湘潭365房產(chǎn)網(wǎng)11月18日訊 湘潭市房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)經(jīng)過(guò)20多年的發(fā)展，從不規(guī)范到比較規(guī)范，從無(wú)序開發(fā)到有序開發(fā)，從零星開發(fā)到規(guī)模開發(fā)，從低檔開發(fā)到品質(zhì)不斷提升的開發(fā)，歷經(jīng)了起始、培育、發(fā)展三個(gè)不同階段。
一、當(dāng)前發(fā)展現(xiàn)狀
1、開發(fā)規(guī)模不斷擴(kuò)大。當(dāng)前，湘潭市房地產(chǎn)開發(fā)已初具規(guī)模和品質(zhì)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力顯著提高，商品房供求總量基本平衡，商品房結(jié)構(gòu)基本合理，商品房?jī)r(jià)格基本穩(wěn)定。全市房地產(chǎn)開發(fā)完成投資額從2001年6.22億元增至2010年的59.7億元，平均增長(zhǎng)幅度達(dá)到35%以上�！笆晃濉逼陂g，全市房地產(chǎn)開發(fā)累計(jì)完成投資額190.71億元，比“十五”時(shí)期增長(zhǎng)3.19倍；完成商品房屋竣工面積619.74萬(wàn)平方米，比“十五”時(shí)期增長(zhǎng)1.6倍；完成商品房屋銷售面積829.62萬(wàn)平方米，比“十五”時(shí)期增長(zhǎng)2.33倍；完成商品房銷售額166.55億元，比“十五”時(shí)期增長(zhǎng)4.5倍；商品房住宅投資占房地產(chǎn)開發(fā)總投資的比重逐年上升，從2001年的46%增至2011年的72%。房地產(chǎn)開發(fā)投資中，商品房住宅投資占主導(dǎo)地位，特別是普通商品房住宅開發(fā)建設(shè)已發(fā)展成為房地產(chǎn)開發(fā)的重中之重。
2、開發(fā)市場(chǎng)日趨成熟。隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制不斷完善，全市房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)日臻成熟，房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模、檔次、品質(zhì)、業(yè)績(jī)、效益都有了長(zhǎng)足發(fā)展。
3、人才隊(duì)伍逐步壯大。目前，開發(fā)行業(yè)擁有各類職工4000余人，擁有各類專業(yè)技術(shù)人員1300余人，其中高級(jí)職稱100余人、中級(jí)職稱600余人、初級(jí)職稱600余人。
二、存在的主要問(wèn)題
近年來(lái)，湘潭市房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域產(chǎn)生了各類突出問(wèn)題和不少矛盾糾紛，主要表現(xiàn)在合同糾紛（拖欠工程款、拖欠農(nóng)民工工資）、違規(guī)違法開發(fā)建設(shè)、違規(guī)拆遷、違規(guī)預(yù)售、抽逃和挪用預(yù)售資金、廣告虛偽、一房多賣、延期交付房屋等。如昌潤(rùn)房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)建設(shè)的“怡園花苑”小區(qū)問(wèn)題、眾一房地產(chǎn)開發(fā)公司建設(shè)的“眾一國(guó)際”項(xiàng)目問(wèn)題最具有典型性和代表性，不僅存在嚴(yán)重的違法違規(guī)開發(fā)建設(shè)行為，更存在嚴(yán)重的欺詐行為，帶來(lái)的社會(huì)惡果令人驚心動(dòng)魄，后患無(wú)窮�！ �
之所以產(chǎn)生和引發(fā)這些問(wèn)題，主要有以下原因：
一是少數(shù)不法開發(fā)商投機(jī)取巧，絞盡腦汁，拉關(guān)系，走后門，鉆市場(chǎng)和政策的空子。
二是扭曲的金錢欲望和貪婪的財(cái)富欲望作怪，使一些開發(fā)商不是靠依法依規(guī)經(jīng)營(yíng)獲取正當(dāng)?shù)呢?cái)富利潤(rùn)，而是靠欺詐和損害他人利益謀取財(cái)富。
三是少數(shù)不法開發(fā)商人品的敗壞、道德誠(chéng)信的缺失、素質(zhì)的低下，缺乏對(duì)社會(huì)擔(dān)當(dāng)和負(fù)責(zé)的責(zé)任感。
