政府這一輪對于房地產(chǎn)的調(diào)控信號十分明確。在巨大的房價壓力下，決策上需要有所動作。從目前的調(diào)控政策看，一方面需要治標(biāo)，另一方面也需要治本的長遠(yuǎn)戰(zhàn)略。
規(guī)范房地產(chǎn)業(yè)，一個可持續(xù)運行的調(diào)控框架是十分必要的，這其中應(yīng)包括“兩軌”：保障軌和市場軌。這“兩軌”的并行現(xiàn)在已看得越來越清楚。但這“兩軌”也不是互相孤立的，政府對轄區(qū)土地開發(fā)、建設(shè)應(yīng)該有一個通盤的規(guī)劃。政府應(yīng)首先考慮低收入階層“住有所居”的利益，保證居民有房子住，進(jìn)而在此基礎(chǔ)上促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展和保證商品房房價的合理。
保障軌是托底的，低收入階層要住有所居。其中，廉租房的一個基本層次應(yīng)是非產(chǎn)權(quán)的適租房或者公租房，由政府建立，長期、穩(wěn)定出租，主要面向夾心層、年輕白領(lǐng)、剛畢業(yè)的大學(xué)生。之所以稱為適租房，是因為可以調(diào)動部分私人產(chǎn)權(quán)房和二手房的房源加入，當(dāng)然要配套特殊政策。
市場軌上的商品住宅過去存在以下突出問題。
一是政策理念不到位，“兩軌”混同，造成公共資源嚴(yán)重誤配，真正用于解決低收入人群住房問題的比重低。
二是關(guān)于房價的討論存在嚴(yán)重誤導(dǎo)。目前社會的廣泛討論基本只涉及到商品房，很少涉及保障房的情況，似乎這就是住房問題的全部。管理部門統(tǒng)計的房價均價也有較大的誤導(dǎo)性。統(tǒng)計報告公布房價時，應(yīng)該一并公布安居房的供給情況，同時說明所謂平均房價中，對應(yīng)多少比例的一般商品住房，多少比例的高端住宅，盡可能把銷售結(jié)構(gòu)一起公布出來，避免由于單一價格情況造成整體誤導(dǎo)。
三是存在制度缺失問題。我國房地產(chǎn)業(yè)的相關(guān)稅收調(diào)控制度建設(shè)一直不到位，政策工具無從啟動。特別是在不動產(chǎn)保有環(huán)節(jié)，缺乏一種每隔幾年重評一次房地產(chǎn)稅稅基的機(jī)制（現(xiàn)在的房產(chǎn)稅只針對經(jīng)營性房屋征收）。在保有環(huán)節(jié)建立合理的征稅機(jī)制，不僅將對房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展產(chǎn)生很強(qiáng)的正面效應(yīng)，還可以使之成為地方政府層面的地方稅體系的一個支柱，讓地方政府專心致志地優(yōu)化本地投資環(huán)境和提高公共服務(wù)水平，短期行為得以逐步矯正。
其實從基本邏輯上講，商品房的價格可靠市場自身調(diào)節(jié)，政府只要管好保障性住房、市場規(guī)劃、公平競爭和收稅。征稅在很大程度上也是為了施加必要的再分配調(diào)節(jié)，實現(xiàn)良性循環(huán)。
要反對一味指責(zé)地方政府、把商品房房價高企的原因簡單歸結(jié)為地方官員的片面化認(rèn)識傾向。很多市場經(jīng)濟(jì)國家的地方政府，其實也是“土地財政”，但他們是在房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)年年征稅，通過政府預(yù)算程序加以約束，而且每隔幾年重評稅基，這是市場經(jīng)濟(jì)下的長效機(jī)制催生政府的合理職能定位和長期行為的結(jié)果，這種制度建設(shè)恰恰是我們所缺失的。因此，改變當(dāng)前被一味指責(zé)的“土地財政”狀況，關(guān)鍵是要著力建立地方土地批租收入可合理延續(xù)的機(jī)制和使地方政府職能、行為趨于合理化的地方稅體系，以及地方債制度，這種改革的結(jié)果也將有利于商品房的價格回歸理性。
處理和解決如此牽動各方利益、情緒且具有深遠(yuǎn)影響的事項，要從制度環(huán)境和約束條件上看問題，通過制度創(chuàng)新來解決問題，這才是治本之道。
本文來自湘潭房產(chǎn)網(wǎng)
