湘潭某小區(qū)的譚先生：“我前年購買了一套頂層的商品房。買房之前，推銷人員就向我宣傳說，如果我買了這套房屋，開發(fā)商就免費(fèi)把屋頂送給我做陽臺(tái)。我實(shí)地考察后發(fā)現(xiàn)屋頂很大，就很爽快地買下了那套房子，并與開發(fā)商簽訂了“把屋頂送給我所有”的協(xié)議。
此后，我就把屋頂圍了起來，在上面種了一些花，搭了個(gè)涼棚。我樓下的一些鄰居想在屋頂安裝太陽能熱水器，也多次被我拒絕。
沒想到，為此那些鄰居把我舉報(bào)了，他們認(rèn)為開發(fā)商把屋頂贈(zèng)送給我的協(xié)議屬于無效協(xié)議，我無權(quán)獨(dú)占屬于大家的屋頂。
請問，開發(fā)商跟我簽訂的協(xié)議有效嗎？我可以獨(dú)占屋頂嗎？”
湘潭365房產(chǎn)網(wǎng)為您解答：您好，譚先生。你和開發(fā)商簽訂的協(xié)議是無效的，你不能獨(dú)占屋頂。
我國《物權(quán)法》第七十二條規(guī)定：業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)；不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)。該法第七十三條規(guī)定：建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。
同時(shí)，《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第三條進(jìn)一步明確規(guī)定：“除法律、行政法規(guī)規(guī)定的共有部分外，建筑區(qū)劃內(nèi)的以下部分，也應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的共有部分：(一)建筑物的基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、外墻、屋頂?shù)然窘Y(jié)構(gòu)部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設(shè)施、設(shè)備，避難層、設(shè)備層或者設(shè)備間等結(jié)構(gòu)部分；(二)其他不屬于業(yè)主專有部分，也不屬于市政公用部分或者其他權(quán)利人所有的場所及設(shè)施等�！�
從上述規(guī)定看，屋頂屬于業(yè)主共有的“共有部分”，開發(fā)商無權(quán)對其進(jìn)行“贈(zèng)送”。房頂是否能夠由全體業(yè)主共有轉(zhuǎn)為歸業(yè)主個(gè)人所有，屬《物權(quán)法》第七十六條所規(guī)定的重大事項(xiàng)，必須由全體業(yè)主共同決定。開發(fā)商未經(jīng)全體業(yè)主同意，擅自作出的“買頂層送屋頂”的承諾，不僅是無權(quán)處分，而且屬于《合同法》規(guī)定的：“惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益”，因而自始便沒有法律約束力。因此取得財(cái)產(chǎn)的人，應(yīng)按《合同法》第五十九條之規(guī)定處理——“收歸國家所有或者返還集體、第三人。”
