被告解釋“霸王合同”
今年4月的庭審過(guò)程中，原告與被告先就大華集團(tuán)是否正式得到了解除合同的書(shū)面通知展開(kāi)了爭(zhēng)辯，隨后轉(zhuǎn)入法庭辯論。法官提問(wèn)：“根據(jù)補(bǔ)充條款第三條，原告是否有權(quán)解除合同？被告沒(méi)有起訴，是否意味著自動(dòng)解除？”
開(kāi)發(fā)商的代理律師對(duì)該條款提出了獨(dú)特的解釋：“‘補(bǔ)充條款第三條’是對(duì)購(gòu)房人因自身原因提出解除合同的限制型約定，事關(guān)‘違約條件和違約責(zé)任的承擔(dān)’，而合同解除的權(quán)利或繼續(xù)履行合同的權(quán)利在我公司。”
換言之，如今購(gòu)房人無(wú)論因何原因均不可提出解除合同。如果提出，即為單方面違約；提出解約而違約的原告在賠錢(qián)后，還有繼續(xù)履行合同的義務(wù)。并稱合同已“最大程度維護(hù)了原告在合同中的權(quán)利”。
胡欽福律師是上海市政府律師資源團(tuán)的成員，在信訪辦接待了水岸藍(lán)橋業(yè)主之后成了八戶人家的代理律師。他認(rèn)為購(gòu)房合同已經(jīng)解除，因此，訴請(qǐng)不是法院判令解除購(gòu)房合同，而是就此向大華討要退款及利息。他報(bào)出的數(shù)字預(yù)先扣除了3%的總房?jī)r(jià)款。
“當(dāng)事人行使了解約權(quán)，就要承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任�！焙鷼J福表示。
“該條款并沒(méi)有說(shuō)提出解除合同即有權(quán)解除，僅僅是說(shuō)承擔(dān)賠償責(zé)任，賠錢(qián)。”大華代理律師、集天成律師事務(wù)所的崔鴻祥稱。他承認(rèn)“合同對(duì)當(dāng)事人違約采取了比較嚴(yán)格的做法，限制當(dāng)事人不要輕易違約。”
而原告律師則認(rèn)為：被告方簽訂的是其制定好的合同，沒(méi)考慮到房?jī)r(jià)下跌時(shí)的風(fēng)險(xiǎn)；況且，法律上沒(méi)有“提出權(quán)”的概念。既要賠又要繼續(xù)履約，這樣解釋是“霸王合同”。
大華方面在庭審中還表示：“自身原因”要講個(gè)明白，但對(duì)一位原告介紹的“自身原因”則以“沒(méi)有相應(yīng)的事實(shí)依據(jù)”而拒絕接受。
法院判決余波未了
如今法院判決的退房程序是：購(gòu)房者在判決生效日起15日內(nèi)辦理注銷所購(gòu)房屋的抵押登記；辦妥注銷當(dāng)日，大華公司返還購(gòu)房款(扣除3%的賠償)。此外，案件受理費(fèi)雙方各付一半。
這引起了原告方的異議�！敖獬霞s應(yīng)該從2005年11月起算，之后的巨額銀行利息是大華方面拖延退房造成的，為什么讓我們承擔(dān)？”一位業(yè)主告訴記者，他們將就利息損失、訴訟費(fèi)等與開(kāi)發(fā)商繼續(xù)討說(shuō)法。按照一套房子貸款七成來(lái)算，每月銀行利息要四五千，算來(lái)這筆錢(qián)也在五萬(wàn)元上下。
按照當(dāng)前判決，退房者們除了要交房?jī)r(jià)3%的罰金，糾紛期間每套房子平均4萬(wàn)多元的按揭利息、一半訴訟費(fèi)、律師費(fèi)、資金占用的損失……每套房子的成本達(dá)到10余萬(wàn)元，還不算上一年奔波、四處活動(dòng)的精力。這表明，訴訟不是解決此類糾紛成本最低的辦法。
“退房有三種：一種是合同有約定，由法院、仲裁委來(lái)判，我們是第一例；第二種是合同沒(méi)有約定的，無(wú)理由退房，那是不對(duì)的�！倍跑S平表示，“但協(xié)商解決是最好的。金地集團(tuán)某樓盤(pán)、還有嘉定新城某樓盤(pán)，遇到類似情況就是和購(gòu)房者協(xié)商解決的。開(kāi)發(fā)商前期有利潤(rùn)，讓利于民也是應(yīng)該的。”
在他看來(lái)，大華集團(tuán)在去年6月份剛開(kāi)始跟購(gòu)房者協(xié)商的時(shí)候，沒(méi)有利用當(dāng)時(shí)房?jī)r(jià)下跌有限的機(jī)會(huì)做到這一點(diǎn)。
