總平面圖
功能布局圖
土地利用圖
路網(wǎng)結(jié)構(gòu)圖
鳥(niǎo)瞰圖
江麓機(jī)電集團(tuán)有限公司河西地塊整體搬遷后規(guī)劃深化完善論證
暨湘潭軍工文化城概念規(guī)劃
一、規(guī)劃背景
隨著長(zhǎng)株潭城市群——“兩型社會(huì)”綜合配套改革實(shí)驗(yàn)區(qū)審批的通過(guò)，湘潭——正整合著歷史與現(xiàn)實(shí)的資源，在繼承中發(fā)展，在發(fā)展中創(chuàng)新，在創(chuàng)新中跨越，日益流光溢彩。
本次規(guī)劃論證涉及用地性質(zhì)由單一工業(yè)功能向商住綜合等功能轉(zhuǎn)變，規(guī)劃區(qū)主要作用是拓展城市功能、形成資源節(jié)約和環(huán)境友好的兩大機(jī)制，促進(jìn)城市“退二進(jìn)三”的要求，踐行新型工業(yè)化和新型城市化的宏偉藍(lán)圖，創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、生態(tài)、文化四大效益。項(xiàng)目必將為提升湘潭城市品質(zhì)，優(yōu)化城市結(jié)構(gòu)做出巨大貢獻(xiàn)。項(xiàng)目于2012年1月9日經(jīng)過(guò)市人民政府規(guī)劃項(xiàng)目審查會(huì)議審查，同意本規(guī)劃用地性質(zhì)調(diào)整，按照重要項(xiàng)目政府決策并向人大報(bào)告的簡(jiǎn)化程序推進(jìn)。
二、現(xiàn)狀概況
項(xiàng)目位于湘潭城市中心城區(qū)，以一環(huán)西路、建設(shè)北路、白云路、大湖路圍合范圍，規(guī)劃面積117.64ha，其中江麓集團(tuán)原廠(chǎng)區(qū)面積90.71ha。基地內(nèi)地勢(shì)比較平坦，標(biāo)高在61.79米至41.0米之間。現(xiàn)狀植被較好，環(huán)境優(yōu)美，道路質(zhì)量上乘，為項(xiàng)目建設(shè)奠定了良好的基礎(chǔ)。
三、規(guī)劃構(gòu)思
（一）規(guī)劃定位：通過(guò)綜合研究，確定了江麓軍工文化城“居、商、游、服”四大主體功能，以及確定江麓軍工文化城組團(tuán)服務(wù)中心——火車(chē)站商圈的延伸，江麓新城的延續(xù)。作為長(zhǎng)株潭城市特色文化城、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)創(chuàng)新基地和城市增長(zhǎng)極，規(guī)劃具有了更為多元的服務(wù)對(duì)象和復(fù)合的功能設(shè)定。
（二）規(guī)劃理念
規(guī)劃將江麓軍工文化城的規(guī)劃構(gòu)思概括為：
“承軍工文脈，融自然生態(tài)，促區(qū)域發(fā)展”
具體表現(xiàn)在以下三個(gè)方面：
1、繼承江麓軍工文化，演繹湘潭創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)。
2、構(gòu)筑高品質(zhì)空間環(huán)境，促長(zhǎng)株潭發(fā)展新動(dòng)力。
3、優(yōu)化城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，踐行城市退二進(jìn)三。
四、規(guī)劃方案
（一）總體結(jié)構(gòu)
規(guī)劃形成“一個(gè)核心、十字軸線(xiàn)、三大片區(qū)”的總體布局
“一個(gè)核心”即：“軍工主題服務(wù)核心”，既作為規(guī)劃區(qū)的核心，也是江麓地區(qū)的核心。
