湘潭房產(chǎn)網(wǎng)4月29日訊 目前，受宏觀調(diào)控影響，一直火爆的湘潭房地產(chǎn)市場遇冷，銷售情況及庫存屢創(chuàng)新高。但隨著2012年金三的開門紅后，銀四月湘潭樓上成交量突破1200套，創(chuàng)下自2011年房博會(huì)后的新高，樓市回暖步伐加快。隨著樓市回暖，“五一”放假第一天，記者走訪湘潭各大樓盤售樓中心了解到，目前支撐成交量主要以“剛需”為主，占到85%以上，但也有部分湘潭市民以投資房產(chǎn)來達(dá)到保值效果，在他們看來，目前湘潭各大樓盤已經(jīng)半年沒有漲價(jià)了，現(xiàn)在是抄底買房的最佳時(shí)機(jī)。下面編輯就史上最嚴(yán)厲房地產(chǎn)調(diào)控下如何投資房產(chǎn)做了下總結(jié)，希望可以給正準(zhǔn)備在湘潭投資房產(chǎn)的朋友一個(gè)參考：
首先，投資房產(chǎn)前要做足“功課”
房產(chǎn)投資一直是湘潭市民熱衷的投資項(xiàng)目，但在房價(jià)高漲的現(xiàn)實(shí)里，有不少投資者缺乏一定的理性，使得自己的投資出現(xiàn)“套牢”。針對(duì)這方面的問題，湘潭365房產(chǎn)網(wǎng)編輯總結(jié)出一些方法，大家在投資房產(chǎn)時(shí)可以作為參考。
一，全面了解商品房預(yù)售信息
房地產(chǎn)市場各種類型的房屋很多，作為購房人一定要清楚自身的收入情況和消費(fèi)層次，不能妄自菲薄，也不能好高騖遠(yuǎn)，以免日后給自己帶來沉重的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。在明確自己應(yīng)該購買哪一類商品房后，更為重要的是了解開發(fā)商的售樓資格。由于開發(fā)商與購房人存在著嚴(yán)重的市場信息不對(duì)稱，雙方的地位實(shí)質(zhì)上是不平等的。
為此，相關(guān)法律法規(guī)對(duì)于開發(fā)商的售樓資格作了若干限制，即開發(fā)商作為預(yù)售人，應(yīng)當(dāng)以書面方式向預(yù)購人明示下列事項(xiàng)，使預(yù)購人能夠較為全面真實(shí)地了解商品房預(yù)售的信息：（一）預(yù)售人的名稱、注冊地址、聯(lián)系電話和法定代表人；（二）商品房預(yù)售許可證或者其經(jīng)發(fā)證機(jī)關(guān)確認(rèn)的復(fù)印件；（三）項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度和竣工交付使用時(shí)間；（四）項(xiàng)目及其配套設(shè)施的平面示意圖；（五）商品房的結(jié)構(gòu)類型、戶型、裝修標(biāo)準(zhǔn)；公共和公用建筑面積的分?jǐn)傓k法；（六）預(yù)售商品房的價(jià)格和付款辦法；（七）商品房預(yù)售款的專用賬戶；（八）物業(yè)管理事項(xiàng)；（九）法律、法規(guī)規(guī)定的其他事項(xiàng)。如果以上條件都具備的話，說明開發(fā)商在國有土地使用權(quán)的取得、商品房小區(qū)規(guī)劃的確定和商品房預(yù)售前的開發(fā)等過程中，都較為規(guī)范，沒有出現(xiàn)在建工程抵押的情況，對(duì)商品房后期建設(shè)與管理也有明確的計(jì)劃，購房者大可放心與之談判。
二，看清“內(nèi)部認(rèn)購”的真面目
