湘潭房產(chǎn)網(wǎng)5月24日訊 房產(chǎn)調(diào)控至今，開發(fā)商面臨內(nèi)憂外患的雙面夾擊，更有房企呈現(xiàn)“雙降”局面。在這一系列政策因素推動(dòng)之下，湘潭房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨“三大困境”——行業(yè)疲軟、資金短缺、開發(fā)模式急需轉(zhuǎn)型。困境中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只有不斷創(chuàng)新，實(shí)現(xiàn)經(jīng)營模式的轉(zhuǎn)型，才能實(shí)現(xiàn)新的跨越。
房價(jià)回歸：讓收入漲速快過房價(jià)增幅
據(jù)湘潭大學(xué)一位從事經(jīng)濟(jì)學(xué)研究的專家在接受湘潭365房產(chǎn)網(wǎng)記者采訪時(shí)表示，目前全世界貧富差距問題日益突出，許多國家失業(yè)率居高不下；中國的就業(yè)問題決定著國民經(jīng)濟(jì)增速不能太低，今年中央將GDP增速定為7.5%是全盤考慮了的。當(dāng)下放松樓市宏觀調(diào)控或致房價(jià)反彈；樓市調(diào)控加碼或?qū)斫?jīng)濟(jì)危機(jī)。所以中央近來多次強(qiáng)調(diào)要“預(yù)調(diào)微調(diào)”，央行存款準(zhǔn)備金率的下調(diào)、溫州開展民間銀行示范點(diǎn)等現(xiàn)象都體現(xiàn)了這一點(diǎn)。很多人非常關(guān)心，中國經(jīng)濟(jì)會(huì)不會(huì)“硬著陸”？這取決于我國出口會(huì)不會(huì)轉(zhuǎn)向；我國宏觀經(jīng)濟(jì)的泡沫嚴(yán)不嚴(yán)重，是否可控；此外，我們的房地產(chǎn)行業(yè)是否會(huì)“硬著陸”。
考察中國經(jīng)濟(jì)的基本面，在出口減少的情況下，只能依靠投資這駕馬車，投資增長可謂未來一段時(shí)間驅(qū)動(dòng)中國經(jīng)濟(jì)的主要引擎。大家知道，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展與中國宏觀經(jīng)濟(jì)正向關(guān)聯(lián)，現(xiàn)階段，全國各地城鎮(zhèn)化率水平不斷提高，房地產(chǎn)業(yè)是中國最大的內(nèi)需，但也容易出問題，今年中國房地產(chǎn)業(yè)的走勢(shì)將會(huì)是“穩(wěn)中求進(jìn)”。
目前，三線城市房地產(chǎn)市場有沒有問題？在房價(jià)合理回歸的導(dǎo)向下，中國房地產(chǎn)市場的泡沫是局部性的，一二線城市可能有，像湘潭這樣的三四線城市基本上沒有泡沫可言，我們看到，湘潭的房價(jià)收入比是基本合理的，但也要需要予以高度警惕。如何讓房價(jià)理性回歸？降價(jià)，漲工資，其實(shí)收入增長速度快過房價(jià)漲幅也是一種合理回歸的手段，控制房價(jià)使其小幅上漲有利于銷售，這樣可能是“軟著陸”的一種表現(xiàn)，反之，房價(jià)大幅跳水，必將導(dǎo)致中國經(jīng)濟(jì)“硬著陸”。
以往我國房地產(chǎn)市場是以賣方市場為主，進(jìn)入買方市場后，房企之間競爭加劇，洗牌加快，利潤減薄，國內(nèi)投融資環(huán)境時(shí)刻在變，中央鼓勵(lì)中小房企走金融創(chuàng)新的渠道。未來房企如何戰(zhàn)勝競爭對(duì)手？我想主要依靠品質(zhì)、品牌戰(zhàn)略，低成本戰(zhàn)略和差異化戰(zhàn)略。
轉(zhuǎn)型：扶助綠色建筑的力度或加大