“十字軸線(xiàn)”即：依托交通優(yōu)勢(shì)，形成對(duì)接區(qū)域發(fā)展的“大十字”發(fā)展格局：沿解放北路、江麓中路形成城市商貿(mào)、服務(wù)、文化綜合發(fā)展軸。以行政辦公、商務(wù)商貿(mào)、文化會(huì)展、體育健身、軍工創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)等功能為主；另一方面，沿江麓北路和江麓中路，形成內(nèi)部發(fā)展的城市生活配套服務(wù)發(fā)展軸。以文化旅游休閑、軍工玩具展示、高端服務(wù)、商務(wù)辦公、高檔居住等功能為主。由此，共同形成“十字”型空間發(fā)展格局。
“三大片區(qū)”即：南部綜合服務(wù)核心片區(qū)、北部產(chǎn)業(yè)配套居住片區(qū)、東部生活配套服務(wù)片區(qū)，三大片區(qū)布局合理，環(huán)境效益與經(jīng)濟(jì)效益并重，力爭(zhēng)成為中南地區(qū)創(chuàng)意文化和居住文化新地標(biāo)。
（二）規(guī)劃特色
1.層次分明的交通網(wǎng)絡(luò)：人車(chē)分流，道路分級(jí)，步行道路貫穿全區(qū)，并與城市道路相連。既滿(mǎn)足不同功能需求，又注重人車(chē)通達(dá)性。
2.帶有軍工文化特色的景觀(guān)構(gòu)筑：分區(qū)域、分等級(jí)進(jìn)行環(huán)境設(shè)計(jì)，對(duì)每個(gè)區(qū)域進(jìn)行合理的概念引導(dǎo)。在最大限度保留原廠(chǎng)人文景觀(guān)的同時(shí)，通過(guò)現(xiàn)代手法進(jìn)行藝術(shù)加工，打造地域文化特色。
3.豐富空間的地形設(shè)計(jì)：強(qiáng)調(diào)豎向的變化，用地形來(lái)營(yíng)造空間，設(shè)計(jì)不同的功能場(chǎng)地和線(xiàn)性景觀(guān)，豐富規(guī)劃區(qū)肌理。
五、經(jīng)濟(jì)分析
項(xiàng)目投資估算主要分為兩個(gè)部分，一方面，按照收儲(chǔ)價(jià)格的平均值235萬(wàn)元/畝，暫定江麓機(jī)電集團(tuán)現(xiàn)有土地收儲(chǔ)費(fèi)用為319741萬(wàn)元，修建大湖路與一環(huán)西路需征地87.77畝，征地拆遷費(fèi)用為7056萬(wàn)元，合計(jì)征地拆遷費(fèi)用為326797萬(wàn)元。另一方面，工程建設(shè)部分的房屋拆除、場(chǎng)地平整、道路、廣場(chǎng)等配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)21444萬(wàn)元，得出本項(xiàng)目總投資為348241萬(wàn)元。江麓集團(tuán)原廠(chǎng)區(qū)可出讓土地為六通一平的凈地，扣除道路及廣場(chǎng)用地后，合計(jì)可出讓凈地為77.01公頃，即1155畝。按方案中凈地容積率3.72計(jì)算，項(xiàng)目土地出讓收入為350740萬(wàn)元，即本項(xiàng)目可盈利2499萬(wàn)元。綜上所述，在各類(lèi)稅費(fèi)不計(jì)入本次計(jì)算范圍的情況下，該項(xiàng)目收支情況為：基本平衡略有盈余。
展開(kāi)江麓軍工文化城規(guī)劃藍(lán)圖，我們可以看到：宏偉江麓，大氣磅礴；在這里傳統(tǒng)與現(xiàn)代、歷史與未來(lái)、軍工與人文、自然與新城渾然一體，構(gòu)成了一幅美輪美奐的時(shí)代長(zhǎng)卷。旭日東升，可聞鳥(niǎo)語(yǔ)花香；華燈初上，又見(jiàn)人流如織；她將是湖湘大地即將展現(xiàn)在世人面前的璀璨明珠。
