湘潭365房產(chǎn)網(wǎng)9月3日訊 二三線限購城市到底花落誰家，眾說紛紜，剛剛對(duì)完5 條標(biāo)準(zhǔn)，住建部又發(fā)話說根本不會(huì)公布限購城市名單，言下之意似乎是讓有苗頭的城市自動(dòng)自覺地限購。無論湘潭是否去“自首”，按照之前的限購5 條標(biāo)準(zhǔn)來看，湘潭完全符合的并不多，但其標(biāo)準(zhǔn)模糊至湘潭是否會(huì)限購抹上了一層厚厚“迷霧”。沿著這個(gè)假設(shè)的前提，下半年湘潭的房?jī)r(jià)會(huì)怎么走呢？業(yè)內(nèi)人士表示，看好房?jī)r(jià)略降的前景。
限購標(biāo)準(zhǔn)：
2項(xiàng)不達(dá)標(biāo)，2項(xiàng)待商榷，1項(xiàng)達(dá)標(biāo)
到底湘潭是否屬于限購范圍的城市？是否符合住建部所提及的限購5條標(biāo)準(zhǔn)？這是目前媒體，房地產(chǎn)人士以及百姓討論得最多的話題。據(jù)悉，住建部給出的新增限購城市名單的建議五條標(biāo)準(zhǔn)包括：其一，根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)指數(shù)，處于房?jī)r(jià)漲幅前列的城市；其二，將省內(nèi)所有城市今年6月份的住宅價(jià)格與去年底的住宅價(jià)格做一個(gè)比較，漲幅較高的二三線城市；其三，今年上半年成交量同比增幅較高的城市；其四，位于已限購區(qū)域中心城市周邊，外地人購房比例較高的城市；其五，群眾對(duì)當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)反應(yīng)強(qiáng)烈、認(rèn)為調(diào)控政策執(zhí)行不力或不到位的城市。住建部建議，凡符合上述兩條者就納入到限購范圍內(nèi)。即“五選二”。分析發(fā)現(xiàn)，從標(biāo)準(zhǔn)層面對(duì)號(hào)入座，湘潭符合的條件并不多。
限購措施的出臺(tái)程序是：首先住建部給出標(biāo)準(zhǔn)，地方隨后根據(jù)自身情況上報(bào)給部里，然后再出臺(tái)相關(guān)措施�！笆堑胤桨l(fā)布自己的限購政策和措施，而不是住建部指定的，住建部督促地方出臺(tái)。”這意味著湘潭市政府具有更大的主動(dòng)權(quán)和把控權(quán)，能根據(jù)實(shí)際情況下藥，能從湘潭實(shí)際房地產(chǎn)需求層面去深度分析問題，從而得出正確的判斷。再從湘潭領(lǐng)導(dǎo)層面去分析，目前湘潭的官方態(tài)度還是不太希望出現(xiàn)限購的，畢竟，湘潭確實(shí)還沒有達(dá)到必須出限購的條件。
【樓市限購標(biāo)準(zhǔn)對(duì)比】
標(biāo)準(zhǔn)1：目前國家統(tǒng)計(jì)局每月發(fā)布的70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格指數(shù)列表中，湘潭并不存在。
結(jié)論：湘潭不在70個(gè)城市之列，不“達(dá)標(biāo)”。
標(biāo)準(zhǔn)2：據(jù)官方數(shù)據(jù)顯示，2010年湘潭市商品房住宅均價(jià)為3022元/平米，2011年6月商品房住宅均價(jià)達(dá)3621元/平米，今年6月份相比去年12月份,湘潭新建商品住宅漲幅為19.8%。而全市上半年GDP增速為14.5%；
結(jié)論：19.8%遠(yuǎn)大于14.5%，以“超標(biāo)”。
標(biāo)準(zhǔn)3： 2010年1—6月，湘潭全市累計(jì)銷售商品住宅銷售面積73.23萬㎡，銷售套數(shù)為6336套。2011年上半年，湘潭市共銷售商品住宅7418套，商品住宅登記銷售面積83.76萬平方米。分別上漲17%和32.2%。
結(jié)論：待商榷！成交量，可能會(huì)是五項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)中唯一一條值得商榷的標(biāo)準(zhǔn)，由于沒有明確增幅多少才算增幅較高，從以上數(shù)據(jù)顯示，2011年湘潭上半年商品房住宅成交量及面積同比2010年都呈現(xiàn)上漲趨勢(shì)。
