湘潭365房產(chǎn)網(wǎng)11月20日訊 商鋪投資過程是一個(gè)復(fù)雜的決策過程，賽睿顧問認(rèn)為商鋪投資者在投資過程中需要考慮以下5項(xiàng)技術(shù)條件：
1、商鋪是否位于商業(yè)區(qū)域內(nèi)
在商業(yè)區(qū)域內(nèi)的商鋪，在經(jīng)營(yíng)方面有互補(bǔ)作用、互動(dòng)作用，在對(duì)外宣傳上也有規(guī)模效應(yīng)，所以在商業(yè)區(qū)域內(nèi)的店鋪，其投資獲利能力遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過獨(dú)立的店鋪。為此，投資者在投資商鋪時(shí)，應(yīng)盡可能在商業(yè)區(qū)域內(nèi)選擇。位于交通運(yùn)輸站的店鋪，以上班族為主要服務(wù)對(duì)象，主要經(jīng)營(yíng)日常用品以及價(jià)格低較且便于攜帶的消費(fèi)品為主。
位于住宅附近的商鋪，以社區(qū)居民為主要服務(wù)對(duì)象，主要經(jīng)營(yíng)綜合性消費(fèi)品為主。位于辦公樓附近的商鋪，以經(jīng)營(yíng)文化辦公用品為主，且商品檔次應(yīng)較高。位于學(xué)校附近的商鋪，以文具，飲食，日常用品為主。由于學(xué)生購(gòu)買能力有限，商品以中、低檔用品為主。寒、暑假對(duì)這些商鋪影響很大，房地產(chǎn)投資者對(duì)此必須有清楚認(rèn)識(shí)。
通過對(duì)以上不同商業(yè)區(qū)域，商鋪不同的功能性特點(diǎn)的介紹，可以發(fā)現(xiàn)商鋪是極富個(gè)性化的房地產(chǎn)品種，商鋪投資者必須在投資過程中進(jìn)行足夠的研究，要考慮商鋪所在地段的商業(yè)環(huán)境、客戶基礎(chǔ)、客戶特點(diǎn)，從而對(duì)商鋪的位置、大小做出符合未來經(jīng)營(yíng)需要的選擇，畢竟所投資的商鋪?zhàn)罱K要由租戶經(jīng)營(yíng)。
2、是否選擇了合適的經(jīng)營(yíng)者
商鋪經(jīng)營(yíng)者的水平高低是投資商業(yè)店鋪能否盈利的關(guān)鍵，投資者應(yīng)注重選擇好的租戶，聘請(qǐng)高水平經(jīng)營(yíng)人員，或經(jīng)營(yíng)能力強(qiáng)的人員。如果選擇的租戶其經(jīng)營(yíng)內(nèi)容不適合周邊市場(chǎng)環(huán)境，或者經(jīng)營(yíng)水平低，管理素質(zhì)低下，必然導(dǎo)致商鋪的經(jīng)營(yíng)混亂，最終也會(huì)導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)虧損，并不得不關(guān)門歇業(yè)。如果租戶關(guān)門歇業(yè)，盡管可以再選擇新的租戶，但商鋪一定時(shí)間的空置是不可避免的，所以發(fā)生租金損失也是必然的。
3、商鋪規(guī)劃設(shè)計(jì)是否良好
商鋪的規(guī)劃設(shè)計(jì)對(duì)商鋪的功能性影響很大：高水平的規(guī)劃設(shè)計(jì)，可使得店鋪顯得品種繁多而井然有序，從而吸引顧客；規(guī)劃設(shè)計(jì)不科學(xué)、缺乏對(duì)經(jīng)營(yíng)者、消費(fèi)者功能需求的商鋪一定會(huì)給商鋪投資者帶來?yè)p失。
在前文我們已經(jīng)就商鋪兩級(jí)客戶的問題進(jìn)行了介紹，在此舉例說明。如果一個(gè)商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)不合理，商鋪的面寬為6米，進(jìn)深20米，那么這樣的商鋪的功能性就有問題，合適的租戶比較少。租戶范圍縮小，商鋪的投資價(jià)值必然降低。對(duì)于位于大型購(gòu)物中心里面的商鋪來講，不合理的規(guī)劃將導(dǎo)致有些地方的商鋪很難被購(gòu)物者看到，這樣的商鋪零售商是不會(huì)輕易選擇的，除非整個(gè)購(gòu)物中心的商業(yè)環(huán)境特別好，零售商因?yàn)樯啼佂獠康囊蛩刈龀鲞x擇。
4、是否選擇適當(dāng)?shù)男袠I(yè)類別
商鋪投資過程中，除過對(duì)上述三個(gè)技術(shù)方面的問題做考慮外，還需要對(duì)商鋪可能適應(yīng)的經(jīng)營(yíng)行業(yè)做甄別。我們難以設(shè)想一個(gè)商鋪投資者在進(jìn)行商鋪投資時(shí)居然對(duì)擬投資商鋪適合的行業(yè)未有任何感覺，就盲目進(jìn)行投資的情況。當(dāng)然，一般的商鋪投資者的確很難對(duì)商鋪投資的深層問題做哪怕是初步考慮，原因首先在于商鋪投資者對(duì)商鋪投資相關(guān)的專業(yè)知識(shí)不夠了解。賽睿顧問致力于推動(dòng)中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，提高國(guó)內(nèi)商鋪投資者的專業(yè)化水平將成為賽睿顧問重要的工作內(nèi)容。
關(guān)于商鋪適合行業(yè)的問題，僅舉幾例說明。比如，在火車站，汽車站附近，投資批發(fā)性店鋪為宜；在居住區(qū)和辦公區(qū)，以投資零售商鋪為宜等。
5、是否投資于專業(yè)化的商品店鋪
在大城市里，有些公寓、寫字樓、商業(yè)混合的大廈，即所謂的“綜合樓”，上層供居住及辦公使用，底下幾層作百貨商場(chǎng)，雖然其優(yōu)點(diǎn)是可保證有一定的消費(fèi)者，但其混雜性帶來的消極影響也很嚴(yán)重：人員混雜，安全容易出問題，而且容易產(chǎn)生矛盾。住戶嫌公司、百貨商場(chǎng)人來人住，既增加了電梯的擁擠，又破壞了寧?kù)o的環(huán)境，使其居住質(zhì)量受到影響。公司、百貨商場(chǎng)因受到指責(zé)而認(rèn)為住戶意見太多，所以最終會(huì)一定程度上影響其市場(chǎng)。
這類綜合性房地產(chǎn)項(xiàng)目追根溯源，應(yīng)該是上世紀(jì)90年代來自香港房地產(chǎn)商的概念。既然來自香港地區(qū)，我們就不必有多少疑問，畢竟香港地區(qū)土地資源緊張，開發(fā)商采取這種發(fā)展模式也實(shí)在是不得已而為之。正如上面所談到的，這種綜合房地產(chǎn)容易產(chǎn)生諸多矛盾，從而影響商鋪的投資收益，既然如此，商鋪投資者在投資選擇時(shí)必須就到底投資在哪種商鋪上進(jìn)行判斷，是投資專業(yè)商鋪，還是其他類型的商鋪。
