4月份地產(chǎn)股的走勢可以用慘不忍睹來形容，房價和股價的非理性上漲已經(jīng)結(jié)束。催發(fā)2010年春季成交的反彈因素也證明并不是常態(tài)。新政出臺以來，業(yè)界已經(jīng)明顯看到全國成交下滑趨勢的確立，而本已下降明顯的同比數(shù)據(jù)將在新政的影響下迎來更為迅速的環(huán)比數(shù)據(jù)下降。
對于房產(chǎn)新政的爭議都集中在“新國十條”是否有持續(xù)性和可操作性？長江證券并不認(rèn)同市場關(guān)于“新政是過渡政策”的判斷以及“未來政策將觀察市場變化再決定是否出臺后續(xù)政策”這2個觀點(diǎn)。
無論從金融系統(tǒng)限制3套房貸還是部分城市限購套數(shù)，這些看似回歸計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的新政，只充分說明一個問題：那就是管理層對中國目前房地產(chǎn)行業(yè)的反思——在一個人口眾多，土地稀少的大國，地產(chǎn)能否兼屬自住、改善和投資多重屬性。這也是從去年年底以來，長江證券一直最擔(dān)心的問題——行業(yè)游戲規(guī)則因?yàn)榉抢硇缘姆績r可能發(fā)生改變。
目前來看出臺的新政，配套的操作辦法也逐步明朗，各地方政府“五一”小長假后都將落實(shí)細(xì)則，可操作性極強(qiáng)。
由于地產(chǎn)股短期無法為投資者獲利，因此長江證券將研究重點(diǎn)放在判斷新開工面積和房地產(chǎn)投資數(shù)據(jù)上。那么，新開工面積和房地產(chǎn)投資何時下滑呢？通過近期調(diào)研廣州、深圳、北京等地，長江證券認(rèn)為開發(fā)商意愿已明顯出現(xiàn)變化，未開工土地很難再出現(xiàn)開工。但目前房地產(chǎn)投資仍需要觀察，觀察的重點(diǎn)將是政策對投資抑制問題是否能真正解決。也許4月份全國開展打擊囤地工作可以作為一個最好的答案。
4月，北京、上海、廣州、深圳四大城市成交量同比下降幅度繼續(xù)加大。4月份北京網(wǎng)上期房簽約面積約為111.55萬平方米，同比下降28.94%；上海一手住宅成交約138.53萬平方米，同比下降43.75%；廣州一手住宅成交61.6萬平方米，同比下降39.52%；深圳一手住宅成交28.23萬平方米，同比下跌62.11%。而市場開始對加息預(yù)期有所增強(qiáng)，這也與長江證券早在去年年底就對資產(chǎn)價格泡沫的憂慮是一致的，長江證券認(rèn)為今年上半年加息將是大概率事件，而時間窗口很有可能將是5月底。
從最新的3月份數(shù)據(jù)上看，全國土地購置面積在同比方面繼續(xù)回升，4月上漲53.22%，這是由于今年3月份開發(fā)商搶地風(fēng)起云涌、地王頻現(xiàn)，而去年同期還在持觀望態(tài)度，遲遲不敢動手，開發(fā)商預(yù)期的反差造成了兩個時期土地購置面積同比差別很大；土地開發(fā)面積方面同比繼續(xù)回落，但回落幅度減小，本月下降12.22%，這表明土地供給在政策指導(dǎo)下開始增加。就目前來看，土地開發(fā)面積的增長與最近國土資源部公布的全國住宅用地供給量大幅度增加不謀而合。
4月份全國土地面積成交很少，這是由于國土資源部3月22日發(fā)布了禁止出讓住宅用地政策所致。4月15日，國土資源部公布全國住宅用地供給計(jì)劃，全國住宅用地供給才恢復(fù)正常，因此4月的供給時間實(shí)際上只有半個月。從供給計(jì)劃中可以看到，今年土地供給面積大幅度增加，尤其是保障性住房和中小型商品房。供給的增加和針對投機(jī)性需求的高壓政策讓市場看到政府對房地產(chǎn)市場改革的堅(jiān)決態(tài)度，長江證券也更加堅(jiān)信以前的判斷：高房價已經(jīng)岌岌可危，下跌的可能性將變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)。
雖然行業(yè)面臨著諸多的不確定性，但長江證券依然維持行業(yè)“長期看好”的評級。這是因?yàn)橹С中袠I(yè)長期發(fā)展的基本面——城市化的進(jìn)程沒有發(fā)生根本性變化。而對于行業(yè)公司，長江證券推薦萬科A、張江高科、世茂股份、深天健和ST東源這5家公司，推薦理由分別是“應(yīng)對行業(yè)調(diào)整比較及時”、“創(chuàng)業(yè)板分拆概念和商業(yè)工業(yè)反周期”、“特殊商業(yè)模式得到市場關(guān)注”、“看好城市改造的機(jī)遇”和“即將完成最后重組”。
本文來自湘潭房產(chǎn)網(wǎng)
