湘潭365房產(chǎn)網(wǎng)3月7日訊 李女士十分苦惱地來到湘潭市產(chǎn)權(quán)處，跟工作人員提拔地說：“我最近購買了A開發(fā)公司的一套商品房，現(xiàn)在還沒有交房，早幾天我聽說現(xiàn)在外地的開發(fā)公司為了牟取更多的利益，采取一房多賣。我現(xiàn)在不知道我買的那套房子是不是也同時賣給多個購房戶了，我擔(dān)心交房的時候房子能不能給我�！�
產(chǎn)權(quán)處工作人員在房屋登記系統(tǒng)中認真地核實了李女士的購房資料后，給了一個讓李女士安心的答案：“您已經(jīng)辦理了商品房預(yù)告登記，即使開發(fā)商通過其他途徑再將房子售出，這套房層的產(chǎn)權(quán)也只會屬于您。”
解讀預(yù)告登記
預(yù)告登記當(dāng)事人預(yù)見商品房（一般指房地產(chǎn)開發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證開始至取得房屋所有權(quán)證為止，所出售的商品房。）或者轉(zhuǎn)讓其他不動產(chǎn)物權(quán)時，為了限制債務(wù)人關(guān)于不動產(chǎn)物權(quán)的請求權(quán)而將此權(quán)利進行的登記。
《物權(quán)法》第二十條規(guī)定：“當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)預(yù)告產(chǎn)權(quán)的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機構(gòu)申請預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力�！薄邦A(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進行不動產(chǎn)登記之日起三個月內(nèi)未申請登記的，預(yù)告登記失效�！�
在尚未建成的商品房的預(yù)售中，購房者對已買下的房屋進行預(yù)購商品房預(yù)告登記，相當(dāng)于向別人表明該房子已被人買下，如果開發(fā)商在未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人即業(yè)主的同意將該房屋再次出售或都進行抵押時，房屋登記機構(gòu)將不予辦理。預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或都自能夠進行相應(yīng)的房屋登記之日起三個月內(nèi)，當(dāng)事人申請房屋登記的，房屋登記機構(gòu)將按照預(yù)告登記事項辦理相應(yīng)的登記。
目前我市實施商品房買賣合同網(wǎng)上簽訂及備案管理，即買賣雙方通過湘潭市商品房預(yù)（銷）售合同網(wǎng)上登記備案信息系統(tǒng)簽訂商品房買賣合同并備案。在網(wǎng)簽系統(tǒng)中，已經(jīng)網(wǎng)簽的房屋無法另行簽訂網(wǎng)上備案合同。但如果開發(fā)商通過紙質(zhì)或其他途徑將已在網(wǎng)上備案的預(yù)售商品房再次出售，將可能產(chǎn)生房屋產(chǎn)權(quán)糾紛。據(jù)市產(chǎn)權(quán)處相關(guān)人員介紹，預(yù)告登記作為《物權(quán)法》規(guī)定的一種不動產(chǎn)登記制度，屬于民事制度，而預(yù)售商品房登記備案制度是由《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定的行政管理措施，屬于行政管理制度。相比備案，預(yù)告登記更具備對抗第三人的效力，能給預(yù)告人在房屋產(chǎn)權(quán)糾紛上提供更多的法律保障。
預(yù)告登記的辦理
預(yù)告登記主要包括預(yù)購商品房預(yù)告登記、預(yù)購商品房抵押權(quán)預(yù)告登記、房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移預(yù)告登記、房屋抵押預(yù)告登記。從市產(chǎn)權(quán)處了解到，為了更好更快地為廣大客戶提供服務(wù)，目前市產(chǎn)權(quán)針對辦理預(yù)購商品房預(yù)告登記和預(yù)購商品房抵押權(quán)預(yù)告登記提供了批量上門面簽和組合登記（預(yù)見商品房預(yù)告登記和預(yù)購商品房抵押權(quán)預(yù)告登記同時進行）兩種便民方式，進一步縮短了辦理預(yù)告手續(xù)的時間。
（一）申請預(yù)購商品房預(yù)告登記
1、 登記條件：房地產(chǎn)開發(fā)商與商品房預(yù)購人簽訂商品房預(yù)售合同后，買賣雙方在合同中約定或者另行約定申請房屋預(yù)告登記，且已完成商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)，預(yù)售人和預(yù)購人可以共同申請預(yù)購商品房預(yù)告登記。預(yù)售人未按約定與預(yù)購人共同申請預(yù)告登記，預(yù)購人也可以單方申請預(yù)告登記。
2、 應(yīng)提交材料：
（1）《房地產(chǎn)預(yù)告登記申請書》；
（2）申請人身份證明；
（3）已登記備案的商品房買賣合同；
（4）當(dāng)事人關(guān)于預(yù)告登記的約定；
（5）其他必要材料。
（二）申請預(yù)購商品房抵押權(quán)預(yù)告登記
1、登記條件：抵押人向開發(fā)企業(yè)預(yù)購商品房，已經(jīng)辦理預(yù)購商品房預(yù)告登記并已按合同約定支付了首期房價款，以預(yù)購商品房設(shè)定抵押，抵押人與抵押權(quán)人可以按約定申請預(yù)購商品房抵押權(quán)預(yù)告登記。
2、應(yīng)提交材料：
（1）《房地產(chǎn)預(yù)告登記申請書》；
（2）申請人身份證明；
（3）抵押合同；
（4）主債權(quán)合同；
（5）預(yù)購商品房預(yù)告登記證明；
（6）當(dāng)事人關(guān)于預(yù)告登記的約定；
（7）其他必要材料
