樓市維權(quán)法律與規(guī)章規(guī)定
據(jù)湘潭365房產(chǎn)網(wǎng)統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，近幾年約有七成以上消費(fèi)者對(duì)買(mǎi)房過(guò)程中出現(xiàn)的政策層面的規(guī)定與支持不甚了解，導(dǎo)致了諸多不必要的損失和在維護(hù)自身權(quán)益時(shí)感到無(wú)所適從。
對(duì)此，湘潭365房產(chǎn)網(wǎng)針對(duì)購(gòu)房者反饋比較集中的霸王條款、房屋質(zhì)量、規(guī)劃變更等關(guān)注度較高的焦點(diǎn)問(wèn)題，進(jìn)行了相關(guān)的政策梳理，以期幫助廣大購(gòu)房者減少損失，維護(hù)自己應(yīng)有的權(quán)益。
焦點(diǎn)一：霸王條款
關(guān)注度：★★★★
現(xiàn)象：在和開(kāi)發(fā)商簽訂購(gòu)房合同時(shí)，被預(yù)留的“協(xié)商事項(xiàng)”都被開(kāi)發(fā)商事先填好，一字不能改。購(gòu)房人在這個(gè)“平等”的交易中容易失去言語(yǔ)權(quán)，能做的只有一步步落入開(kāi)發(fā)商給自己設(shè)好的埋伏和圈套中。
維權(quán)須知：2010年11月13日，國(guó)家工商行政管理總局局務(wù)會(huì)審議通過(guò)的《合同違法行為監(jiān)督處理辦法》并實(shí)施。其中，對(duì)于偽造合同；虛構(gòu)合同標(biāo)的或者虛構(gòu)貨源、銷(xiāo)售渠道誘人訂立、履行合同；發(fā)布或者利用虛假信息，誘人訂立合同；隱瞞重要事實(shí)，誘騙對(duì)方當(dāng)事人做出錯(cuò)誤的意思表示訂立合同，或者誘騙對(duì)方當(dāng)事人履行合同等10類(lèi)欺詐行為被禁止。
焦點(diǎn)二：房屋質(zhì)量
關(guān)注度：★★★★★
現(xiàn)象：房頂滲水，墻體開(kāi)裂、墻皮起鼓、墻壁長(zhǎng)毛，門(mén)窗變形，暖氣漏水等，入住之后，這些或大或小的質(zhì)量問(wèn)題困擾了無(wú)數(shù)的業(yè)主。
維權(quán)須知：自2010年12月27日起，全省新建住宅樓在工程竣工驗(yàn)收前，建設(shè)、施工、監(jiān)理及物業(yè)等單位必須依據(jù)國(guó)家有關(guān)工程質(zhì)量驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)每戶住宅及相關(guān)公共部位的觀感質(zhì)量及使用功能等進(jìn)行專(zhuān)門(mén)驗(yàn)收，并出具驗(yàn)收合格證明。
根據(jù)規(guī)定，已預(yù)售的商品住宅，驗(yàn)收時(shí)應(yīng)當(dāng)有業(yè)主代表參加。分戶驗(yàn)收應(yīng)逐戶、逐間檢查，做好檢查記錄，發(fā)現(xiàn)工程觀感質(zhì)量和使用功能不符合規(guī)范或設(shè)計(jì)文件要求的，驗(yàn)收小組書(shū)面責(zé)成施工單位整改，整改后應(yīng)重新組織驗(yàn)收。驗(yàn)收合格后，應(yīng)當(dāng)按戶出具由建設(shè)、施工、監(jiān)理單位負(fù)責(zé)人簽字確認(rèn)的《住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收表》，并由建設(shè)單位在綜合驗(yàn)收結(jié)論欄內(nèi)加蓋分戶驗(yàn)收專(zhuān)用章。在業(yè)主收房時(shí)，應(yīng)當(dāng)將《住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收表（戶內(nèi)）》作為《住宅質(zhì)量保證書(shū)》的附件，一同交給業(yè)主。
焦點(diǎn)三：擅變規(guī)劃
關(guān)注度★★★★
現(xiàn)象：一些樓盤(pán)項(xiàng)目，在銷(xiāo)售推廣時(shí)宣稱(chēng)自己的規(guī)劃配套建設(shè)如何健全、綠色環(huán)保，但在建設(shè)過(guò)程中，個(gè)別開(kāi)發(fā)商卻私自進(jìn)行變更。使得小區(qū)在交房時(shí)，配套設(shè)施不到位，如綠化不達(dá)標(biāo)，未通天然氣等，讓很多業(yè)主措手不及，甚至收了房也沒(méi)有辦法裝修入住。
維權(quán)須知：近年來(lái)，湖南省建設(shè)等有關(guān)部門(mén)一直在加強(qiáng)相關(guān)方面的市場(chǎng)監(jiān)管，對(duì)情節(jié)惡劣、性質(zhì)嚴(yán)重的違法違規(guī)行為，一律進(jìn)行公開(kāi)曝光、從嚴(yán)處罰。根據(jù)相關(guān)規(guī)定，建筑物所有權(quán)人或使用人在日常使用和裝修建筑物時(shí)，不得擅自改動(dòng)建筑物墻體、屋面保溫層和室內(nèi)供熱管網(wǎng)系統(tǒng)，如違反，由縣級(jí)以上建設(shè)行政主管部門(mén)責(zé)令限期改正，造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。
焦點(diǎn)四：亂收費(fèi)用
關(guān)注度★★★
現(xiàn)象：交房時(shí)亂收費(fèi)的現(xiàn)象，近幾年減少趨勢(shì)，但依然存在收費(fèi)含糊不清，亂收費(fèi)的情況。如開(kāi)發(fā)商或物業(yè)公司代收大修基金，向業(yè)主額外收取天然氣安裝工料費(fèi)和有線電視安裝工料費(fèi)等。
維權(quán)須知：根據(jù)相關(guān)規(guī)定，“建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得代收專(zhuān)項(xiàng)維修資金�！薄皹I(yè)主大會(huì)成立前，專(zhuān)項(xiàng)維修資金由物業(yè)所在地物業(yè)管理行政主管部門(mén)代為管理；業(yè)主大會(huì)成立后，專(zhuān)項(xiàng)維修資金代管部門(mén)應(yīng)按照有關(guān)規(guī)定，將該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主交存的專(zhuān)項(xiàng)維修資金賬面余額劃轉(zhuǎn)至業(yè)主大會(huì)在商業(yè)銀行開(kāi)立的維修資金賬戶，并將有關(guān)賬目等移交業(yè)主委員會(huì)。”
一旦發(fā)生專(zhuān)項(xiàng)維修資金被挪用的情況，物業(yè)管理行政主管部門(mén)將予以追回，沒(méi)收違法所得，并對(duì)挪用單位處以挪用數(shù)額2倍以下的罰款，構(gòu)成犯罪的，還要依法追究直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人的刑事責(zé)任。對(duì)于代收專(zhuān)項(xiàng)維修資金的建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)，除限期移交代收款外，還將被處以所收金額5%以上10%以下的罰款。
