湘潭365房產(chǎn)網(wǎng)7月18日訊 簽訂購(gòu)房合同時(shí)一定要慎重對(duì)待，因?yàn)槟臋?quán)利和義務(wù)都體現(xiàn)在內(nèi)了。另外，一旦將來(lái)與銷售方發(fā)生糾紛，購(gòu)房合同可是解決的重要根據(jù)和憑證。所以，在簽合同之前，您需要仔細(xì)查驗(yàn)發(fā)展商的資格和"五證"(即計(jì)委立項(xiàng)可行性研究的批件、規(guī)劃許可證、土地使用證、開工建設(shè)許可證、商品房預(yù)售許可證)；如果是現(xiàn)房, 根據(jù)規(guī)定，發(fā)展商已經(jīng)不需要再辦理"銷售許可證"，而改為辦理大產(chǎn)權(quán)證的審批手續(xù)，去產(chǎn)權(quán)登記部門進(jìn)行房屋所有權(quán)的初始登記，辦理《房屋產(chǎn)權(quán)證》。您一定要看清楚發(fā)展商的《房屋產(chǎn)權(quán)證》是否包括了您想買的房子？一切檢查完畢后，您還需要交納一定數(shù)額的定金。
在合同中，買房人必須要把全部有疑惑的問(wèn)題落實(shí)下來(lái)，通常，發(fā)展商會(huì)將一些承諾印在宣傳品中，或由售樓人員口頭答應(yīng)，但是等到實(shí)際交付的時(shí)候，很可能就會(huì)出現(xiàn)問(wèn)題，而引起糾紛。發(fā)展商會(huì)把先前的承諾否決，說(shuō)合同中沒(méi)寫。所以，您千萬(wàn)不要疏忽大意，任何值得注意的問(wèn)題都要落實(shí)在合同里。
您如果對(duì)簽訂合同沒(méi)有把握，可以委托律師來(lái)協(xié)助辦理，律師可以幫助您起草補(bǔ)充協(xié)議、審查稅費(fèi)明細(xì)表、審核契約須知、制定簽約后的付款進(jìn)程表、審查付款情況等等。
(注意： 還有可能會(huì)出現(xiàn)的情況是，購(gòu)房者在交付了定金之后，隨著對(duì)該房產(chǎn)項(xiàng)目了解的加深而感覺(jué)不好，不想購(gòu)買的時(shí)候，發(fā)展商能否退還定金？這就需要購(gòu)房人和發(fā)展商在雙方協(xié)議中明確何種情況下，購(gòu)買者可以終止協(xié)議，拿回定金。)
簽訂購(gòu)房合同時(shí)，應(yīng)特別注意四點(diǎn):
一是房屋面積出現(xiàn)誤差時(shí)，選擇退房、要求賠償、據(jù)實(shí)結(jié)算等是消費(fèi)者的主要權(quán)利，購(gòu)房人應(yīng)當(dāng)特別注意合同中對(duì)這種權(quán)利的約定；
二是商品房買賣合同示范文本內(nèi)“面積確認(rèn)及面積差異處理”中空格處可填寫雙方自行約定的內(nèi)容，而不是開發(fā)商單方規(guī)定的對(duì)消費(fèi)者不公平、不合理的條款，不可輕易填寫或草率約定；
三是不可輕易同意開發(fā)商刪除商品房買賣合同示范文本內(nèi)印制的預(yù)先擬訂內(nèi)容；
四是如果必須填寫“自行約定”內(nèi)容或刪除商品房買賣合同示范文本內(nèi)印制的預(yù)先擬訂的“面積確認(rèn)及面積差異處理”有關(guān)條款內(nèi)容，建議向有關(guān)行政管理部門或律師咨詢。
預(yù)防開發(fā)商合同上做手腳
案情
新年伊始，王小姐盤算著和未婚夫置辦一套婚房，經(jīng)過(guò)現(xiàn)場(chǎng)多次勘察比較，王小姐看中了某明星代言的一個(gè)新盤。精美的樓書、熱情的服務(wù)、便利的交通、增值的前景……以上種種，都是王小姐打算下血本購(gòu)買房屋的重要因素。開發(fā)商預(yù)售的樓盤是精裝修的房屋，在王小姐交付定金時(shí)，售樓小姐十分肯定地稱在正式簽訂的預(yù)售合同中會(huì)明確約定房屋裝修方面的問(wèn)題。但到了正式簽約的時(shí)候，細(xì)心的王小姐還是發(fā)現(xiàn)，在房屋的價(jià)格條款部分，開發(fā)商提供的《預(yù)售合同》中只是列出了房屋的總價(jià)款。