新“國十條”把房價過快上漲的危害提到前所未有的高度，已開始對國內(nèi)房地產(chǎn)市場產(chǎn)生巨大影響
2010年４月１７日，《國務(wù)院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》（以下簡稱“１０號文”或新“國十條”）出臺。新“國十條”整個文件及政策都建立在對住房市場的新認識上，即住房問題既是經(jīng)濟問題，更是影響社會穩(wěn)定的重要民生問題。
因此，房價上漲過快不僅影響居民住房福利水平還影響絕大多數(shù)居民的基本居住條件改善，而且增加了金融風(fēng)險，不利于社會經(jīng)濟的協(xié)調(diào)發(fā)展。也就是說，住房的民生問題比住房的支柱產(chǎn)業(yè)問題更為重要。因此，遏制過快的房價上漲是政府的基本職責，也是保證中國金融安全以及保證中國經(jīng)濟得以持續(xù)發(fā)展的根本所在。在該文件中，以民生作為政策取向，把國內(nèi)房價過快上漲的危害提到前所未有的高度�？梢哉f，房地產(chǎn)政策取向的改變，已開始對國內(nèi)房地產(chǎn)市場產(chǎn)生巨大影響。
國內(nèi)房地產(chǎn)市場“去杠桿化”
銀行信貸無限擴張就是過度杠桿化（ｏｖｅｒ－ｌｅｖｅｒａｇｅ），就是個人或企業(yè)用較少的錢“撬動”銀行較多的錢。如果這種杠桿合理或在一定的界限內(nèi)，那么它可以化解實體經(jīng)濟的金融約束問題，促進實體經(jīng)濟穩(wěn)定發(fā)展；如果這種杠桿化過度，讓銀行信貸過度發(fā)放、流動性泛濫，一定會導(dǎo)致資產(chǎn)價格全面飆升及房地產(chǎn)泡沫吹大，最后泡沫破滅導(dǎo)致金融危機。新“國十條”信貸政策的核心就是“去杠桿化”，就是要通過銀行信貸杠桿化降低，收縮流入房地產(chǎn)的資金。它包括兩個方面的內(nèi)容，一是個人按揭貸款“去杠桿化”，二是房地產(chǎn)開發(fā)商融資的“去杠桿化”。
在新“國十條”中，重點是放在個人住房按揭貸款“去杠桿化”上，并讓過度優(yōu)惠的個人按揭貸款信貸政策回歸到常態(tài)，堅決遏制房地產(chǎn)市場各種名目的炒房與投機。比如，在該文件中要求二套住房貸款首付款不低于５０％，利率不低于基準利率的１．１倍；首套住房且建筑面積逾９０平方米的，首付比例不低于３０％。對貸款購買第三套及以上住房的，大幅度提高首付款和利率水平�；旧辖褂勉y行信貸購買第三套住房及異地貸款購房。
在這里，去杠桿化有三個方面的內(nèi)容。一是第二套住房貸款比例降低，即提高住房投資者的炒房市場準入門檻及炒房成本，同時降低銀行信貸風(fēng)險；二是對房價過高、上漲過快的城市，禁止第三套住房貸款；三是禁止國內(nèi)外的投資者購買住房異地貸款。
可以說，無論是上調(diào)住房投資者的首付比重，還是提高投資者的按揭貸款利率，或是降低住房炒作者利用銀行信貸資金的比例或杠桿，或是提高住房投資炒作者的成本，都能夠通過銀行信貸收縮的方式來實現(xiàn)。當然這種信貸收縮又分為兩個方面，一是已經(jīng)進入投資者的信貸收縮；二是新進入投資者的信貸收縮。從最近出臺的政策來看，重點是放在后者而不是前者。這樣，其宏觀調(diào)控政策只是對將要進入的住房市場投資者產(chǎn)生較大影響，而對已經(jīng)進入的投資者在政策初始階段影響不會太大。因為，這些已經(jīng)進入的投資者可能早就賺得盆滿缽滿了，資金實力足，房地產(chǎn)投資收益高。在這種情況下，這些投資者可能把手上的住房再持有一段時間，等待政策效應(yīng)釋放出來后再做決策。
