開(kāi)發(fā)商不依照合同怎么辦？
案情——入住三年未拿到房產(chǎn)證
起因：2002年初，王女士在CBD中央?yún)^(qū)選擇了一個(gè)公寓樓盤，以按揭貸款方式購(gòu)買了其中一套公寓房，并于2003年6月順利收房。
由于是投資型購(gòu)房，王女士自己并不去住，而是將房屋租了出去，打算在房?jī)r(jià)上漲后再出售。據(jù)王女士了解到，同樓的絕大多數(shù)業(yè)主都屬于投資型購(gòu)房。
入住不久，開(kāi)發(fā)商收取了房屋公共維修基金和契稅，并承諾將很快辦理房產(chǎn)證了，可眼看購(gòu)房合同中規(guī)定的辦理房產(chǎn)證時(shí)間已到，卻仍不見(jiàn)房產(chǎn)證蹤影。而此時(shí)王女士購(gòu)買的這套房產(chǎn)價(jià)格已上漲，王女士打算將房子出售以獲取投資收益。于是王女士找到開(kāi)發(fā)商詢問(wèn)，被告知正在辦理。但兩個(gè)月后，開(kāi)發(fā)商仍未下發(fā)房產(chǎn)證。
王女士開(kāi)始懷疑項(xiàng)目有什么問(wèn)題。于是拿著購(gòu)房合同到市建委查詢?cè)擁?xiàng)目備案資料，但工作人員稱，只能在出現(xiàn)糾紛起訴后委托律師來(lái)查。
對(duì)抗：停付月供后開(kāi)發(fā)商承擔(dān)連帶擔(dān)保責(zé)任
王女士覺(jué)得起訴開(kāi)發(fā)商太麻煩，于是沒(méi)有提起訴訟。但由于遲遲拿不到房產(chǎn)證，王女士一氣之下開(kāi)始拒絕償還銀行貸款。
銀行打電話催討貸款時(shí)，被王女士拒絕。由于開(kāi)發(fā)商負(fù)有連帶擔(dān)保責(zé)任，起初幾個(gè)月的貸款便由開(kāi)發(fā)商代為償還。但之后銀行方面表示，如果王女士再不按時(shí)還款，銀行將起訴，而且會(huì)把王女士列入銀行“黑名單”。
雖然王女士此后陸續(xù)還了銀行幾個(gè)月貸款，但由于開(kāi)發(fā)商始終不能確定辦好房產(chǎn)證的時(shí)間，想到自己投資可能面臨的巨大風(fēng)險(xiǎn)，王女士最終還是決定不再支付銀行貸款。在王女士累計(jì)9個(gè)月未支付銀行貸款的情況下，銀行按擔(dān)保合同規(guī)定一次性扣劃了開(kāi)發(fā)商為該房屋擔(dān)保的全部未付款項(xiàng)。
開(kāi)發(fā)商于是委托律師找到王女士，要求歸還其為王女士代償?shù)陌唇屹?gòu)房款。但王女士以開(kāi)發(fā)商嚴(yán)重違約為由拒絕償還。開(kāi)發(fā)商回應(yīng)說(shuō)如果不還款，將收回王女士的房屋并進(jìn)行拍賣，用拍賣款歸還開(kāi)發(fā)商代付的款項(xiàng)。
決定：為避免投資風(fēng)險(xiǎn)要求退房
由于王女士堅(jiān)持拿到房產(chǎn)證后再付月供，開(kāi)發(fā)商于是對(duì)其下了最后通牒，稱若再不還款就到法院起訴。王女士向律師咨詢后得知，這種情況下如果打官司，開(kāi)發(fā)商將承擔(dān)沒(méi)有按時(shí)辦理房產(chǎn)證的違約責(zé)任。但按合同規(guī)定計(jì)算，這筆罰款遠(yuǎn)遠(yuǎn)抵不上開(kāi)發(fā)商代償?shù)你y行按揭款。可如果一次性歸還開(kāi)發(fā)商代償?shù)目铐?xiàng)，就意味著仍將繼續(xù)承擔(dān)房產(chǎn)證辦理不下來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。這時(shí)的王女士感到自己處境極為不利，于是想到了退房。
聽(tīng)說(shuō)王女士要退房，開(kāi)發(fā)商態(tài)度緩和了許多，因?yàn)榕峦跖客朔靠赡軙?huì)引起連鎖反應(yīng)，導(dǎo)致其他業(yè)主大量要求退房。目前事情仍在協(xié)調(diào)。
律師指南
延期辦理房產(chǎn)證業(yè)主可要求索賠
房產(chǎn)證遲遲辦不下來(lái)的情況目前并不鮮見(jiàn)。如果開(kāi)發(fā)商的大產(chǎn)權(quán)證辦不下來(lái)，也就無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)分割，購(gòu)房業(yè)主的小產(chǎn)權(quán)證自然是遙遙無(wú)期了。
