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湘潭市2010年地價狀況

分析報告

    湘潭市位于湖南省中部偏東地區(qū)，湘江中下游。全市總面積5015平方公里，2009年末總?cè)丝?89.10萬，其中市區(qū)面積281平方公里，人口70.35萬。湘潭是全省乃至全國重要的工業(yè)基地，是國家火炬計劃和機電一體化產(chǎn)業(yè)基地、國家863新材料成果轉(zhuǎn)化基地、湖南車輛裝備制造產(chǎn)業(yè)基地，是湖南融入“泛珠三角”的前沿、“中部崛起”戰(zhàn)略承東啟西的要沖、長株潭“兩型社會”建設(shè)綜合配套改革試驗區(qū)的中心城市。2009年湘潭市經(jīng)濟較快發(fā)展，實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值739.38億元，全社會固定資產(chǎn)投資475.89億元。2010年前3季度保持了良好的發(fā)展趨勢，預(yù)計全年將實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值850億元，同時固定資產(chǎn)投資有較大的增長，城市土地價格和社會經(jīng)濟發(fā)展之間有著密切的關(guān)系，我們對湘潭市地價狀況和變化結(jié)合相關(guān)因素作如下分析。

1 城市地價水平及變化趨勢

1.1 整體地價水平與整體變化趨勢

    2010年湘潭市地價總體水平上升較快，上漲的幅度與2009年比較，2010年綜合地價增長率為11.2%是2009年綜合地價增長率的兩倍以上，綜合地價水平值為1039元/平方米；商業(yè)用地地價增長率為7.8%，同比增加1.6%，地價水平值為1722元/平方米；居住用地地價增長率為15.6%，同比增加12.8%，地價水平值為1209元/平方米；工業(yè)用地地價增長率為7.4%，與2009年工業(yè)地價增長率基本持平，工業(yè)用地地價水平值為464元/平方米。（見表1、表2和圖1、圖2）

表1  湘潭市2000-2010年城市地價水平值變化

                                                                 單位：元/平方米

 圖1  湘潭市2000-2010年城市地價水平值變化

表2  湘潭市2001-2010年城市地價增長率

                                                                         單位：%

圖2  湘潭市2001年-2010年城市地價增長率

表3  湘潭市2000-2010年地價指數(shù)表

圖3  湘潭市2000-2010年地價指數(shù)

    1.2 不同用途地價水平與變化趨勢

    2010年湘潭市不同用途地價水平上漲情況為居住地價增長率最高達15.6%，其次為商業(yè)地價增長率7.8%，工業(yè)地價增長率為7.4%。從2001年至2010年地價變化總體情況看，地價增長率呈波段變化，居住用地受近年來房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的影響，地價增長率上漲幅度較大，商業(yè)、工業(yè)用地地價增長率總體平穩(wěn)，變化幅度都不大；不同用途地價增長率比較，其中商業(yè)用地地價增長率最高，但近年來增長的速度趨緩，居住用地和工業(yè)增長率較接近，但從近期交易情況來看，居住用地地價有快速上升的潛力。（見圖2）

    1.3 不同區(qū)段地價水平與變化趨勢

    從2010年土地一級市場交易情況來看，中心城區(qū)不同區(qū)段地價水平變化與2009年的預(yù)測基本相吻合，城市中心區(qū)商業(yè)用地地價水平增長較快，河?xùn)|新區(qū)、九華及新開發(fā)道路等區(qū)域的居住用地地價水平較2009年有大幅上漲，城市邊緣工業(yè)區(qū)土地價格穩(wěn)定增長。隨著城市基礎(chǔ)設(shè)施的不斷完善，集聚作用的不斷增強，雨湖區(qū)中心商服區(qū)、岳塘區(qū)以步步高商業(yè)廣場為中心的一級商業(yè)地段、火車新站周邊區(qū)域、芙蓉大道兩側(cè)等將成為地價增長較快的區(qū)域。