不過，新一輪的宏觀調(diào)控政策對房地產(chǎn)市場影響最大的，是改變當前房地產(chǎn)市場預(yù)期。當新政策出臺，不僅讓新進入者的杠桿率降低（需要用更多資金進入）、投資成本增加（利率上升一個多百分點）、禁止第三套及以上住房貸款及異地住房貸款，整個房地產(chǎn)市場預(yù)期將發(fā)生根本性改變。在這種情況下，投資者擔心取消過度優(yōu)惠的個人住房信貸政策后，自己進入后有沒有人再來接盤，如果沒有人再敢接手其購買的住房，那么這些新的住房投資者如果進入，就可能成為這次房地產(chǎn)泡沫最后一棒的接受者而嚴重套牢。因此，新的住房投資者不會輕易地進入。
當已經(jīng)進入的住房投資者感覺到新的政策會改變房地產(chǎn)市場預(yù)期時，手上持有多套住房并以銀行貸款購買者，就會感覺到由于沒有人再敢來接盤，投資風(fēng)險的增加會使這些投資者以最快的方式把手上的住房出手，以便降低其投資風(fēng)險。當不少已經(jīng)進入的住房投資者都這樣做時，房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系可能出現(xiàn)根本性的變化或調(diào)整，即房地產(chǎn)市場需求突然消失而供給突然涌現(xiàn)，房價變化也就自然。但是對于房地產(chǎn)開發(fā)商來說，由于２００９年賺得盆滿缽滿，他們現(xiàn)金流充足，有足夠的實力來頂住新政策出臺后的巨大壓力。因此，實力較強的房地產(chǎn)開發(fā)商一定會靜觀其變而后定。
因此，政府要真正遏制房地產(chǎn)炒作把泡沫擠出，就不僅要對新進入房地產(chǎn)的投資者采取收縮性信貸政策，而且也要對已經(jīng)進入的住房投資者進行更嚴厲信貸約束，把炒房者手中的住房盡早擠出，進一步加大住房市場供給。而要讓這些人的住房擠出，可從兩方面入手。第一，對第二套以上住房的投資者從政策出臺時起，其貸款利率都采取基準利率１．１倍以上（但是這次政策沒有直接對此有清楚表明）。第二，征收比較嚴厲的住房交易所得稅，因為住房交易所得稅征收比較容易，只要有住房交易所得，就可征稅，從而改變當前只要購買住房就賺錢的心理預(yù)期。
對個人信貸政策需全面收緊
新“國十條”的信貸政策已很嚴格，但是，這還不夠，還得對個人信貸政策全面收緊，比如，完善當前不合理的個人按揭貸款市場準入規(guī)則及嚴格個人貸款利率差異性。在中國，無論什么人只要想購買住房就能夠從銀行獲得貸款，當前的個人按揭貸款市場準入制度過于寬松。在發(fā)達的市場體制下，有一套嚴格貸款審查制度（比如要提交一年的個人所得稅稅收證明、一年個人銀行戶口流水證明、個人銀行信貸記錄及有法律效力的個人收入證明等）。當然，盡管最近出臺《個人貸款管理條例》，但各商業(yè)銀行并沒有認真落實執(zhí)行，從而使得出現(xiàn)住房投資者千軍萬馬般涌入住房市場。
還有，盡管這次提出對第一套和第二套住房的貸款利率采取差異化的政策，但是在第一套及第二套之內(nèi)其利率對每一個購房者都是相同的，沒有差異性。而在發(fā)達的市場體制下，無論是第一套、第二套及以上的每一個借款人，其利率都是不同的。商業(yè)銀行應(yīng)根據(jù)不同借款人的情況采取不同的利率政策，才是銀行貸款風(fēng)險定價。
