湘潭365房產(chǎn)網(wǎng)11月18日訊 商鋪吸引投資者的主要原因是在于其誘人的投資回報。要使商鋪長盛不衰，取得豐厚利潤，可要從最初的選購商鋪開始，但是如何在商鋪選擇上就處于有利地位呢？
商鋪和住宅在許多方面都是不一樣的，所以在投資商鋪時要更加的謹慎、更多的選擇。湘潭房產(chǎn)網(wǎng)專家建議您投資商鋪時應(yīng)注意：
1、房屋權(quán)屬情況
應(yīng)向房屋所在區(qū)的房產(chǎn)交易中心查詢所購房屋的權(quán)屬狀況，包括是否抵押、是否受司法限制等情況。
2、相鄰權(quán)問題
應(yīng)了解整個物業(yè)的整體規(guī)劃，做到宜細不宜粗，明確好物業(yè)的通風(fēng)、采光、通行以及物業(yè)的建筑布局走向等，以避免日后商鋪在經(jīng)營上帶來的不必要的紛爭。
3、貸款風(fēng)險
商鋪貸款額度低，年限也短，60%的貸款期限一般小于10年。而銀行對商鋪貸款者的資質(zhì)審核也要比住宅審核嚴格，因此投資者應(yīng)考慮到貸款不能實現(xiàn)時所面臨的壓力。
4、對開發(fā)商、銷售商審核
審核開發(fā)商及銷售商是否具備土地開發(fā)到房產(chǎn)銷售一切證照，查清是否有抵押行為，以免將來無法辦理產(chǎn)證。
5、房屋用途
在簽合同時，購房者應(yīng)了解所購房屋用途確實是商用，并在合同中注明。
6、公用分攤面積
選擇按使用面積計價的方式并在合同中明確約定公攤面積的大小與產(chǎn)權(quán)歸屬，確定公用部位的規(guī)劃設(shè)計。同時，讓開發(fā)商在購房合同中約定好當(dāng)商鋪公攤面積過大或過小時的解決辦法。
7、包租承諾
許多開發(fā)商對包租承諾采取非書面承諾的方式，在簽訂商鋪購買合同時，應(yīng)將包租承諾落實到具體的合同條款中。另外，商鋪的逾期交房直接影響包租協(xié)議的履行，在簽訂商鋪買賣合同時應(yīng)就交房期限做嚴格的規(guī)定，并約定一旦逾期交房時，開發(fā)商除了承擔(dān)延期交房的違約金外還應(yīng)當(dāng)承擔(dān)購房者的租金損失。
8、物業(yè)管理
許多購房者與開發(fā)商的糾紛都集中體現(xiàn)在商鋪的物業(yè)管理上，這也是購房者在購買商鋪時極易忽略的環(huán)節(jié)。因此，在購置商鋪時，不要輕易地和開發(fā)商簽訂物業(yè)管理合同。
9、注意商鋪的交房條件
商業(yè)物業(yè)的房產(chǎn)條件對投資商的招商以及經(jīng)營者日后的經(jīng)營都相當(dāng)重要。在簽訂商鋪合同時應(yīng)特別約定物業(yè)的平面格局、樓板承重、停車位、消防、廣告位、客貨梯、出入口、通透性、展示面、柱距、層高以及配套設(shè)施等條件，并在交房時特別予以注意驗收。
提示：無論是購買或者轉(zhuǎn)讓商鋪，在交易過程中都要繳納一定的費用，這些費用具體包括：
登記費：每套300元，申請人(買賣任何一方)繳納;
合同印花稅：買賣雙方各按房價的0.05%繳納;
交易手續(xù)費：按照成交價的0.5%繳納，買方繳納;
契稅：按房價的3%，買方繳納;
營業(yè)稅及附加：買賣差額的5.55%，賣方繳納;
土地增值稅：買賣差額扣除相關(guān)費用后的30%-60%(按差額比率不同累進計算);
個人所得稅：凈收入(買賣差額扣除以上所有相關(guān)費用和稅費后)的20%。
新的計算公式為：土地增值稅=(房產(chǎn)交易合同價格-扣除項目總額)×規(guī)定稅率-(扣除項目總額×規(guī)定百分比)。其中，扣除項目為：原購房發(fā)票金額+營業(yè)稅+印花稅+原購房契稅+加計5%金額(即原購房發(fā)票金額×5%×居住滿年數(shù));規(guī)定稅率依舊采用四級超率累進稅率;規(guī)定百分比與規(guī)定稅率同比變化：當(dāng)規(guī)定稅率取30%，規(guī)定百分比為0;當(dāng)取40%時，為5%;當(dāng)取50%時，為15%;當(dāng)取60%時，為35%。
注明:土地增值稅詳細說明如下:(出售價格-購入原價-購入時繳納的契稅-購入時的交易手續(xù)費-印花稅-營業(yè)稅及附加-其他合理費用)×適用稅率-(購入原價+購入時的契稅+購入時的交易手續(xù)費+印花稅+營業(yè)稅及附加+其他合理費用)×速算扣除系數(shù)
適用稅率:計算土地增值稅應(yīng)納稅額的法定比例。土地增值稅實行四級超率累進稅率。增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%;增值額超過扣除項目金額50%，未超過扣除項目100%的部分稅率為40%;增值額超過扣除項目100%，未超過扣除項目金額200%的部分，稅率為50%;增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%。
速算扣除系數(shù):(0、5%、15%、35%分別對應(yīng)30%、40%、50%、60%稅率)。
土地增值稅的適用稅率及速算扣除系數(shù)表格如
備注: 外籍人士進行上述交易須公證,公證費如下:
50萬--500萬 (0.25%+250)/2
500--1000萬 (0.2%+2250)/2
1000萬以上 (0.15%+2250)/2
土地增值稅實行四級超率累進稅率，具體規(guī)定是：
級數(shù) 應(yīng)納所得稅額 稅率 速算扣除比例
1 增值額不超過扣除項目金額50%的部分 30% 0%
2 增值額超過扣除項目金額50%至100%的部分 40% 5%
3 增值額超過扣除項目金額100%至200%的部分 50% 15%
4 增值額超過扣除項目金額200%的部分 60% 35%
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10、注意較高的首付與月供
商鋪一直都需五成首付，10年按揭時間。另外，商業(yè)租金較高，但也不能完全實現(xiàn)以租抵供，所以要留有一定的資金以作流動資金運用。一般商鋪的評估價并不高，一次性付款不必考慮這些，但出貨時得替買家考慮。
11、商鋪的租金水平相差很遠
即使是帶租約的商鋪，租金水平也未必是真實的，投資商鋪時，一定要對商鋪的租金水平調(diào)查清楚，否則會導(dǎo)致高價買了低租金的商鋪。投資哪一類房產(chǎn)都是要這樣考慮的。
12、投資商鋪要弄清楚鋪位的真實結(jié)構(gòu)
可能一家鋪位是由兩個業(yè)主的鋪位合并而成，如果買的鋪位是屬于門面的后半部分，那就沒法獨立出租做生意了。
13、商鋪的差別
商鋪的差別很大可比較性較差，很考驗投資者的經(jīng)驗和眼光。
