湘潭房產(chǎn)管理局黨委書記、局長鐘建榮
——在湘潭房地產(chǎn)協(xié)會2012年年會上的講話
同志們：
今天，我們在這里召開湘潭市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會2012年工作年會，總結(jié)回顧2011年工作情況，研究部署下一階段工作，著重就在新形勢下如何加強房地產(chǎn)協(xié)會工作、促進我市房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展進行科學(xué)謀劃和認真研討。
一、充分肯定2011年市房協(xié)工作成績
2011年是“十二五”規(guī)劃的起步之年，是房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會不斷加強自身建設(shè)，積極履行服務(wù)職能，扎實開展工作，獲得新發(fā)展、取得了新成效。一是深入基層調(diào)查研究，踴躍向政府部門建言獻策；二是積極為房地產(chǎn)企業(yè)排憂解難，及時協(xié)調(diào)解決問題；三是認真組織行業(yè)培訓(xùn)，切實提高隊伍素質(zhì)；四是成功協(xié)辦第15屆協(xié)調(diào)房地產(chǎn)交易博覽會，有效助推產(chǎn)業(yè)發(fā)展。一年來，湘潭房地產(chǎn)市場基本保持平穩(wěn)健康的發(fā)展態(tài)勢。全年共批準預(yù)售商品房284.48萬㎡，登記銷售商品房193.86萬㎡（17149套），其中商品住宅177.13萬㎡（15716套）。全年完成房產(chǎn)交易額達47.9億元，為年計劃的136.9%；協(xié)征契稅2.03億元，為年計劃的169.3%。
這些成績的取得，是市委、市政府正確領(lǐng)導(dǎo)和各級各部門全力關(guān)心支持的結(jié)果；是全市房地產(chǎn)企業(yè)迎難而上、拼搏進取的結(jié)果；也是房地產(chǎn)行業(yè)和各會員單位同心同德、奮力開拓的結(jié)果。
二、正確分析應(yīng)對當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展形勢
2012年市“十二五”規(guī)劃承上啟下的重要一年，也是全面落實省市黨代會精神、大力推進“兩個率先”的關(guān)鍵之年。國家繼續(xù)對房地產(chǎn)市場實施宏觀調(diào)控，貨幣政策仍然從緊，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展面臨諸多困難和挑戰(zhàn)，各類矛盾逐步顯現(xiàn)。面對今年復(fù)雜嚴峻的形勢，我們要緊緊圍繞“加快城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展,努力建設(shè)幸福湘潭”的目標，牢牢把握穩(wěn)中求進的工作總基調(diào)，認清形勢，摸準脈絡(luò)，科學(xué)研判，積極應(yīng)對，順勢而為，努力推進我市房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。
（一）正確對待房地產(chǎn)宏觀調(diào)控
1.加強房地產(chǎn)宏觀調(diào)控是保持經(jīng)濟平穩(wěn)運行的客觀需求。我國實行的是社會主義市場經(jīng)濟體制。資源配置以市場為基礎(chǔ)，這是市場經(jīng)濟的基本要求。但市場不是萬能的，市場資源配置本身具有弱點和缺陷，如自發(fā)性、盲目性、滯后性，只有在依托市場資源配置的基礎(chǔ)上，由政府實行有效的宏觀調(diào)控，把調(diào)控的“有形手”和市場的“無形手”結(jié)合起來，實現(xiàn)資源的優(yōu)化配置，才能保證市場經(jīng)濟協(xié)調(diào)發(fā)展、平穩(wěn)運行。房地產(chǎn)業(yè)作為我國市場經(jīng)濟中的一個重要產(chǎn)業(yè)體系，同樣需要政府的調(diào)節(jié)和控制。
2.加強房地產(chǎn)宏觀調(diào)控是促進產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的重要舉措。房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高、帶動力強，是國民經(jīng)濟的重要支柱產(chǎn)業(yè)之一。我國房地產(chǎn)業(yè)在過去十多年里獲得了快速發(fā)展，房地產(chǎn)投資開發(fā)不斷升溫，但區(qū)域發(fā)展不平衡、結(jié)構(gòu)不合理、價格監(jiān)管不完備、市場競爭欠規(guī)范等問題，也日益影響和和制約著房地產(chǎn)業(yè)的健康有序、可持續(xù)發(fā)展。在這種情況下，一方面要進一步健全和完善市場競爭機制，另一方面要緊緊依靠政府強有力的扶持和引導(dǎo)，通過適當(dāng)?shù)暮暧^調(diào)控措施，促使房地產(chǎn)業(yè)走向成熟規(guī)范。
3.加強房地產(chǎn)宏觀調(diào)控是維護社會和諧穩(wěn)定的必然要求。近年來隨著房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，相當(dāng)一部分地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展太多依賴于房地產(chǎn)業(yè)，大量的資金進入房地產(chǎn)市場，導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)投資過熱，對其他產(chǎn)業(yè)特別是實體經(jīng)濟“擠兌效應(yīng)”。同時由于投機投資性購房難的問題日益嚴重。虛高的房價不僅妨礙城市化進程，影響政府公信力，同時還影響整個經(jīng)濟體系和金融體系的安全。因此，從維護經(jīng)濟運行安全、維護社會和諧穩(wěn)定的大局來看，加強房地產(chǎn)宏觀調(diào)控勢在必行。