四是少數(shù)領(lǐng)導(dǎo)和部門不按程序辦事，給不法開發(fā)商開了不應(yīng)開的方便之門，形成了一道缺乏監(jiān)管的“綠色通道”。
五是部門之間沒(méi)有形成合力和齊抓共管的聯(lián)動(dòng)監(jiān)管機(jī)制，監(jiān)管不力，監(jiān)管錯(cuò)位。
三、對(duì)策與建議
1、提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)市場(chǎng)準(zhǔn)入門檻。應(yīng)當(dāng)結(jié)合本市實(shí)際情況，提高房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)市場(chǎng)準(zhǔn)入條件和門檻，具體分為三個(gè)等級(jí)：一級(jí)資質(zhì)注冊(cè)資本金標(biāo)準(zhǔn)由5000萬(wàn)元提高至1億元；二級(jí)資質(zhì)注冊(cè)資本金由2000萬(wàn)元提高至5000萬(wàn)元；三級(jí)資質(zhì)注冊(cè)資本金由800萬(wàn)元提高至3000萬(wàn)元。
2、規(guī)范商品房預(yù)售制度或提高預(yù)售條件。商品房預(yù)售制度在房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育早期，對(duì)培育市場(chǎng)、活躍消費(fèi)市場(chǎng)發(fā)揮了積極作用，但是隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷發(fā)展壯大，商品房預(yù)售制度也帶來(lái)諸多問(wèn)題：不法開發(fā)商的不當(dāng)宣傳給消費(fèi)者以誤導(dǎo)，變更設(shè)計(jì)、配套設(shè)施不完善、不能按合同如期交房等損害消費(fèi)者合法權(quán)益的事件時(shí)有發(fā)生，甚至還有開發(fā)商因資金鏈斷裂或其他原因造成爛尾樓。
3、狠抓現(xiàn)有政策和制度的落實(shí)。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)秩序和開發(fā)經(jīng)營(yíng)行為的監(jiān)管，我市已形成了一整套比較完備的政策和制度措施，如稅收征管、綜合報(bào)建費(fèi)的繳納、開發(fā)項(xiàng)目資本金的繳納、農(nóng)民工工資保證金的繳納，關(guān)鍵是抓落實(shí)。這些政策和制度落實(shí)到位了，可在很大程度上規(guī)范開發(fā)企業(yè)行為，遏制一些不穩(wěn)定因素的發(fā)生。
4、建立健全監(jiān)管體制機(jī)制。要進(jìn)一步出臺(tái)《湘潭市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信用等級(jí)評(píng)定實(shí)施辦法》和《湘潭市開發(fā)企業(yè)黑名單制度》，規(guī)范市場(chǎng)秩序和企業(yè)經(jīng)營(yíng)行為，促進(jìn)湘潭市房地產(chǎn)開發(fā)有序、穩(wěn)步、健康發(fā)展。
5、加強(qiáng)商品房銷售資金監(jiān)管。房產(chǎn)部門與金融機(jī)構(gòu)聯(lián)合出臺(tái)了《湘潭市商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法》，建議金融機(jī)構(gòu)加大對(duì)開發(fā)企業(yè)銷售資金的監(jiān)管力度，采取跟蹤管理，上門服務(wù)，確保銷售資金�？顚Ｓ�，防止不法開發(fā)商抽逃和挪用銷售資金，保障開發(fā)項(xiàng)目的順利實(shí)施和建設(shè)到位，保障購(gòu)房者的資金安全。
6、各相關(guān)部門要從源頭上、制度上、政策上把關(guān)。規(guī)劃、建設(shè)、國(guó)土、勞動(dòng)、工商、房產(chǎn)、銀行等部門要加大對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違法違規(guī)以及其它不良行為的查處和打擊力度，使不法開發(fā)商無(wú)機(jī)可乘、無(wú)空可鉆。據(jù)湘潭在線
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