從整個(gè)宏觀面來看，歐債危機(jī)愈演愈烈，國際經(jīng)濟(jì)將長期低迷，取于下行通道，中國經(jīng)濟(jì)和世界經(jīng)濟(jì)融合在一起，美國經(jīng)濟(jì)基本面目前不太理想，這將會(huì)一定程度上沖擊到中國經(jīng)濟(jì)基本面。我們看到，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)從最近一年多以來下滑趨勢(shì)明顯，原因主要是我國經(jīng)濟(jì)增長對(duì)出口的依賴性較強(qiáng)，2008年金融危機(jī)爆發(fā)以后，出口受挫，許多以出口為主的沿海中小型企業(yè)產(chǎn)能過剩，加上內(nèi)需不振，同時(shí)，國內(nèi)投資繼續(xù)放緩，導(dǎo)致最終GDP增速下滑。我認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)是宏觀經(jīng)濟(jì)的基本面所面臨的風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)不可能獨(dú)善其身。
2011年全國房地產(chǎn)銷售、開發(fā)企業(yè)用地開始負(fù)增長。目前房地產(chǎn)市場低迷，投資增速放緩，去杠桿化趨勢(shì)更加明顯；金融融資呈現(xiàn)二元結(jié)構(gòu)，中小企業(yè)面臨生存困境。我國房地產(chǎn)業(yè)面臨深刻變革和產(chǎn)業(yè)調(diào)整，將有很大一部分企業(yè)被淘汰出局。而從客戶需求的變化趨勢(shì)來看，首先生活環(huán)境，比方說水、煤、石油等資源越來越少，食品安全問題突出，醫(yī)療改革和社會(huì)誠信問題引發(fā)普遍關(guān)注。我們生活在這樣一個(gè)環(huán)境下，購房者難道僅僅需要一套睡覺的住房嗎？今后國家獎(jiǎng)勵(lì)扶持綠色建筑的力度還會(huì)加大。未來，房地產(chǎn)客戶需求將從居住需求轉(zhuǎn)變?yōu)槿彝�、全生命鏈的健康生活方式；從住在城市向�(qū)ψ≌�、辦公、交通的高舒適度、低運(yùn)營成本轉(zhuǎn)變；全民特別是精英階層對(duì)健康生活方式的認(rèn)識(shí)，對(duì)節(jié)能減排的社會(huì)責(zé)任和意識(shí)進(jìn)一步增強(qiáng)。
中小房企戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，我覺得戰(zhàn)略定位分析要準(zhǔn)確，戰(zhàn)略定位包括對(duì)所處商業(yè)環(huán)境變化、客戶價(jià)值變化、競爭對(duì)手變化的綜合分析，企業(yè)資源與能力匹配分析對(duì)戰(zhàn)略定位至關(guān)重要；此外就是選擇商業(yè)模式，包括對(duì)盈利模式、風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、控制體系和可持續(xù)發(fā)展能力的正確評(píng)估等等。中小房企轉(zhuǎn)型的方向與機(jī)會(huì)在哪里？從產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈看，未來中小企業(yè)將分化為顧問型企業(yè)、投資型企業(yè)、開發(fā)型企業(yè)及物業(yè)服務(wù)企業(yè)等；而從橫向來看，除了住宅地產(chǎn)以外，還將衍生出工業(yè)、旅游、養(yǎng)老地產(chǎn)等。未來10年，房地產(chǎn)金融將主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈，房地產(chǎn)將與金融、基金、私募資金等領(lǐng)域緊密聯(lián)系；房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，將趨向以健康管理、養(yǎng)生養(yǎng)老、節(jié)能環(huán)保為主題的大型綜合社區(qū)，趨向從設(shè)計(jì)、施工、裝修、保修一體化解決方案的綠色社區(qū)，綠色建筑的綜合服務(wù)商。