如果在規(guī)定時(shí)間內(nèi)因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商的原因不能辦理房產(chǎn)證，開(kāi)發(fā)商應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。
王女士可通過(guò)法律途徑索要賠償
根據(jù)目前情況分析，由于開(kāi)發(fā)商的原因，導(dǎo)致王女士在合同規(guī)定時(shí)間內(nèi)無(wú)法拿到房產(chǎn)證，王女士可根據(jù)合同相關(guān)規(guī)定，追究開(kāi)發(fā)商違約責(zé)任。如每遲延一天承擔(dān)購(gòu)房總價(jià)款萬(wàn)分之一的違約金。在協(xié)商不成的情況下，王女士可以先行起訴，就已超過(guò)的期限要求支付違約金。此后開(kāi)發(fā)商仍然不能辦理房產(chǎn)證的，可以再次起訴追究后一段時(shí)間的違約責(zé)任。
以“拒還月供”抵制開(kāi)發(fā)商違約不理智
發(fā)生房產(chǎn)證遲遲辦理不下來(lái)的情況，購(gòu)房者不能以此抗拒銀行還款。購(gòu)房合同與銀行借款合同是兩個(gè)既關(guān)聯(lián)又相互獨(dú)立的合同，開(kāi)發(fā)商對(duì)借款合同的擔(dān)保合同是依附于借款合同的。
按法律程序，當(dāng)王女士簽訂購(gòu)房合同并支付首付款后，銀行以貸款的方式為王女士支付了其余款項(xiàng)，這時(shí)王女士已全部履行了對(duì)開(kāi)發(fā)商的付款義務(wù)，轉(zhuǎn)而形成與銀行的債權(quán)債務(wù)關(guān)系。如果王女士不履行對(duì)銀行的還款義務(wù)，銀行有權(quán)按擔(dān)保合同規(guī)定要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任。而開(kāi)發(fā)商代為還款后，可轉(zhuǎn)而向王女士追償。購(gòu)房合同履行中有什么問(wèn)題，應(yīng)由雙方依據(jù)合同或法律規(guī)定解決，購(gòu)房人不能因開(kāi)發(fā)商的違約而不履行銀行貸款合同義務(wù)，拒付銀行貸款是不理智的。
退房時(shí)須注意解除權(quán)行使期限
王女士采用退房的形式也未嘗不可。根據(jù)法律要求，商品房買賣合同規(guī)定或法規(guī)規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記期限屆滿后超過(guò)一年的，由于出賣人原因?qū)е沦?gòu)房者無(wú)法辦理房屋所有權(quán)登記，購(gòu)房者可請(qǐng)求解除合同和賠償損失。
王女士購(gòu)買的樓盤現(xiàn)在已超過(guò)合同約定期限一年沒(méi)有辦理好房產(chǎn)證，所以她已享有解除合同退房的權(quán)利。
但需要提醒的是，請(qǐng)求解除合同應(yīng)當(dāng)注意行使合同解除權(quán)要在一定時(shí)間內(nèi)進(jìn)行。當(dāng)發(fā)生法定解除權(quán)事由時(shí)，合同一方享有合同解除權(quán)。法律沒(méi)有規(guī)定或當(dāng)事人沒(méi)有約定時(shí)限的，經(jīng)對(duì)方催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個(gè)月，對(duì)方?jīng)]有催告的，可以在一年內(nèi)行使解除權(quán)；逾期不行使的，解除權(quán)將失去。
退房流程一覽表
第1步
向開(kāi)發(fā)商發(fā)出解除合同通知書(shū)。開(kāi)發(fā)商同意的，雙方協(xié)商處理交還房屋、退款、賠償損失等事宜。開(kāi)發(fā)商不同意的，依法向所管轄的人民法院起訴，要求解除合同，并由開(kāi)發(fā)商賠償相關(guān)損失，由法院判決。
第2步
在購(gòu)房合同解除后，可向貸款銀行請(qǐng)求解除商品房擔(dān)保貸款合同。根據(jù)最高人民法院的司法解釋，這種請(qǐng)求法院應(yīng)給予支持。
第3步
將開(kāi)發(fā)商歸還的購(gòu)房款優(yōu)先歸還享有抵押權(quán)的銀行。開(kāi)發(fā)商在歸還購(gòu)房款時(shí)可以將代為償還的銀行款項(xiàng)予以扣除。
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