適度寬松的貨幣政策和一枝獨秀的經(jīng)濟環(huán)境讓房地產(chǎn)業(yè)迅速走出陰霾，在天量信貸、資本市場融資開閘、樓市量價齊升的2009年，房企普遍信心滿滿。
一場題為“加息預(yù)期下的融資之道”的房地產(chǎn)投融資論壇，讓2009中國住交會的熱度再度升溫。人們關(guān)注著那些投融資大佬的姿態(tài)，在寬松的信貸環(huán)境和火爆的融資大潮背景下，如何演繹指點江山的器宇軒昂。
讓人們驚訝的是，論壇并沒有成為這些大佬們的慶功會，他們正以一種冷靜的視角來觀察今年以來的融資狂潮和未來可能產(chǎn)生的變局。
問題一 餡餅還是陷阱？
2009年國內(nèi)一線城市的房地產(chǎn)價格屢創(chuàng)新高，基本都超越了2007年的水平�；鸨袌龅谋澈笫琴Y金的強力支撐，IPO、定向增發(fā)、公司債、銀行授信給剛從寒冬中蘇醒的房企以巨大的支持，土地市場的亢奮乃至地王頻出則是資金充裕的直接結(jié)果。
好在行業(yè)并沒有迅速忘記2008年的教訓(xùn)：彼時全球金融危機的蔓延致使原本高杠桿融資擴張的房企險些釀成資金鏈斷裂的危局。也因此，與會的投融資大佬一再闡明一個道理：房地產(chǎn)形勢與政策和宏觀經(jīng)濟緊密相連，“判斷力”將會在未來主宰房地產(chǎn)企業(yè)的命運。
上百億元銀行授信的大客戶、UBS瑞銀全球房地產(chǎn)基金的發(fā)起者、40億元增發(fā)的大手筆——金地集團應(yīng)該是今年寬松信貸環(huán)境和紅火資本市場的雙重受益者之一。但即便如此，金地集團董事會秘書徐家俊卻在論壇上一再強調(diào)房企的前瞻性和預(yù)判性，警示房企應(yīng)有危機意識。
“在環(huán)境好的時候不要忘記過去困難的時候，在最困難的時候也要守住希望�！毙旒铱”硎尽Ｔ鴰缀螘r，很多房企都因盲目樂觀與過于悲觀而失去主動應(yīng)對變局的大好時機。
在這樣的審視下，徐家俊認(rèn)為，目前國內(nèi)的房地產(chǎn)市場雖然繁榮，但仍存在很多問題�！笆紫仁欠康禺a(chǎn)企業(yè)融資結(jié)構(gòu)不合理，對銀行依賴度過高；其次是融資渠道匱乏導(dǎo)致資源配置的不合理�！�
間接融資比重過大，是近期房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)所重點的討論話題之一。今年洶涌而至的天量信貸讓很多房企盆滿缽滿，但行業(yè)前瞻者卻看到了問題所在，與會者對這種不合理的融資結(jié)構(gòu)開始表示擔(dān)憂。他們比以往任何時候都更強烈呼吁房地產(chǎn)貸款占融資比重過大的狀況亟待改變。這正是經(jīng)歷了“冰火兩重天”考驗的行業(yè)人士更加理性的體現(xiàn)。
這些投融資權(quán)威人士不僅在房企融資結(jié)構(gòu)不合理方面給出了諸多警示，也提醒房企應(yīng)該注意信貸狂潮造成的房企“貧富不均”現(xiàn)象。
在此次中國住交會召開的同一時間，遠洋地產(chǎn)以總價48.3億元、樓面地價19300元/平方米的價格拿下了北京亦莊新城F地塊。遠洋地產(chǎn)資本運營部總經(jīng)理張耘表示：“我們對高價地沒有任何反感，因為土地資源是稀缺的，對我們來講把握機會平衡投資回報和公司現(xiàn)金流是最重要的，因為我們手頭有168億元現(xiàn)金。”
然而，并不是所有房地產(chǎn)企業(yè)都像遠洋地產(chǎn)那樣擁有充裕的現(xiàn)金，特別是對中小房企來說。“銀行從來都是錦上添花而非雪中送炭，房企流動性越充沛越能拿到貸款，這意味著融資能力所體現(xiàn)的房地產(chǎn)企業(yè)強弱差別會越來越明顯。”民生銀行地產(chǎn)金融事業(yè)部市場總監(jiān)葉天放坦言。