    2 城市樓面地價與房價對比分析

    2.1 樓面地價與房價比值分析

    從2000年到2010年湘潭市樓面地價與房價比值分別為0.5、0.41、0.48、0.44、0.47、0.42、0.36、0.31、0.29、0.3、0.26,總體呈下降趨勢,這主要與土地集約利用程度提高有很大關(guān)系。（見圖4）

    2.2 樓面地價增長率與房價增長率比較

    2010年樓面地價增長率為11.1%，房價增長率為27.03%,總體而言樓面地價增長率小于房價增長率。從2000年到2010年樓面地價增長率波動幅度較小，樓面地價增長率2000年最低為4.3%，最高為2010年的11.1%,這反映了隨著湘潭社會經(jīng)濟發(fā)展土地價格也穩(wěn)步上升。房價增長率則有很大的波動，最低是2002年的-9.9%,最高為2010年的27.0%,房價總體也呈現(xiàn)上升趨勢,但房價增長率容易受地區(qū)經(jīng)濟形勢、房地產(chǎn)相關(guān)政策的影響,敏感度較高。（見表4、圖5）

表4 湘潭市2000-2010年樓面地價增長率與房價增長率對比表

                                                                      單位：%

圖5 湘潭市2000-2010年樓面地價增長率與房價增長率變化

3 城市地價與土地市場協(xié)調(diào)狀況

3.1 地價增長率與土地計劃供應(yīng)面積增長率對比

    從表5和圖6可以看出土地計劃供應(yīng)面積增長率變化比較大，地價增長率比較平穩(wěn)，兩者無明顯關(guān)聯(lián)性，土地計劃供應(yīng)面積增長率和地方重大項目建設(shè)供地計劃有較大的關(guān)系。

表5地價增長率與土地計劃供應(yīng)面積增長率對比表

              單位：%

圖6湘潭市2001-2010年地價增長率與土地計劃供應(yīng)面積增長率對比

    3.2 地價增長率與土地實際供應(yīng)面積增長率比較

    2010年土地實際供應(yīng)面積增長率為45.6%,繼2008、2009年連續(xù)兩年為負值后出現(xiàn)高增長，這說明隨著宏觀經(jīng)濟的不斷復(fù)蘇，房地產(chǎn)市場有所回升，市場對土地的需求增加，2010年土地成交量大幅度上升。從2001年至2009年來看地價增長率較為平穩(wěn)，2010年增長較快，土地實際供應(yīng)面積增長率呈波浪變化，2001-2002年土地實際供應(yīng)面積增長率達132%和172%；2003-2005年則為負增長，顯示前兩年的大量供地在慢慢消化；2006-2007年土地實際供應(yīng)面積增長率得到恢復(fù)性增長，分別達到21.3%和47%；2008-2009年受金融危機影響，土地實際供應(yīng)面積增長率出現(xiàn)負增長，2009年增長率為-33.5%；隨著經(jīng)濟形勢的轉(zhuǎn)好，投資對土地需求的不斷增加，2010年土地實際供應(yīng)面積增長率達到45.6%。（見表6、圖7）

          表6 地價增長率與土地實際供應(yīng)面積增長率對比表

                                                                        單位：%

圖7湘潭市2001-2010年地價增長率與土地實際供應(yīng)面積增長率對比

4 城市地價與房屋市場協(xié)調(diào)狀況

4.1 地價增長率與房屋供應(yīng)面積增長率比較

    2001-2010年地價保持穩(wěn)步增長，2010年地價增長率為11.2%。房地產(chǎn)開發(fā)在經(jīng)過2009年上半年的復(fù)蘇期后，房屋供應(yīng)面積快速增加，2010年房屋供應(yīng)面積增長率為23.1%�？傮w而言房屋供應(yīng)面積增長率的變動遠大于地價增長率，從2001-2010年兩組數(shù)據(jù)的比較來看，地價增長率與房屋供應(yīng)面積增長率關(guān)聯(lián)性不強。