（二）客觀分析當(dāng)前形勢
當(dāng)前，國家宏觀調(diào)控政策效果正在凸顯，房地產(chǎn)市場整體呈“價跌量縮”的格局，并對經(jīng)濟增速產(chǎn)生了明顯影響。在這樣的大背景下，湘潭房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展正面臨十分復(fù)雜的環(huán)境和諸多困難。從去年10月底以來，我市房地產(chǎn)市場漸趨冷清，消費者降價預(yù)期高，觀望情緒濃厚，市場交易逐步回落。特別是今年以來，房地產(chǎn)市場發(fā)展形勢不容樂觀：一是商品房銷售量持續(xù)下降，庫存量不斷增加。今年1-4月，我市新建商品房登記銷售44.09萬㎡（3479套），同比減少26.4%；剩余可售商品房達269.53萬㎡（23756套），大大超過了往年100萬㎡左右的庫存量。按照2011年新建商品房登記銷售193.86萬㎡的標準計算，目前庫存量需一年半時間才能完全消化。二是二手房市場低迷，投資性購房受到明顯抑制。三是房地產(chǎn)信貸緊縮，開發(fā)投資速度明顯放緩。持續(xù)長時間的房地產(chǎn)信貸緊縮政策使得開發(fā)企業(yè)融資困難，相當(dāng)一部分企業(yè)面臨資金鏈斷裂的危險，項目運營受到嚴重制約。目前，大部分企業(yè)不得不采取少拿地、延緩開工速度、控制投資等方式來緩解資金緊張局面，由此導(dǎo)致商品房新開工量、預(yù)售量都明顯下降。今年1-4月，我市新建商品房批準預(yù)售面積僅為50.19萬㎡，同比減少5.89%。
在充分看到當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展所面臨的困難和挑戰(zhàn)的同時，也要一分為二地看待當(dāng)前形勢：宏觀經(jīng)濟發(fā)展雖然有不確定性，但經(jīng)濟發(fā)展長期向好的基本面，沒有改變。國家將繼續(xù)實施積極的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，保持宏觀經(jīng)濟政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，并根據(jù)形勢的變化及時作出預(yù)調(diào)微調(diào)，穩(wěn)中求進。房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策雖然會繼續(xù)，但是國家促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)平穩(wěn)健康發(fā)展的目標沒有改變，加強宏觀調(diào)控不是要打垮房地產(chǎn)業(yè)，而是為了進一步規(guī)范房地產(chǎn)業(yè)，促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，更好地解決人民群眾住房問題。湘潭作為內(nèi)地城市，住房需求以自住型剛需為主，投機、投資性需求比例不大，房價水平和經(jīng)濟增長速度、居民收入水平基本匹配。而且作為長株潭“兩型社會”建設(shè)配套改革實驗區(qū)的重要一極，湘潭的房價最低，近年來房價的上漲，主要因素也在于住房品質(zhì)不斷提升，配套設(shè)施日漸完善。所以，當(dāng)前我們房地產(chǎn)調(diào)控的重點，主要是規(guī)范市場秩序，進一步抑制投機投資性需求，增加普通商品房供給，穩(wěn)定住房價格�？梢婎A(yù)見，隨著宏觀調(diào)控的不斷深化，政策效力持續(xù)顯現(xiàn)，進一步影響房地產(chǎn)市場預(yù)期，購房者觀望情緒加重，我市商品房交易量在一段時間內(nèi)仍將維持低迷狀態(tài)，房價小幅下跌可能性增強。但由于我市房價整體并不虛高，不存在泡沫，因此下跌幅度有限，市場不會出現(xiàn)大起大落，后期仍有可能復(fù)蘇和回暖。
（三）樹立穩(wěn)中求進的信心
中央一再強調(diào)，推動2012年經(jīng)濟社會發(fā)展，要突出把握好穩(wěn)中求進的工作總基調(diào)。面對當(dāng)前房地產(chǎn)市場的嚴峻形勢，積極應(yīng)對，樹立穩(wěn)中求進的信心，既要順勢而為，努力促進房價合理回歸，更要有所作為，推動全市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)、健康、可持續(xù)發(fā)展。我們應(yīng)當(dāng)看到，在同類型城市中，我市房價相對偏低，比較接近房價收入比合理區(qū)間，消費者群體中絕大部分是自住型、投資型而非投機型。特別是隨著“兩個率先”發(fā)展戰(zhàn)略的推進，我市經(jīng)濟社會發(fā)展進入快車道，城市建設(shè)力度明顯加大，九華新城、岳塘新城、昭山新城、萬樓新城等重大項目大力推進，城市空間不斷拓展�！断嫣妒袊窠�(jīng)濟和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要》提出，到2015年，全市城鎮(zhèn)化率達到61%，中心城市建成區(qū)面積突破100平方公里，城區(qū)人口達到100萬人以上，城市規(guī)模擴大和城市人口增加將帶來旺盛的房地產(chǎn)剛性需求。同時，隨著我市建設(shè)全國文明城市、國家歷史文化名城、現(xiàn)代宜居濱江新城的工作力度不斷加大，城市環(huán)境進一步美化，基礎(chǔ)設(shè)施進一步完善，湘潭樓市的吸引力也將逐步增強，來湘潭投資置業(yè)者將有望增多，自住型需求和改善型需求還將持續(xù)轉(zhuǎn)旺。只要我們堅持順勢而為調(diào)整企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略和經(jīng)營策略，提升房產(chǎn)品質(zhì)，改善供應(yīng)結(jié)構(gòu)，我們就有可能創(chuàng)造一個價格相對合理而交易量穩(wěn)中有升的比較理想的局面。