目前許多開發(fā)商在樓盤預(yù)售前，喜歡搞內(nèi)部認(rèn)購，一為造勢，二為摸底，都是為預(yù)售做準(zhǔn)備。而對(duì)于購房人來說，相對(duì)而言，內(nèi)部認(rèn)購的價(jià)格相對(duì)較低，有一定的吸引力。對(duì)此，湘潭365房產(chǎn)網(wǎng)編輯認(rèn)為，由于內(nèi)部認(rèn)購行為政府不認(rèn)可，也沒有納入管理，商品房的內(nèi)部認(rèn)購可能存在以下隱患：一是開發(fā)商還沒有繳清開發(fā)地塊的土地使用權(quán)出讓金，導(dǎo)致將來難以取得房地產(chǎn)證；二是該商品房可能已經(jīng)被開發(fā)商拿去抵押，將來購房人取得的不是完全的房屋所有權(quán)；三是由于內(nèi)部認(rèn)購合同沒有政府部門的登記備案，開發(fā)商可能會(huì)將房屋一樓多售。因此，購房人切不可因?yàn)閮?nèi)部認(rèn)購商品房的所謂價(jià)格優(yōu)勢而麻痹大意。
其次，房產(chǎn)投資要強(qiáng)化法律意識(shí)
一，明確售樓廣告的法律效力
許多開發(fā)商都精通包裝之道，在商品房的售樓廣告中作了許多誘人的許諾。對(duì)于廣告的效力，法律理論一般認(rèn)為是一種“要約邀請”，對(duì)開發(fā)商沒有法律約束力，除非合同雙方將廣告的許諾作為合同條款寫到商品房買賣合同中。
如果購房人因開發(fā)商虛假廣告的誤導(dǎo)利益受到損害，理論上可以通過司法程序?qū)で筚r償，但通過陷入曠日持久的訴訟來維權(quán)，不是廣大購房人樂見的事情。因此，建議購房人要求開發(fā)商將其廣告許諾作為合同條款寫到商品房買賣合同中，如發(fā)現(xiàn)開發(fā)商發(fā)布虛假廣告欺騙消費(fèi)者，也可以向工商行政管理部門舉報(bào)。
二，慎簽認(rèn)購書
在實(shí)踐中，為了盡早售出商品房，開發(fā)商在與購房人簽訂商品房銷售合同前，通常雙方先簽訂商品房預(yù)售認(rèn)購書，購房人依認(rèn)購書約定繳納一定數(shù)額的款項(xiàng)。但往往在正式的商品房買賣談判中，又因?yàn)閷?duì)具體條款的爭議，不能簽訂正式的商品房買賣合同，雙方進(jìn)而轉(zhuǎn)為對(duì)購房人所繳款項(xiàng)是否視為定金，是否適用“定金罰則”而爭吵不休。對(duì)于認(rèn)購書的法律性質(zhì)，一般認(rèn)為，如果認(rèn)購書含有商品房買賣合同的主要條款，如商品房的位置、樓層、總面積、單價(jià)、總價(jià)、簽訂正式預(yù)售合同的時(shí)間等，商品房認(rèn)購書具有合同約束力，當(dāng)事人違約要承擔(dān)違約責(zé)任。認(rèn)購書中約定的款項(xiàng)應(yīng)當(dāng)視為解約定金，適用定金罰則。如果認(rèn)購書沒有含有商品房買賣合同的主要條款，則認(rèn)購書只是沒有法律約束力的“意向書”，購房人所繳款項(xiàng)應(yīng)當(dāng)退回。
對(duì)于認(rèn)購問題，根據(jù)相關(guān)規(guī)定：“預(yù)購人與預(yù)售人簽訂書面的商品房預(yù)購銷合同前，經(jīng)雙方協(xié)商同意，預(yù)售人可以向預(yù)購人收取一定數(shù)額的商品房預(yù)購訂金；預(yù)售人收取訂金前，應(yīng)當(dāng)向預(yù)購人提供商品房預(yù)購銷合同草案。收取商品房預(yù)購訂金時(shí)，預(yù)售人與預(yù)購人應(yīng)當(dāng)訂立書面協(xié)議，約定所收訂金的具體數(shù)額和退還與不退還的具體辦法。
預(yù)售人與預(yù)購人簽訂書面的商品房預(yù)購銷合同后，預(yù)售人向預(yù)購人收取的商品房預(yù)購訂金應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)作預(yù)購人支付的商品房預(yù)售款�！�
此規(guī)定明確規(guī)定雙方約定的是“訂金”而非“定金”，這也可以避免適用“定金罰則”，但前提是購房人在認(rèn)購書上也使用了“訂金”的字眼。
最后，房產(chǎn)投資慎防“中介風(fēng)險(xiǎn)”
在房產(chǎn)投資領(lǐng)域，投資者無論是購買二手房，還是出租出售房產(chǎn)獲利，都不可避免地要與房產(chǎn)中介打交道。然而，某些中介往往利用客戶法律知識(shí)的欠缺和交易安全意識(shí)的淡薄欺騙客戶，造成投資者難以挽回的損失。業(yè)內(nèi)專家將這種現(xiàn)象稱為“中介風(fēng)險(xiǎn)”。
