湘潭365房產(chǎn)網(wǎng)8月10日訊 在土地出讓改革上屢吃螃蟹的北京再出新招，門頭溝區(qū)永定鎮(zhèn)東辛坪村項目地塊出讓中推出了“限地價競房價”的舉措。與以往土地拍賣中牌舉價漲的比拼不同，未來的競買環(huán)節(jié)中，將出現(xiàn)開發(fā)商每舉一次牌，房價就下落一次的奇特局面。而且，最終競得者拿到的價格是最高限價，未來還只能降不能漲。
為此，不少民眾拍手稱快，這種倒逼房價下降的新舉措看起來著實精彩，而且?guī)缀蹩梢砸徊降轿�。有一種基于此延伸的觀點是，若此模式得以大規(guī)模推廣，房價的下降就成了必然的定局。
然而，再具創(chuàng)意的模式也必然有其局限性，無論上述舉措和已經(jīng)在北京落實的“限房價競地價”，其土地上建造的產(chǎn)品都必須面臨著一個重要的屬性界定：保障房還是商品房？
無論已銷售完畢的房山區(qū)長陽限價房，還是未來在此門頭溝地塊上建設(shè)的限價房，其購買對象都是三類家庭：一是在首次購房的北京市戶籍家庭；二是首次在京購房的有資格的非北京戶籍家庭；三是具備住房保障資格，且同意放棄的家庭。前兩類針對的是首次置業(yè)，基本屏蔽了改善型需求。而從對第三類家庭的描述中不難看出，這種限價房在某種程度上，已經(jīng)成為經(jīng)濟適用房乃至廉租房的替代品。
由此，限價房的屬性至少是偏于“保障房”，由于目前保障房定義混雜，其是否納入北京市保障房指標(biāo)尚不得知，但至少其已具備了可以被納入的特征：政府讓利，企業(yè)讓利，購房人有條件限制。其不是市場化的商品，也就難以具備大規(guī)模推廣的基礎(chǔ)，此地塊選在北京六環(huán)之外，也不難理解。
以限價方式解決保障房難題正映射了當(dāng)下地方政府、開發(fā)企業(yè)與購房人的三難境地。
對于地方政府，無論建設(shè)經(jīng)濟適用房、廉租房還是公租房，土地出讓金是收不到的，這不僅僅意味著房子的投入難于保障，也意味著相關(guān)配套設(shè)施的投入難于保障。而無論競房價還是競地價，限價房都能為地方政府帶來穩(wěn)定的出讓金，用于建設(shè)配套，對附近地塊的土地價值還能帶來提升。今年的限控背景下，一線城市多塊遠郊土地遭遇流標(biāo)，采用這種政府部分讓利的模式，即可保障土地的出讓，又可以打壓房價，還有可能納入保障房指標(biāo)，況且，北京的遠郊區(qū)縣土地出讓金全部交給區(qū)縣政府支配，可謂一舉多得。
但對于相關(guān)房企，前景卻沒那么美妙了。首先，利潤空間是被限定的，若未來房價上行，房企不能選擇漲價；其次，地方政府對此類項目有一定操控能力，長陽限價房被地方政府“截留800套”的傳言猶在耳邊，對房企的銷售自主性有一定影響；再者，限價房必然成為輿論焦點，其質(zhì)量一旦出現(xiàn)問題，會造成比商品房更大的影響，開發(fā)企業(yè)需要更強的成本控制力。
而對于舍棄了保障房指標(biāo)的購房家庭，用略低于周邊項目卻遠高于經(jīng)濟適用房的價格購買了限價房，意味著用錢換來了未來的升值空間。但此類地區(qū)通常位置較遠，供應(yīng)量大，其價格波動也大，在清冷樓市中也是降價先鋒，目前長陽限價房周邊已經(jīng)出現(xiàn)了與之價格持平的商品房項目，這對購買人不能不說是一聲警鐘。而對于其他兩類家庭，用掉了首次購房的貸款資格，就難以再選擇市區(qū)，也令人踟躕。
“競”屬于市場，“限”則歸于行政，一旦兩者結(jié)合，就應(yīng)該將其歸于看得見的手，欲以此解決市場問題，并不現(xiàn)實。據(jù)中國房地產(chǎn)報（朱敏）
