地價(jià)更多由市場(chǎng)決定
中國(guó)社會(huì)科學(xué)院農(nóng)村發(fā)展研究所研究員王小映指出，按以前的規(guī)定，征用土地補(bǔ)償費(fèi)、勞動(dòng)力安置補(bǔ)助費(fèi)都是按照被征用土地前3年的平均年產(chǎn)值計(jì)算的，將農(nóng)地的年產(chǎn)值作為補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算的基準(zhǔn)，不科學(xué)。年產(chǎn)值作為農(nóng)作物產(chǎn)量與價(jià)格的綜合指數(shù)，其高低受自然條件和經(jīng)濟(jì)條件如農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整等因素的影響，與被征地的區(qū)位等因素?zé)o關(guān)。
而他認(rèn)為，實(shí)際上，土地補(bǔ)償費(fèi)的確定應(yīng)該取決于被征地所處區(qū)位、區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施以及經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r，而與土地年產(chǎn)值并沒(méi)有很大的關(guān)聯(lián)性。因此，盡管目前城市用地價(jià)格飛漲，但農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格漲幅緩慢，導(dǎo)致農(nóng)村征地補(bǔ)償與被征地價(jià)值嚴(yán)重背離。
對(duì)于征地補(bǔ)償提高兩至三成會(huì)不會(huì)影響土地出讓價(jià)格，中國(guó)土地勘測(cè)規(guī)劃院報(bào)告認(rèn)為，征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的提高與城市地價(jià)水平的變化在數(shù)量和趨勢(shì)上均無(wú)直接關(guān)系。從歷年地價(jià)變化趨勢(shì)來(lái)看，尤其是2009年工業(yè)地價(jià)出現(xiàn)的零增長(zhǎng)甚至負(fù)增長(zhǎng)可以充分表明，地價(jià)變動(dòng)更多地體現(xiàn)了宏觀經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行態(tài)勢(shì)。所以，征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)帶來(lái)征地成本的上升，尚不能成為地價(jià)上漲的主要因素。
中國(guó)土地勘測(cè)規(guī)劃院進(jìn)一步分析，商品房用地出讓之前政府確定出讓底價(jià)時(shí)，除了根據(jù)土地出讓年限、用途、地產(chǎn)市場(chǎng)行情等因素考慮確定底價(jià)外，土地取得成本也是其考慮的因素之一。但當(dāng)土地推向市場(chǎng)，在公開(kāi)競(jìng)爭(zhēng)的交易過(guò)程中，特別是在市場(chǎng)氛圍火爆的情況下，土地成交價(jià)格往往遠(yuǎn)高于出讓底價(jià)，與其成本累加值更不可同日而語(yǔ)，征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)對(duì)土地價(jià)格的影響微乎其微。
國(guó)信證券房地產(chǎn)行業(yè)研究員區(qū)瑞明也表示，征地補(bǔ)償是通過(guò)政府或一級(jí)開(kāi)發(fā)企業(yè)去補(bǔ)償，最后是由政府來(lái)買(mǎi)單，而不是由開(kāi)發(fā)商直接購(gòu)地。商品房?jī)r(jià)格是由市場(chǎng)決定的，地價(jià)受房?jī)r(jià)影響，也是由市場(chǎng)來(lái)決定的。當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)處于調(diào)控之中，房?jī)r(jià)難以上漲，地價(jià)也受到制約。倘若土地拍賣(mài)價(jià)格大漲，開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)空間大大縮小，那地塊就極有可能流拍。
區(qū)瑞明認(rèn)為，當(dāng)前各地征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)差別較大，對(duì)于大多數(shù)地區(qū)來(lái)說(shuō)，提高兩至三成不會(huì)推高土地價(jià)格。尤其是中西部地區(qū)征地補(bǔ)償相對(duì)于土地拍賣(mài)價(jià)格占比較小.
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