以專門為市民打房產(chǎn)糾紛官司的湘潭365房產(chǎn)網(wǎng)官方王律師向記者“透露”了他們在為民打官司時(shí)經(jīng)常碰到的情況，結(jié)果是因?yàn)橘彿空咄鶎?duì)市場行情不了解，事先也沒有咨詢過律師，往往中了房產(chǎn)中介的招而且還輸了官司。因此他提醒市民在進(jìn)行房產(chǎn)投資時(shí)，一定要搞清楚相關(guān)的金額，否則吃了虧還無處“伸冤”呢。
一，“吃兩頭”讓消費(fèi)者啃骨頭
王律師稱，目前房產(chǎn)中介經(jīng)常利用購房者信息不對(duì)稱的有利條件，通吃買賣房雙方而牟取暴利。他說，他不久前受理一宗購房者向中介索還被中介多收的差價(jià)，結(jié)果還是于事無補(bǔ)。一位陳姓消費(fèi)者在某網(wǎng)站上看到一則二手房的售房信息，三房兩廳120平方。由于價(jià)錢不算很貴，標(biāo)明價(jià)錢是30萬含“高檔裝修”還送家電什么的，因此對(duì)于陳姓消費(fèi)者來說，還頗有吸引力。于是，陳姓消費(fèi)者在另交了上萬元的中介費(fèi)后，便付了款買下了這套房。后來才發(fā)現(xiàn)，這套房的房東實(shí)際只交底25萬元可出手，結(jié)果此中介無形當(dāng)中賺了5萬元。
王律師告訴記者，在房產(chǎn)買賣中，我國有關(guān)法律早有規(guī)定，房地產(chǎn)中介應(yīng)當(dāng)在銷售商品房時(shí)提供房源信息、銷售價(jià)格并表明收取傭金，即按房產(chǎn)成交價(jià)格的3％到5％提取傭金。
但現(xiàn)實(shí)中，中介往往隱瞞委托人的實(shí)際出賣價(jià)格和第三方進(jìn)行交易，獲取傭金以外的報(bào)酬。購房者和售房者很難了解到真實(shí)的出售價(jià)格，差價(jià)則由不法中介賺得。
二，房產(chǎn)買賣認(rèn)“定（金）”不認(rèn)“訂（金）”
對(duì)于許多購房者來說，也許已經(jīng)認(rèn)識(shí)到在買賣房時(shí)“定金”和“訂金”的含義。但在現(xiàn)實(shí)生活中，由于許多買房人士在導(dǎo)購小姐營造的“緊張”環(huán)境中，往往由于買房心切，而不由自主被導(dǎo)購人員出具了買房“訂金”的收據(jù)。鄭律師稱他們受理的已經(jīng)有好幾宗。雖然要追回“訂金”還有機(jī)會(huì)，但由于“訂金”沒有法律保障的依據(jù)，因此追索起來還十分困難。
如果出現(xiàn)這種情況，受害的購房者可向消費(fèi)者委員會(huì)投訴，或通過法律手段進(jìn)行解決。
在房產(chǎn)投資領(lǐng)域，投資者無論是購買二手房，還是出租出售房產(chǎn)獲利，都不可避免地要與房產(chǎn)中介打交道。然而，某些中介往往利用市民法律知識(shí)的欠缺和交易安全意識(shí)的淡薄欺騙消費(fèi)者，造成投資者難以挽回的損失。業(yè)內(nèi)專家將這種現(xiàn)象稱為“中介風(fēng)險(xiǎn)”。
三，當(dāng)心“陰陽合同”占用房款
中介坑人的手段還有以“陰陽合同”來賺取市民的血汗錢的。如明明房屋成交是50萬元，中介公司卻要求消費(fèi)者在簽訂的合同中寫成30萬元。很多購房者認(rèn)為這樣做可以少交稅款，往往同意中介公司的勸說，卻不知道其中隱藏著風(fēng)險(xiǎn)。事實(shí)上，政府部門所看到和所審核的合同都是按規(guī)定填寫的原價(jià)買賣合同，因此只承認(rèn)原價(jià)合同。如果買賣雙方一旦因?yàn)檠a(bǔ)充合同發(fā)生糾紛，就很難裁定。如果雙方是口頭約定，進(jìn)行現(xiàn)金交易，那風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)更大。所以購房者一定要遵循正常法律程序，才能保護(hù)自己的利益。
