湘潭房產(chǎn)網(wǎng)6月7日訊 小戶型的投資者，其投資購房的目的先為自住后為出租、出售，那么，未來小戶型房子是否易租好賣就是投資的關(guān)鍵所在。小戶型是初次置業(yè)的首選，產(chǎn)品卻最魚龍混雜。如何篩選到好住又能升值的小戶型？初次買房的童鞋看過來。
小戶型投資五要五不要
地理位置好
要購買那些城市中心區(qū)域的小戶型，不要購買郊區(qū)的小戶型。城市中心區(qū)域的小戶型由于人口密集，地段 稀缺，升值潛力巨大，這是投資小戶型房子的價(jià)值基礎(chǔ)。
對(duì)于小戶型來說，一直沒有一個(gè)規(guī)范的定義，但業(yè)內(nèi)通常認(rèn)為：一室戶的面積應(yīng)該在60平方米以內(nèi)，二室 戶的面積應(yīng)該在70-80平方米之間，三室戶的面積在90平方米以內(nèi)，符合以上面積的房子才稱得上是小戶 型。其實(shí)，國家在宏觀調(diào)控政策中的“90/70”這一條，就已經(jīng)給小戶型下了一個(gè)定義，即小戶型房子的 面積不能超過90平方米。
配套設(shè)施全
房產(chǎn)投資收益是通過樓盤出售升值、出租收益等體現(xiàn)的。小戶型房產(chǎn)所處位置是否繁華，交通是否方便， 周邊配套生活設(shè)施是否完備，關(guān)系到業(yè)主今后出售、出租房產(chǎn)的收益。
業(yè)內(nèi)人士指出，小戶型房產(chǎn)大多以出租為目的，最終使用者總是離不開商務(wù)工作、交際娛樂、日常生活。 選擇小戶型投資，有意進(jìn)行長期收租的業(yè)主，應(yīng)在高檔繁華的商業(yè)、商務(wù)和辦公區(qū)周圍選擇房源，要考慮 上班族的工作便利性和時(shí)間成本，公交配套是首位，車輛的出行要很方便，相應(yīng)的休閑娛樂和生活配套設(shè) 施應(yīng)很完備，這樣投資回報(bào)率才高。
所以要投資購買那些周邊交通、配套齊全的小戶型，不要購買那些交通不便、生活設(shè)施尚不完善的小戶型 。房產(chǎn)的交通、配套這兩大因素，在其自住和出租當(dāng)中起著至關(guān)重要的作用，這也是保證投資收益較高的 重要前提。
格局合理
小戶型本身面積小，那么房型布局、房屋面積、得房率高低、房屋朝向、裝修標(biāo)準(zhǔn)、每層套數(shù)、每層電梯 數(shù)以及景觀綠化的情況都會(huì)對(duì)客戶的檔次產(chǎn)生影響，進(jìn)而影響投資回報(bào)率。而房子面積太小、得房率低會(huì) 影響使用功能。
小戶型房子裝修標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)符合客戶的要求，如地段雖好，但裝修標(biāo)準(zhǔn)低，會(huì)使租金降低。
所以要投資購買那些戶型格局合理、有效使用面積大的小戶型，不要購買那些房型有欠缺的小戶型。戶型 格局合理與否，對(duì)于租金高低影響較大，對(duì)于自住的影響也最大。一套自己都不愿意住的房子，將來很難 租個(gè)好價(jià)錢。
大戶型樓盤里的小戶型
四是要購買大戶型樓盤里的小戶型，不要購買純小戶型樓盤里的小戶型。這是因?yàn)楫?dāng)整個(gè)樓盤都設(shè)計(jì)成小 戶型時(shí)，容易出現(xiàn)上下班的時(shí)候電梯超載、供水供電過于集中等問題，這樣的小戶型既不利于自住也不利 于出租。
普通的小戶型
房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)性質(zhì)直接影響房產(chǎn)投資回報(bào)率。不同的房產(chǎn)項(xiàng)目，產(chǎn)權(quán)年限、稅費(fèi)多少、首付比例、貸款期限、 管理費(fèi)用是各不相同的。
所以要購買那些最普通的小戶型，不要購買那些所謂高檔的公寓式酒店。有的開發(fā)商要降低小戶型的購買 總價(jià)，只能以商住性質(zhì)給小戶型立項(xiàng)，并冠以公寓式酒店的名稱，殊不知，公寓式酒店的土地是商業(yè)性質(zhì) ，使用年限最多只有50年，另外整個(gè)樓盤都是小戶型，出租競爭激烈，空關(guān)的可能性大。
投資者在購置房產(chǎn)時(shí)，一定要弄清楚它的性質(zhì)，和它對(duì)應(yīng)的稅費(fèi)等因素。因以上因素的不同，投資回報(bào)會(huì) 有很大的區(qū)別。
住宅性質(zhì)的房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)年限和貸款年限長，首付比例低，契稅少，綜合稅率很低，其投資回報(bào)率較高。
業(yè)內(nèi)人士指出，一般投資者由于對(duì)房產(chǎn)投資經(jīng)驗(yàn)不足，最好是選擇住宅投資，尤其是小戶型住宅，無論從 總價(jià)、稅費(fèi)上，還是將來出租、出售上，都有賬可算。
總之小戶型投資應(yīng)該考慮在成熟的商圈內(nèi)置業(yè),由于成熟商圈具有良好的交通和配套,具有升值潛力。同等條件下，最好選擇附近有寫字樓、學(xué)校或者規(guī)劃在輕軌沿線的小戶型。另外，用超前的眼光考察樓盤的增值。關(guān)注樓盤的交通位置、將來的發(fā)展程度,還有區(qū)域的發(fā)展程度等。