讓王小姐頗為不放心的是，如果在合同中不列明該價(jià)款已包含裝修款，那么以后開發(fā)商會(huì)不會(huì)讓她再繳納裝修款項(xiàng)。王小姐特意就此疑問(wèn)向售樓小姐咨詢，售樓小姐哈哈一笑，稱王小姐不懂行，售樓小姐稱她銷售的幾十套房屋都是這樣簽的合同，房屋的裝修是開發(fā)商贈(zèng)送給業(yè)主的，所以在《預(yù)售合同》的價(jià)款部分不必多此一舉，加上這么一條。半信半疑的王小姐最后還是按照售樓小姐的要求簽了《預(yù)售合同》，并且按照《預(yù)售合同》的約定，支付了首付款。后來(lái)，王小姐經(jīng)朋友指點(diǎn)，在業(yè)主論壇上和其他業(yè)主交流，了解到此開發(fā)商一期銷售的部分房屋內(nèi)有裝修的質(zhì)量問(wèn)題。王小姐想想很后怕，擔(dān)心到時(shí)候自己的房子也有這樣那樣的問(wèn)題。誰(shuí)知到了正式交房的時(shí)候，王小姐還是發(fā)現(xiàn)自己房子的裝修存在質(zhì)量問(wèn)題，王小姐一怒之下，起訴到法院，要求開發(fā)商退還全部房款，解除雙方簽訂的《預(yù)售合同》。
判決
法院認(rèn)為：雙方訂立的《預(yù)售合同》是雙方當(dāng)事人真實(shí)意思的表示，王小姐訴稱開發(fā)商在訂立合同時(shí)存有欺詐的行為，因其未提供足夠的證據(jù)，法院不予采信。同時(shí)對(duì)于王小姐解除《預(yù)售合同》，退還房款的訴訟請(qǐng)求不予支持.
評(píng)析
本案中，王小姐的訴訟請(qǐng)求缺乏必要的法律依據(jù)，難以得到法院判決的支持。首先，廣義的合同解除有法定解除和約定解除之分。法定解除是指合同在履行過(guò)程中出現(xiàn)法律規(guī)定的解除情形時(shí)，當(dāng)事人可以依法解除合同。約定解除是指雙方當(dāng)事人通過(guò)協(xié)商同意將合同解除的行為。結(jié)合本案，開發(fā)商預(yù)售的房屋內(nèi)部裝修存有質(zhì)量問(wèn)題，并未使得整個(gè)合同目的不能實(shí)現(xiàn)。王小姐在簽訂《預(yù)售合同》時(shí)也未就內(nèi)部裝修的質(zhì)量問(wèn)題設(shè)定解除權(quán)的條款。因此，無(wú)論從法律角度，還是從合同本身，王小姐的主張都缺乏必要的依據(jù)。其次，王小姐以開發(fā)商存在欺詐情形為由訴至法院，按照合同法的規(guī)定，以欺詐、脅迫的手段違背當(dāng)事人的真實(shí)意思訂立的合同，受損害方有權(quán)請(qǐng)求法院變更或者撤銷。因此，王小姐若依據(jù)開發(fā)商欺詐的事實(shí)，其訴訟請(qǐng)求也應(yīng)該是撤銷該《預(yù)售合同》。最后，雖然王小姐很難通過(guò)舉證達(dá)到撤銷該《預(yù)售合同》的目的，但她仍可以依據(jù)《預(yù)售合同》要求開發(fā)商對(duì)內(nèi)部裝修進(jìn)行修復(fù)，如果開發(fā)商提供的內(nèi)部裝修材料與《預(yù)售合同》不符，也可要求開發(fā)商予以更換。
律師提醒
精裝修的房屋，最好在《預(yù)售合同》的價(jià)款部分明確該價(jià)款已包含裝修費(fèi)用。同時(shí)在《預(yù)售合同》的附件中，要明確列明裝修的材料，對(duì)可能出現(xiàn)的裝修質(zhì)量問(wèn)題也要盡可能地明確責(zé)任。（作者系上海市申房律師事務(wù)所主任、律師）
在購(gòu)房合同中，開發(fā)商一般會(huì)承諾辦好房產(chǎn)證的時(shí)間，或是提供買房人自己辦理的必備文件�？赏兄Z的時(shí)間到了，開發(fā)商卻沒(méi)有辦好房產(chǎn)證，購(gòu)房者也無(wú)法自行辦理房產(chǎn)證。面對(duì)房產(chǎn)證的遙遙無(wú)期，購(gòu)房者該怎么辦？