“現(xiàn)在拿地成本越來越高，在地王頻出的今天，土地成本占到50%或者更多，這就意味著房地產(chǎn)門檻提高了，即使你有35%的自有資金仍然無法做房地產(chǎn)項目。在35%～50%之間的資金差額，目前銀行是沒有資金支持的，這是一個客觀現(xiàn)實�！北本﹪H信托有限公司總經(jīng)濟師時寶東表示。
也因此，今年在房地產(chǎn)融資和拿地兩方面，都顯露出“國進民退”的趨勢，在銀行越來越重視信貸風(fēng)險及央行、銀監(jiān)會嚴(yán)格要求銀行資本充足率的背景下，銀行對房地產(chǎn)開發(fā)貸款將會越來越嚴(yán)格并謹(jǐn)慎，相比之下，擁有雄厚實力的國企將會更加受到銀行的青睞，民營房企或中小房企信貸融資則將更加困難。
這些投融資權(quán)威人士正在揭示一個道理：目前的房地產(chǎn)市場表面看無限風(fēng)光，卻暗潮涌動，任何一個因流動性增加而竊喜的房企，都更應(yīng)謹(jǐn)慎對待行走的每一步。信貸狂潮是餡餅，也可能成為陷阱。
問題二 不能為融資而融資
值得慶幸的是，很多房企已經(jīng)開始改變過于依賴銀行信貸的現(xiàn)狀。
2009年房企的融資渠道已經(jīng)呈現(xiàn)多樣化，保險資金投資商業(yè)房地產(chǎn)的開閘將給行業(yè)注入更多的活力，而REITs更是早已進入倒計時的破繭階段，房地產(chǎn)私募股權(quán)基金更是借勢人民幣基金大潮厲兵秣馬。就連商業(yè)銀行也意識到，僅僅依靠房地產(chǎn)開發(fā)貸款已經(jīng)難以為繼，以民生銀行、建設(shè)銀行為代表的商業(yè)銀行已經(jīng)在傳統(tǒng)信貸業(yè)務(wù)之外，考慮更多銀企合作的新模式。
另外，資本市場融資也成為了房企多渠道融資的一大亮點。近幾個月內(nèi)，先后有10家房地產(chǎn)企業(yè)赴港上市，之后還有融創(chuàng)集團、香江國際等一批房企整裝待發(fā)。無論明年信貸大門是否會向房企收緊，資本市場都將是最好的避風(fēng)港。
但在本屆中國住交會上，眾多投融資權(quán)威人士也指出，如果認(rèn)為成功上市就大功告成的想法絕對是錯誤的想法。
專家表示：“無論是上市還是融資都是一把雙刃劍，因為這不僅意味著公司要對財務(wù)作出相應(yīng)的安排，還要在之后對投資者完全負(fù)責(zé)，而不是簡單地融到一筆資金就可以坐享其成�！�
他指出，房企不能為了上市而去上市，好大喜功、貪一時之得更是上市的大忌，房地產(chǎn)企業(yè)在克服盲目追求資本，樹立正確的資本運作觀念上，還有很長的一段路要走。
2009年成功幫助幾家香港上市公司配股供股，以及幫助恒盛地產(chǎn)等幾家房企赴港IPO的德意志銀行中國區(qū)董事總經(jīng)理陳丹華也認(rèn)為，上市并不是為了讓股票升值或是為了融得巨資，而是應(yīng)該更多考慮讓企業(yè)的業(yè)務(wù)能力、治理結(jié)構(gòu)和品牌價值得到資本市場的認(rèn)可，為企業(yè)進一步的發(fā)展夯實基礎(chǔ)。
“現(xiàn)在不能一味地看房地產(chǎn)企業(yè)暫時的表現(xiàn)，而是要將目光放得更長遠。也許現(xiàn)在的融資成本比較高，但是在前景不明朗的時局下，要做好自己的定價，對股票發(fā)售做合理布局，最終會受到投資者認(rèn)可的�！标惖とA表示。
眾多投融資權(quán)威人士在本屆中國住交會上提出了諸多的房企資本市場融資問題。實際上，中國住交會不僅是一場行業(yè)人士聚集的盛會，更是一場行業(yè)思想的盛會。
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