       表7 地價增長率與房屋供應(yīng)面積增長率對比表

  單位：%

圖8 湘潭市2001-2010年地價增長率與房屋供應(yīng)面積增長率對比圖

4.2地價增長率與房屋實際銷售面積增長率對比

    2010年地價增長率與房屋實際銷售面積增長率分別為11.2%和36.2%,顯示受投資及剛性需求等因素影響, 房地產(chǎn)銷售面積、地價增長率較2009年有較大增長,從2003年到2007年,湘潭市房地產(chǎn)銷售進入黃金發(fā)展期, 房屋實際銷售面積增長率呈兩位數(shù)增長,2003年達到最高43.8%,大部分年份地價增長與房屋實際銷售面積增長同步, 房屋實際銷售面積增長率大大高于地價增長率。（見表8、圖9）

圖9 湘潭市2001-2010年地價增長率與房屋實際銷售面積增長率對比

表8 地價增長率與房屋實際銷售面積增長率對比表

        單位：%

5 城市地價與社會經(jīng)濟環(huán)境協(xié)調(diào)狀況

5.1 地價增長率與國內(nèi)生產(chǎn)總值增長率比較

    2010年湘潭市地價增長率與國內(nèi)生產(chǎn)總值增長率分別為11.2%和15%,2001-2010年湘潭市國內(nèi)生產(chǎn)總值增長率保持10%以上的增長，地價增長與國內(nèi)生產(chǎn)總值增長較為協(xié)調(diào)，地價增長率低于國內(nèi)生產(chǎn)總值增長率，湘潭的地價水平也較為客觀地反映了湘潭的經(jīng)濟發(fā)展水平，土地作為生產(chǎn)要素在國民經(jīng)濟和社會發(fā)展中發(fā)揮了積極的作用。（見表9、圖10）

表9 地價增長率與國內(nèi)生產(chǎn)總值增長率對比表

         單位：%

圖10 湘潭市2001-2010年地價增長率與國內(nèi)生產(chǎn)總值增長率對比

5.2 地價增長率與固定資產(chǎn)投資增長率比較

    湘潭市2001-2004年固定資產(chǎn)投資增長率迅速增加，2004年達到49.4%,2005-2008年平穩(wěn)增長,保持20%以上的增長率, 2009年固定資產(chǎn)投資增長主要受產(chǎn)業(yè)調(diào)整和升級的影響，投資迅速增長呈爆發(fā)性增長達到61%，2010年固定資產(chǎn)投資熱度有所下降，但仍然較高，增長率為34.8%。長期來看地價增長率與固定資產(chǎn)投資增長率同向, 地價增長率低于固定資產(chǎn)投資增長率，固定資產(chǎn)投資增長帶動地價增長。

表10  地價增長率與固定資產(chǎn)投資增長率對比表

單位：%

圖11 湘潭市2001-2010年地價增長率與固定資產(chǎn)投資增長率對比

5.3 地價增長率與城市房地產(chǎn)投資增長率對比

    湘潭市城市房地產(chǎn)投資增長率呈波段變化，2001年是一個高點達55.7%,2002年迅速回落到7.6%,2003年提高到46.9%,經(jīng)兩年回落,2006-2007年又達到40%以上的增長,2008年回落到15%，2009-2010年有所提高，分別為26%、29.3%,總體來說地價增長率與城市房地產(chǎn)投資增長率變化一致，城市房地產(chǎn)投資增加快地價增長也較快，但地價增長率低于城市房地產(chǎn)投資增長率。

