二、認清形勢，積極應對，再創(chuàng)輝煌
（一）對我市房地產市場當前形勢及發(fā)展狀況的思考
2011年，的確是“房地產政策調控年”，國家接連出臺“國八條”、新“國五條”，央行在前5個月內以每月一次的頻率連續(xù)5次上調存貸款基準利率，連續(xù)3次上調金融機構人民幣存貸款基準利率。但是，溫 總 理在今年3月6日所作的政府工作報告中說道，“嚴格執(zhí)行并逐步完善抑制投機、投資性需求的政策措施，進一步鞏固調控成果，促進房價合理回歸�！倍潭�40個字，說明未來我國的樓市將以穩(wěn)定為主。今年的政策跟去年比起來，對于剛需購房者的鼓勵政策明顯多了起來，房貸利率回歸基準、保證首套房購買者的貸款需求都是在刺激剛需入市。我們現(xiàn)在應將剛需客戶作為目標客戶，剛需購房者數(shù)量龐大，購房時間比較局限，等待時間不會太長，在眾多利好條件吸引下，剛需充當?shù)氖蔷取笆小敝鞯慕巧?/FONT>
另外，就房價而言，我市的房價不但遠遠低于長沙，還低于同類城市如株洲，不存在虛高問題。而且隨著地價、建筑造價和稅費等成本的提高，房價必然逐步上升。但是，由于媒體對外地房價下降的宣傳，給消費者以強烈的心理暗示，即我市房價會下降，形成持幣觀望，待“降”而沽的局面，供求雙方形成了一個相持不下的僵局。
目前，湘潭開工、開盤的項目相對減少，房地產市場逐漸呈現(xiàn)出較冷清的局面，個中原因，一是開發(fā)商對市場缺乏信心；二是銀行抽緊銀根，資金短缺；三是涉及房產業(yè)的相關稅收種類較多，包括：土地增值稅、企業(yè)營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、印花稅、契稅、城市維護建設稅、教育費附加等。房地產業(yè)作為國民經濟的支柱產業(yè)，關聯(lián)度大，如此冷清下去，勢必對全市的經濟造成大的影響，也將使湘潭未來的房地產市場出現(xiàn)供不應求的局面，導致房價上漲形成惡性循環(huán)。
（二）房地產企業(yè)目前存在的問題及應對措施
隨著房地產行業(yè)的日趨成熟和日漸規(guī)范，在當前國家宏觀調控的大形勢下，我們公司也面臨著不少的問題和挑戰(zhàn)：
1、項目建設與銷售不夠匹配，部分項目負責人危機意識和對市場變化反應遲緩。
自2011年宏觀政策日益趨緊，經營形式日趨嚴峻，部分負責人對宏觀調控認識不足，對項目進度管理和計劃落實準備不足，對調控過程中的市場變化應對不夠及時，未能及時抓住有限的銷售時機，采取有效的銷售策略，導致部分項目進度目標未能按計劃實現(xiàn)。
2、隨著國家宏觀調控的深入，融資工作更加困難。
2011年隨著國家宏觀調控進一步深入，銀行政策日趨偏緊，公司取得的項目開發(fā)貸款和按揭貸款難度和成本都有不同程度的增加。
3、隨著公司項目數(shù)量及地域分布的擴大，管理難度加大。
目前，公司形成了以房地產開發(fā)為主導，集開發(fā)、建筑、物業(yè)管理、金融、鍋爐制造、能源開發(fā)等多方業(yè)務并進發(fā)展的綜合性開發(fā)公司。伴隨著公司的迅猛發(fā)展，管理半徑加大，對公司管理者的能力和水平提出了更高的要求。
針對當前復雜多變的形勢，結合以上我公司實際情況，我們歸納了以下幾點應對措施：
1、抓住機會融資，謹慎拿地，合理安排新項目的開發(fā)進度。融資對于現(xiàn)在的房地產企業(yè)是打這場持久戰(zhàn)的重要策略，據(jù)財新網統(tǒng)計，3月以來已有12家內地房企密集發(fā)布融資公告，金額均在億元以上。隨著5月18日央行年內第二次下調存款準備金率0.5個百分點，市場將一次性釋放約4000億元資金，有利于樓市獲得信貸支持。這說明，抓住一切可能的機會積極融資時房地產企業(yè)至關重要的一步。
2、積極銷售，加快資金周轉。在現(xiàn)在的房地產市場情形下，各房地產企業(yè)要結合自身樓盤的實際情況制定科學有效的營銷策略，并根據(jù)購房客戶群體的實際情況，合理定價，理性的對待價格定位。
3、提高住宅質量，實現(xiàn)產品創(chuàng)新�，F(xiàn)在湘潭的房地產產品同質化嚴重，而且絕大部分是毛坯房，有一些樓盤質量也不高。當前，我們房地產企業(yè)應狠抓產品質量，積極實現(xiàn)產品創(chuàng)新。
4、提高企業(yè)內部管理水平。在目前市場低迷的狀態(tài)下，房企要苦練內功，認真加強團隊培訓、誠信建設以及市場分析，加緊與政府部門聯(lián)系，依法開發(fā)經營。
從去年12月以來，銀行下調首套房貸利率，政府也一再呼吁保護剛需，這對房地產業(yè)來說，無疑是黎明的號角。2012年，對城郊來說也是承上啟下的一年，在城郊現(xiàn)有的原始積累上，面對房地產大氣候下市場的種種不穩(wěn)定因素，我們更需要韜光養(yǎng)晦，審時度勢，以嶄新的姿態(tài)迎接房地產的下一個暖春。