另外，在新“國十條”中，仍然沒有改變購買第一套住房者只用作自住消費的假定，但實際上購買第一套住房既可用消費（自己居住）也可以用作投資。如果不少居民購買第一套住房用作投資，那么新“國十條”的去杠桿化政策效果就會大打折扣。而要彌補其不足，就得迅速推出住房交易所得稅，讓購買第一套住房者只能用作自住消費而不用作投資。凡是購買住房用作自住消費者，可以享受政府住房信貸優(yōu)惠政策（而且這些政策還可能比這更優(yōu)惠，比如采取優(yōu)惠利率政府補貼），凡是購買住房用作投資者，就得通過稅收的方式讓其投資無利可圖，從而全面遏制房地產(chǎn)投資與炒作。
可以說，新“國十條”去杠桿化的信貸政策，對打擊住房投機炒作能夠起到立竿見影的作用，特別是在一線城市更是如此。但是這里還有幾個方面需要落實，一是“商品住房價格過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的地區(qū)”由誰來界定？是看國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)還是由專門部門來確定？如果沒有這個界定，第三套住房禁止貸款就無法落實；二是異地購買住房貸款的證明如何出具，如果有部門作假，那么這種禁止異地貸款并非易事；三是多套住房按揭成數(shù)及利率又如何來確定？等等。如果這些問題不能夠有明確的可操作條例，地方政府及商業(yè)銀行是容易化解相關(guān)政策的，從而嚴重弱化中央政府的政策效應(yīng)。
配套政策與兩個動態(tài)
房地產(chǎn)稅收政策也是遏制高房價的重要工具。要盡快推出嚴格的住房交易所得稅，對住房交易所得稅要采取累進稅率，它是改變投資者市場預(yù)期的重要方面。在有條件的地方，推出房地產(chǎn)物業(yè)稅。如果這樣，加上政府的土地政策改革及市場整頓等，能夠起到擠出國內(nèi)房地產(chǎn)泡沫的作用。否則，不全面、不完善的房地產(chǎn)緊縮政策，要真正擠出房地產(chǎn)的巨大泡沫是不可能的。當然，新一輪房地產(chǎn)信貸緊縮政策出臺，只要認真落實，就將迫使國內(nèi)房地產(chǎn)出現(xiàn)一次重大調(diào)整。
還有，為了遏制高房價，新“國十條”還要求推出新的住房消費稅、增加中小套型住房的供給、保證保障性住房的生產(chǎn)等。這些都是遏制房地產(chǎn)炒作投機的重要方式。而且更為重要的是，新“國十條”把遏制高房價或房地產(chǎn)市場調(diào)整，落實到地方政府身上，要求地方政府對遏制高房價承擔完全責任，否則對不力者追究責任。這是對的，但要警惕地方政府陽奉陰違，在整個市場預(yù)期改變的情況下，特別要控制地方政府的過度拆遷產(chǎn)生的被動性住房需求。
總之，新“國十條”的核心是遏制高房價，嚴厲遏制房地產(chǎn)投機炒作，并讓房地產(chǎn)市場發(fā)展回歸到民生軌道上來。新“國十條”的公布與執(zhí)行，將對國內(nèi)房地產(chǎn)市場產(chǎn)生巨大影響。同時，國務(wù)院要關(guān)注兩個方面的動態(tài)變化：市場預(yù)期和利率，以便及時對現(xiàn)有的政策做出調(diào)整。不過，可以確定，既然中央政府下了決心遏制房價過快上漲，那么國內(nèi)各城市的房地產(chǎn)泡沫擠出已是大勢所趨，房地產(chǎn)價格下降也是必然。只不過，在這種情況下，要讓房地產(chǎn)泡沫擠出所導(dǎo)致的負面影響降到最低。否則，中國房地產(chǎn)泡沫破滅所造成的危害將無法估量。
本文來自湘潭房產(chǎn)網(wǎng)
