湘潭365房產(chǎn)網(wǎng)11月22日訊 商鋪與住宅雖同為房地產(chǎn)的品種，但兩者投資所關(guān)注的因素卻各不一樣。住宅投資一般關(guān)注地段、生活配套、出租率、回報(bào)率、物業(yè)管理等指標(biāo)，而商鋪投資的關(guān)注要點(diǎn)，卻比住宅的項(xiàng)目要多得多，也復(fù)雜得多。
商鋪投資安全保障住宅的租約期限一般為半年至一年，相對較短，而商鋪的租約通常為3至5年或更長。承租戶對商鋪的裝修投資、贏利預(yù)期及長期規(guī)劃，決定了商鋪?zhàn)饧s的穩(wěn)定性。此外，租金的遞增保證了商鋪長期的收益增長。租金預(yù)付的付款方式使租金收取也較有保障。
商鋪投資一般要考慮地段商業(yè)價(jià)值和發(fā)展前景、周邊商業(yè)氛圍等基本因素，街鋪還要考察上下水和排煙防噪等配套、門面與進(jìn)深寬度比例、適合出租給哪類商戶等等。盡管商鋪投資要考慮的因素較多，但萬變不離其宗，考評商鋪投資價(jià)值有兩項(xiàng)指標(biāo)是總結(jié)性的，一是及時(shí)租金回報(bào)率，一是增值空間。
一、及時(shí)租金回報(bào)率
商鋪投資租金回報(bào)率是：(月租金×12個月)÷商鋪總價(jià)，如一個商鋪的單價(jià)是6萬元每平方米，月租金達(dá)到300元每平方米，那么它的投資回報(bào)率是6%。國際上有個“15年收回全部投資”的公式，即年回報(bào)率達(dá)6.66%，就值得投資。這一標(biāo)準(zhǔn)略高于深圳目前的街鋪實(shí)際回報(bào)率。而商業(yè)地產(chǎn)流行的年回報(bào)率8%的模式，實(shí)際上只是一種營銷操盤的方式，其目標(biāo)就是讓年回報(bào)率能達(dá)到月供標(biāo)準(zhǔn)，從而刺激投資。
不同的商圈、地段，商鋪投資回報(bào)率不同。深圳有市級商圈、次市級商圈、區(qū)域商圈等不同等級的商圈，其商圈的成熟度不同，商鋪?zhàn)饨鸹貓?bào)率差別比較大。如在成熟的東門、華強(qiáng)北商圈，商鋪及時(shí)租金回報(bào)率可達(dá)到6-10%，甚至更高；福田、南山等逐漸成熟中的商鋪及時(shí)租金回報(bào)率一般在6%左右；而開發(fā)中寶安中心區(qū)、龍崗中心城及時(shí)租金回報(bào)率則相對較低。
值得一提的是，商鋪及時(shí)租金回報(bào)率實(shí)際上是一個動態(tài)的概念，租金回報(bào)中要扣除稅費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)等諸多方面的費(fèi)用，同時(shí)還必須考慮到商鋪有一定的空置期。
二、商鋪增值空間
商鋪投資價(jià)值無價(jià)商鋪投資是一個長期過程，它不會因房齡增長而降低其投資價(jià)值。相反，好的商鋪因其稀有性或特定供應(yīng)條件，會隨著商圈的發(fā)展成熟不斷升值，價(jià)值提升的同時(shí)，租金增長是必然的。長期租用從資金成本的角度肯定不如買下來，如果說住宅的價(jià)值還可以相對準(zhǔn)確地衡量，那么成功商鋪的價(jià)值卻正所謂無價(jià)。
商鋪具有高成長、高增值的特性，商鋪投資除了看中及時(shí)的租金回報(bào)外，更關(guān)注的其成長增值空間。商鋪的成長增值空間往往會超過租金回報(bào)。如南山自1999年濱海大道開通以來，商鋪售價(jià)七八年時(shí)間幾乎翻了三四倍，當(dāng)初的投資者年收益率達(dá)到30%；前幾年投資龍崗街鋪的投資者，盡管目前空置較多，但由于當(dāng)時(shí)售價(jià)低，商鋪空著一樣有成倍的成長升值。
商鋪的成長空間與地段的開發(fā)息息相關(guān)，一般情況下，大開發(fā)必有大成長空間，地段的成長直接帶來商鋪的升值。如寶安中心區(qū)CBD商圈，雖然商鋪售價(jià)突破6萬元每平方米，出租回報(bào)率低，但隨著寶安中心區(qū)的不斷成熟，以及大型購物中心浮出水面等系列利好因素推動下，假以時(shí)日其商鋪價(jià)值勢必向南山、福田中心區(qū)看齊，有著可觀的增長空間。
商鋪投資除了要看及時(shí)租金回報(bào)外，更要看商鋪增值空間，兩者之間的關(guān)連性十分緊密，而且此消彼漲，由此看來，租金堅(jiān)挺售價(jià)走高的商鋪未必就是最適合投資的商鋪，而暫時(shí)人氣不旺、不能招商經(jīng)營的商鋪也可能恰恰是最值得投資的商鋪。