標(biāo)準(zhǔn)4：據(jù)官方統(tǒng)計(jì)，2011年上半年，本省居民在潭購買商品住宅占湘潭商品住宅銷量的94.06%，長(zhǎng)株潭范圍內(nèi)，本市居民在潭購買商品住宅占湘潭商品住宅銷量的54.97%，湘潭縣占20.45%，湘鄉(xiāng)市和韶山市分別占4.65%、0.98%，長(zhǎng)沙市占3.25%，株洲占1.21%；外省居民在潭購買商品住宅占湘潭商品住宅銷量的5.94%，其中，廣東省占量較高，為1.32%，湖北省為0.61%，浙江省0.46%。業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為外地購房比例最高的是株洲，但湘潭樓市購房的主力仍是本地人群。
結(jié)論：湘潭仍是本地人購房為主，未“達(dá)標(biāo)”。
標(biāo)準(zhǔn)5：據(jù)湘潭365房產(chǎn)網(wǎng)近期關(guān)于湘潭“限購”話題的調(diào)查顯示，300多位網(wǎng)友投票中69%認(rèn)為湘潭房?jī)r(jià)上漲過快。
結(jié)論：待商榷，這樣的標(biāo)準(zhǔn)其實(shí)過于主觀，非湘潭本地群眾的個(gè)人意愿反映，而要做這個(gè)真實(shí)調(diào)查，所花費(fèi)的人力、物力也極為龐大，所以嚴(yán)格說來，難做到驗(yàn)證的標(biāo)準(zhǔn)。
業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)樓價(jià)下半年會(huì)輕微下調(diào)
2011年，從限購風(fēng)吹起至今，市場(chǎng)上降價(jià)之聲已經(jīng)從蠢蠢欲動(dòng)到震撼全城。編輯認(rèn)為：樓價(jià)降幅，相信每個(gè)開發(fā)商都有自己的底線，這個(gè)底線，絕對(duì)不會(huì)回歸到2008年的水平。因?yàn)�，大部分湘潭的老牌開發(fā)商，只要是經(jīng)歷過2008年的樓市風(fēng)波的，都會(huì)對(duì)湘潭樓市看清楚，不會(huì)再輕易走上大幅度降價(jià)之路。無論湘潭出臺(tái)限購令的時(shí)間是暫緩還是推遲，2011年下半年，預(yù)計(jì)會(huì)繼續(xù)出現(xiàn)樓價(jià)穩(wěn)中上漲的趨勢(shì)。
但持不同觀點(diǎn)的市民黃海洋（以成功利拋售手中3套商品房）則表示，下半年價(jià)格會(huì)保持平穩(wěn)，甚至?xí)行》南抡{(diào)。“政策保持強(qiáng)勢(shì)調(diào)控，銀行金融政策又不放松，客戶觀望，發(fā)展商不得以希望能在價(jià)格上有所讓利。但是，即使不限購，個(gè)人認(rèn)為今年湘潭很難再出現(xiàn)前幾年‘金九銀十’的火爆銷售場(chǎng)面。首先是銀行貸款越來越緊，很多買家購買物業(yè)可能都難以通過銀行貸款取得，一次性付款對(duì)于很多人而言難度較大。另外，越來越多的項(xiàng)目參與到了促銷及降價(jià)的行列，在目前整體看淡的環(huán)境下，客戶的觀望情緒也在增強(qiáng)，這會(huì)降低樓盤入市的速度�！�
多家樓盤加大優(yōu)惠幅度
在各種風(fēng)頭下，近期，各大樓盤加大了優(yōu)惠幅度。如，8月16日開盤的吉安公館，3388元/平米折后起價(jià)！九華新城湖居空中別墅{141-268㎡}最高優(yōu)惠6萬！金僑城VIP認(rèn)購1000抵15000！中地凱旋城一次性付款94折，按揭96折，等等�。ㄏ嚓P(guān)閱讀：2011年9月湘潭在售樓盤最新房?jī)r(jià)及優(yōu)惠措施）
但購房者認(rèn)為是“假跌”，因?yàn)樗粗械捻?xiàng)目和單位維持原價(jià)不變，若與2008年時(shí)相比，目前這個(gè)價(jià)位仍然是高高在上，傳說中的折扣也只是“皮毛”而已，遠(yuǎn)未“到肉”。記者踩盤中也發(fā)現(xiàn)，與前一階段相比，不少樓盤的價(jià)格雖然有所松動(dòng)，但是實(shí)質(zhì)上價(jià)格下降依舊不明顯，大部分產(chǎn)品，無論是單價(jià)還是總價(jià)都依然盤旋在高位，如果不是趕在各項(xiàng)目開盤前去“認(rèn)購”，開盤時(shí)去“搶房”，日常購房，甚至一些優(yōu)惠都很難享受到。踩盤中，也有不少銷售人員一再強(qiáng)調(diào)，“樓盤只是在提供優(yōu)惠，而不是降價(jià)”。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為從目前開發(fā)商拿地成本考慮，加上近兩年地王頻出，土地成本以及規(guī)劃報(bào)建成本也不斷增加，各種建筑材料也跟隨著CPI指數(shù)上漲，故此，在開發(fā)成本不斷提升情況下，實(shí)質(zhì)性的降價(jià)也不可能太大。
