接的業(yè)務(wù)聯(lián)系，而不與一個一個的購房人發(fā)生直接的業(yè)務(wù)聯(lián)系。購房人只要按照開發(fā)商的要求提供身份證等相關(guān)資料即可�；诖耍_發(fā)商就有義務(wù)及時通知購房人提供身份證等辦理銀行按揭手續(xù)需要購房人提供的相關(guān)資料，而且通知事項應(yīng)當(dāng)是明確的，盡量一次性通知到位的。
問題就在于《商品房買賣合同》中，在開發(fā)商應(yīng)當(dāng)何時、以何種方式通知、通知的具體事項等方面的約定往往籠統(tǒng)模糊，導(dǎo)致購房人只能聽任開發(fā)商為所欲為，購房人往往處于極其不利的地位。本案中，XX公司主張早在雙方簽訂《商品房買賣合同》前就已通知張某準(zhǔn)備銀行按揭相關(guān)資料，且在2009年11月10日書面通知了張某提供資料；是張某不配合提供資料而導(dǎo)致銀行按揭手續(xù)不能順利辦理，進(jìn)而導(dǎo)致購房款未全部付清，因此張某違約在先，XX公司依約有權(quán)延期交房。張某則認(rèn)為是因為XX公司擅自變更規(guī)劃而導(dǎo)致銀行按揭手續(xù)遲遲不能順利辦理；《商品房買賣合同》簽訂后，尤其是既定的交房日期2007年3月16日之后的幾年內(nèi)，張某都在等待XX公司通知提供銀行按揭資料，但就是遲遲不見XX公司的通知；而等到XX公司于2009年11月10日通知提供按揭資料時，XX公司又要求重新簽訂《商品房買賣合同》，并且拒絕承擔(dān)延期交房的違約責(zé)任，對此張某當(dāng)然不能接受，因此銀行按揭手續(xù)未能順利辦理，完全是XX公司一方的原因造成的，XX公司違約在先，因此應(yīng)當(dāng)依約承擔(dān)違約責(zé)任。
對于XX公司是否已經(jīng)通知張某提供銀行按揭資料，對于銀行按揭手續(xù)未能順利辦理的原因到底是在張某，還是在XX公司，由于雙方在《商品房買賣合同》中約定得并不明確，因而法官在審理中也往往難以作出明確的判斷。但有一點可以肯定的是，既然《合同補(bǔ)充協(xié)議》中約定了如果未付清全部購房款則不予交房，既然《商品房買賣合同》中明確約定了交房時間，既然雙方約定了付款方式為首付加銀行按揭模式，基于上文分析可知，XX公司就應(yīng)當(dāng)于約定的交房日前通知張某提供資料，以便張某能夠在既定交房日前順利辦理銀行按揭手續(xù)，付清全部購房款，從而如期受領(lǐng)房屋。這樣的判斷完全符合雙方訂立合同的目的，對XX公司來說，則應(yīng)是誠信履約的必然要求。而本案中的情況恰好是XX公司未能于約定的交房日前通知張某提供按揭資料，從而導(dǎo)致銀行按揭手續(xù)未能順利辦理，購房款未能全部付清，房屋未能如期交付等一系列合同未能全面履行的后果，進(jìn)而引發(fā)糾紛，形成訴訟。因此，本案中開發(fā)商XX公司在一審、二審中均遭敗訴，也就成了必然。