表11 地價增長率與城市房地產(chǎn)投資增長率對比表

         單位：%

圖12 湘潭市2001-2010年地價增長率與城市房地產(chǎn)投資增長率對比

6 背景情況與未來趨勢分析

6.1 城市地價變化的背景及存在的問題

    “十一五”期間湘潭市社會經(jīng)濟保持了經(jīng)濟社會平穩(wěn)較快發(fā)展。地區(qū)生產(chǎn)總值從2005年的366.8億元增加到2010年的850億元，年均增長14.1%。人均GDP達到30147元。財政總收入（不含基金）從24.2億元增加到75億元，年均增長25.4%。全社會固定資產(chǎn)投資五年累計完成1863億元，年均增長28.4%。社會消費品零售總額達到256.2億元，年均增長17.7%。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入和農(nóng)村居民人均純收入分別達到18040元和7660元，年均增長13.2%和12.9%。人口自然增長率控制在5‰以內(nèi)。圓滿完成了“十一五”規(guī)劃的各項目標(biāo)任務(wù)，為全面建設(shè)小康社會奠定了堅實基礎(chǔ)。

    2007年12月14日長株潭城市群和武漢城市圈同時獲批為全國資源節(jié)約型和環(huán)境友好型社會建設(shè)綜合配套改革試驗區(qū)，2008年12月22日國務(wù)院批準(zhǔn)通過《湖南省長株潭城市群兩型社會建設(shè)綜合配套改革總體方案》、《長株潭城市群區(qū)域規(guī)劃（2008-2020年）》。湘潭市緊緊抓住 “兩型社會”建設(shè)綜合配套改革試驗區(qū)的重大歷史機遇，堅持“先行先試”，全力推進重點領(lǐng)域和關(guān)鍵環(huán)節(jié)改革。規(guī)范土地一級市場，推行城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤，加強土地節(jié)約集約利用，強化了用地保障。集體林權(quán)制度改革任務(wù)全面完成。實施行政區(qū)劃重大調(diào)整，城區(qū)面積由280km2拓展到658 km2。賦予示范區(qū)市級行政管理權(quán)限，示范區(qū)建設(shè)步伐明顯加快。高新區(qū)、“九華”、“昭山”等經(jīng)濟園區(qū)的示范、推進作用日益凸現(xiàn)，一大批基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項目、產(chǎn)業(yè)發(fā)展的改造和建設(shè)項目的建成和投產(chǎn)。湘潭的新型城市化、新型工業(yè)化建設(shè)、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)化已獲得長足的發(fā)展，湘潭已經(jīng)進入了快速發(fā)展時期。2010年湘潭市以承辦省十一運會為契機，完成城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資68.4億元，增長26%。體育中心主場館成為新的城市地標(biāo)，建設(shè)中路、東坪路等道路全面提質(zhì)改造，福星中路、雙擁南路等主次干道竣工通車。湘江風(fēng)光帶、萬樓新城建設(shè)快速推進。東二環(huán)暨芙蓉大橋、天易路、滬昆高鐵湘潭段、長株潭城際鐵路和潭衡西線、長韶婁等重大交通基礎(chǔ)設(shè)施項目順利實施，河西棚戶區(qū)改造全面啟動，城市功能和品位得以快速提升。

    湘潭市社會經(jīng)濟發(fā)展雖然取得了顯著的成績，但與周邊的長沙和株洲兩市比較,經(jīng)濟發(fā)展起步晚,經(jīng)濟規(guī)模較小,所以總體地價水平低于長沙、株洲兩市,同時湘潭市下轄縣、市、區(qū)少,總面積和總?cè)丝谝泊蟠蟮陀陂L沙、株洲兩市,不利于地區(qū)性中心城市的形成,限制了地價水平的增長,預(yù)計在較長的一段時間內(nèi)會維持地價低于長沙、株洲兩市的格局。目前，湘潭市社會經(jīng)濟發(fā)展和城市建設(shè)等各方面發(fā)展較快，一大批城市道路建設(shè)完成，極大的拓展了城市建設(shè)和房地產(chǎn)開發(fā)的空間，但其他配套設(shè)施仍不夠完善，導(dǎo)致部分地區(qū)地價水平偏低。2010年湘潭市土地市場較為活躍,土地交易較多, 但在基礎(chǔ)配套條件較好的老城區(qū)由于拆遷難度加大導(dǎo)致不能及時供地。