| 編者按：樓市調(diào)控持續(xù)深入，二三線城市限購已逐漸明朗，而住宅庫存亦屢創(chuàng)新高，樓市謀變似乎已箭在弦上。傳統(tǒng)的“金九銀十”如期到來，特殊背景下的金九，將直接影響樓市未來的走向。為此湘潭365房產(chǎn)網(wǎng)編輯根據(jù)湘潭樓市的供應(yīng)情況、價格走勢等數(shù)據(jù)分析9月湘潭樓市走向。 |
真正的供應(yīng)高峰來臨
據(jù)湘潭房地產(chǎn)信息中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：2011年上半年，湘潭市商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積為145.08萬平方米，環(huán)比（與2010年下半年比，下同）增加13.79%，同比（與2010年上半年比，以下同）增加82.47%；其中，商品住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積為132.35萬平方米，環(huán)比增加15.28%，同比增加77.34%。商品房登記銷售面積為93.44萬平方米，環(huán)比減少28.83%，同比增加10.49%；其中，商品住宅登記銷售面積為83.76萬平方米，環(huán)比減少30.67%，同比增加14.38%。雖然上半年樓市新增量同比增幅不大，但是在今年“最嚴(yán)厲”房地產(chǎn)調(diào)控背景下，樓市供應(yīng)大戰(zhàn)已初見端倪。
一般來講，每年7、8月份是傳統(tǒng)的樓市淡季，樓盤推盤上市量會明顯減少，但今年卻明顯表現(xiàn)出了“淡季不淡” 樓市反常現(xiàn)象，開發(fā)商淡季里推盤量仍然較大。
據(jù)湘潭365房產(chǎn)網(wǎng)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：7月湘潭市共有8個項目辦理了《預(yù)售許可證》，其中僅湘潭主城區(qū)商品住宅新增量就達(dá)21.18萬平米，而8月份，湘潭市共有6個項目辦理了《預(yù)售許可證》，其中僅主城區(qū)商品住宅新增量就達(dá)到了12.14萬方以上。
傳統(tǒng)淡季里，開發(fā)商大力度的開盤加推，其原因主要是一方面提早贏得部分購房需求的同時，有效地減輕后期“金九銀十”集中推盤所帶來的項目競爭壓力;另一方面也是淡季里試水，為項目銷售及時調(diào)整以迎來漂亮的“金九銀十”作充足準(zhǔn)備。而從上面的供應(yīng)數(shù)據(jù)來看，下半年樓市供應(yīng)大戰(zhàn)淡季里已經(jīng)打響。
“金九銀十”既是樓市成交較為火爆之際，也是樓盤供應(yīng)量大為集中之時。眾多開發(fā)商在被前期嚴(yán)厲樓市調(diào)控政策和低迷市場行情壓抑太久之后，在面臨年終銷售目標(biāo)考核來臨之前，迫切需要在“金九銀十”這個樓市旺季大量推出項目存貨，以便回籠資金，因此，“金九銀十”上市推盤量往往都更大，更多的新項目將會借此機會抓緊辦理預(yù)售許可證以便項目上市;加上今年2月以來，樓市供應(yīng)量一直大于成交量而導(dǎo)致新房存量較多，這些存量也會借機抓緊加推入市，故兩個因素綜合帶來的“金九銀十”里，樓市供應(yīng)量或許較7、8月份更大，今年的樓市供應(yīng)大戰(zhàn)到這個時候才真正開始。
今年1月末，國家出來第三輪“史上最嚴(yán)調(diào)控”后，2月至5月湘潭樓市成交相對低迷，成交量持續(xù)走低，但從5月底到目前的8月為止，湘潭樓市成交量較之前出現(xiàn)較明顯的回升，樓市溫和回暖的同時，價格方面仍然在上漲。嚴(yán)厲的樓市調(diào)控背景下，傳統(tǒng)樓市淡季里，樓市價格未絲毫下跌形勢中，主城區(qū)商品住宅均價仍保持在3800-4500元/㎡的成交水平，反映出湘潭目前樓市仍然存在著較大的購房需求。有大量的購房需求，再加上“金九銀十”里新房供應(yīng)量增多，兩者結(jié)合，導(dǎo)致這個“金九銀十”的可能性仍然較大。
另一方面，由于今年上半年以來一直供大于求而引起開發(fā)商新房存貨越來越大，據(jù)統(tǒng)計，截至7月底，湘潭市商品住宅剩余可售面積為160.71萬㎡，比6月底的143.89萬㎡增加了16.82萬㎡，增幅為11.69%；比2010年底91.32萬㎡增加了69.39萬㎡，增幅為75.99%。加上本身“金九銀十”里大量新盤上市，加劇項目之間的銷售競爭壓力，故開發(fā)商方面無疑會展開各式各樣的優(yōu)惠促銷活動，這些優(yōu)惠促銷活動也將會有效地刺激“金九銀十”的形成。
部分分析人士及市民認(rèn)為嚴(yán)厲的樓市政策和不樂觀的經(jīng)濟(jì)環(huán)境將導(dǎo)致今年“金九銀十”樓市會出現(xiàn)08年類似的情形，以“慘淡”收場，但結(jié)合2010年樓市環(huán)境及市場表現(xiàn)來看，今年的“金九銀十”較去年可能性更大，即湘潭樓市可能延續(xù)2010年“金九銀十”的局面。嚴(yán)厲的樓市調(diào)控引發(fā)大量的購房需求觀望，導(dǎo)致了今年上半年湘潭樓市的相對低迷。在經(jīng)歷半年之久的需求抑制和政策消化(加上本次政策仍并未促使房價下跌)之后，隨著“金九銀十”開發(fā)商的大量推盤和各種優(yōu)惠刺激，成交高峰極有可能會重新出現(xiàn)。因為目前的經(jīng)濟(jì)環(huán)境并不糟糕，而調(diào)控政策雖不會放松，但也不會變本加厲。
不過，雖然今年“金九銀十”湘潭樓市重演去年行情的可能性較大，但在限購、限貸、開發(fā)商資金壓力等與去年有所不同的背景之下，今年的“金九銀十”很可能更多只是體現(xiàn)在表面數(shù)據(jù)上，而實際銷售行情方面則可能進(jìn)一步分化，即從整體數(shù)據(jù)上看，“金九銀十”成交量增多，“行情較火”，但實際上樓市成交可能進(jìn)一步向品牌開發(fā)商積聚，向非住宅物業(yè)積聚，而大多數(shù)項目則仍面臨銷售不理想的局面。品牌開發(fā)商除了本身品牌影響和雄厚實力而吸引力更大外，大力度宣傳、多優(yōu)惠方式推出和及時調(diào)整產(chǎn)品供應(yīng)等措施，使得樓市成交進(jìn)一步向其積聚。因此，在剛性購房需求為主導(dǎo)、投資性購房需求轉(zhuǎn)向非住宅的市場里，對于把主要希望寄托于市場行情好轉(zhuǎn)的開發(fā)商而言，加大宣傳力度、及時靈活調(diào)整銷售策略才是上策。
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