3，得房率，實(shí)用率，使用率有什么區(qū)別？建筑容積率、建筑密度和綠化率又是什么？
實(shí)用率與使用率：住宅套內(nèi)凈面積即使面積與住宅面積的比為使用率，一般高層樓在72%~75%之間，板樓在78%~80%之間；而實(shí)用率是套內(nèi)建筑面積與住宅面積的比，大于使用率，因此，往往有開發(fā)商用實(shí)用率來吸引買房人。
房屋使用率是指房屋的使用面積與建筑面積的例，是衡量物業(yè)使用效率的重要標(biāo)準(zhǔn)。目前物業(yè)市場上出售的房屋大多以建筑面積表示，但對(duì)客戶來說最具有實(shí)際使用意義的是使用面積。二者在數(shù)值上差距越大使用率越低，效用也越低。
在使用率計(jì)算方法的選擇上，有些發(fā)展商采用軸線面積法。這種方法是以房間內(nèi)外墻的中線為邊界計(jì)算使用面積，這樣計(jì)算出來的使用面積包括了外墻的一半面積和全部內(nèi)墻所占的面積，數(shù)值上顯得較高，不能完全反映房產(chǎn)實(shí)際的使用面積情況。比較確切的計(jì)算方法是在建筑面積的基礎(chǔ)上減法外墻和內(nèi)墻所占的面積后得出的使用面積，這咱方法計(jì)算出來的作用面積也形象地稱為“地毯面積”。它反映了一個(gè)物業(yè)的真實(shí)使用率，這種計(jì)算方法是對(duì)客戶負(fù)責(zé)任的方法。
從一般情況來看，高層塔樓的真實(shí)使用率方面較多層住宅略低，主要是因?yàn)楦邔右笥蟹阑饦翘荩娞蓍g面積也較大，一梯多戶設(shè)計(jì)也加大了通道的面積，每戶平均分?jǐn)偟拿娣e也多。而多層住宅基本不存在上述問題，即便有些多層住宅有電梯，其電梯間面積也小于高層，如果采用電梯外掛等新型設(shè)計(jì)布局其使用率還可進(jìn)一步提高。
此外，建筑面積還包括各單元應(yīng)分?jǐn)偟呐涮子梅抗灿媒ㄖ娣e，如鍋爐房、配電室、高壓水泵房等。
得房率： 所謂得房率是指套內(nèi)建筑面積與套（單元）建筑面積之比。也 稱之為“K”值。
套內(nèi)建筑面積＝套內(nèi)使用面積＋套內(nèi)墻體面積＋陽臺(tái)建筑面積。
套（單元）建筑面積＝套內(nèi)建筑面積＋分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。
其實(shí)，得房率的高與低只是相對(duì)的，公攤面積比例大可能是設(shè)計(jì)不合理所致，但更是公用部位完善、寬敞的標(biāo)志。如果說一套房子的得房率是１００％，那么這套房子肯定是沒有樓梯、走道的“空中樓閣”。所以，我們看公攤面積的多少，首先得看它合不合理。一般業(yè)說，樓宇內(nèi)每增加一個(gè)功能，它的得房率自然會(huì)下降幾個(gè)百分點(diǎn)。有的樓盤宣稱它的得房率高達(dá)９０％以上，這有兩種可能，要么是說謊（多層一般得房率在85%左右,高層一般為75%左右）；要么把房屋建筑面積與套內(nèi)面積包括套內(nèi)墻體面積作為得房率混淆概念。
4，建筑容積率、建筑密度和綠化率又是什么？
建筑容積率：是指項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)全部建筑面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。附屬建筑物也計(jì)算在內(nèi)，但應(yīng)注明不計(jì)算面積的附屬建筑物除外。
建筑密度：即建筑覆蓋率，指項(xiàng)目用地范圍內(nèi)所有基底面積之和與規(guī)劃建設(shè)用地之比。
綠化率：是指規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠地面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。
以上所提到的規(guī)劃建設(shè)用地面積是指項(xiàng)目用地紅線范圍內(nèi)的土地面積，一般包括建設(shè)區(qū)內(nèi)的道路面積、綠地面積、建筑物(構(gòu)筑物)所占面積、運(yùn)動(dòng)場地等等。
特別提示：對(duì)于發(fā)展商來說，容積率和建筑密度決定地價(jià)成本在房屋中占的比例，而對(duì)于住戶來說，容積率和建筑密度直接涉及到居住的舒適度，容積率越低，居住密度越小，居民的舒適度越高，反之則舒適度越低。
1、規(guī)劃用地性質(zhì):住宅及與其相關(guān)的配套服務(wù)設(shè)施；
容積率：<1.8；
建筑密度：<22%；
建筑高度：多層<16米 小高層<35米 高層<60米;
綠地率：>40%。
2、規(guī)劃用地性質(zhì)：二類居住用地；
容積率：≤1.5；
建筑密度: ≤20%；
綠地率:≥40%；
建筑高度(層數(shù))：≤35米。
3、規(guī)劃用地性質(zhì)：住宅；
容積率：≤1.5；
覆蓋率：≤22%；
綠地率：≥40%；
建筑高度：小于35米。
房屋建筑系數(shù)==房屋建筑面積/房屋使用面積；
建筑系數(shù)規(guī)定不得低于３０％（工藝流程或生產(chǎn)安全上有特殊要[考試|大|求的例外）；行政辦公及生活服務(wù)設(shè)施用地所占比例不得超過７％。
