湘潭365房產(chǎn)網(wǎng)6月28日訊 “我們小區(qū)內(nèi)有一些多年未售的車庫，最近聽說開發(fā)商要把這些車庫對外出售了，但我想知道在購房時(shí)這些車庫是否已計(jì)入公攤面積，歸全體業(yè)主所有，那開發(fā)商的出售行為合理嗎？若車庫產(chǎn)權(quán)歸屬開發(fā)商，那小區(qū)內(nèi)的業(yè)主有沒有優(yōu)先購買權(quán)呢？”近日，某小區(qū)的業(yè)主郭先生向記者咨詢車庫購買權(quán)與產(chǎn)權(quán)歸屬等相關(guān)問題。
據(jù)了解，長期以來車庫屬權(quán)界定、面積分?jǐn)�、土地登記發(fā)證等都是業(yè)主維權(quán)方面的一個(gè)難題。郭先生提到的情況應(yīng)該要從該小區(qū)規(guī)劃內(nèi)車庫屬權(quán)如何界定及《物權(quán)法》所規(guī)定的車庫規(guī)劃滿足業(yè)主需求的角度來分析。
車庫屬權(quán)如何界定？
“我認(rèn)為車庫應(yīng)該屬于公用設(shè)施，購房時(shí)這些車庫的面積可能都算在公攤面積里面了，那么我們?nèi)w業(yè)主就有共同所有權(quán)，不應(yīng)該由開發(fā)商來出售。”該小區(qū)業(yè)主代表謝先生懷疑開發(fā)商沒有出售車庫的權(quán)利。對此，記者查詢了相關(guān)資料得知，公攤面積指的是直接為居住服務(wù)的公共空間，比如過道、樓梯等，若車庫的建筑面積已作為公攤面積予以分?jǐn)偅瑒t車庫的產(chǎn)權(quán)應(yīng)當(dāng)屬于全體業(yè)主共有。反之，如果車庫的建筑面積未作為公攤面積出售，則該車庫的產(chǎn)權(quán)通常應(yīng)歸屬于開發(fā)商。實(shí)際操作起來可以看小區(qū)的土地使用權(quán)面積和分?jǐn)偯娣e是否相等，如一小區(qū)的土地使用權(quán)面積等于分?jǐn)偯娣e，則說明小區(qū)土地使用權(quán)歸全體業(yè)主所有，作為小區(qū)配套設(shè)施的附屬車庫也應(yīng)當(dāng)歸全體業(yè)主所有，那么開發(fā)商就無權(quán)出售。如果小區(qū)土地使用權(quán)面積大于分?jǐn)偯娣e，說明有部分土地使用權(quán)未納入分?jǐn)偅糸_發(fā)商利用這部分未納入分?jǐn)偟耐恋亟ㄜ噹�，則完全有可能單獨(dú)取得車庫的產(chǎn)權(quán)，從而有權(quán)進(jìn)行出讓、出租。至于郭先生所在小區(qū)的車庫是否算在公攤面積之內(nèi)，律師事務(wù)所劉謀煌律師表示，這就要看在建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)當(dāng)中，開發(fā)商是否有把車庫的建筑成本折合在房價(jià)里面，而產(chǎn)權(quán)的歸屬也就應(yīng)結(jié)合小區(qū)的早期規(guī)劃、開發(fā)商與業(yè)主簽訂的合同或協(xié)議的約定等多種因素而確定。目前，大多數(shù)樓盤的車庫建筑面積并未算在公攤面積里面，那么開發(fā)商可以合理地將車庫進(jìn)行出售或出租。
業(yè)主是否能優(yōu)先購買？
在采訪中，還有不少業(yè)主表示若車庫的確歸屬開發(fā)商，他們希望能優(yōu)先購買。胡先生作為代表告訴記者：“如果開發(fā)商把車庫對外出售，肯定有非本小區(qū)的人員進(jìn)出小區(qū)，會(huì)造成小區(qū)人員混亂，不易于管理。而本小區(qū)內(nèi)的業(yè)主也有購買車庫的需求，開發(fā)商能首先滿足業(yè)主的要求嗎？”對此，劉謀煌律師指出，根據(jù)我國《物權(quán)法》第七十四條第一款規(guī)定：“在建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要�！边@說明開發(fā)商在修建了車庫之后應(yīng)當(dāng)首先將其出租出售給業(yè)主，而不是先賣給第三人。也有行業(yè)觀點(diǎn)指出，該條規(guī)定可視為對小區(qū)業(yè)主賦予了車庫的優(yōu)先購買權(quán)或優(yōu)先承租權(quán)。
總之，開發(fā)商與業(yè)主之間的車庫之爭其實(shí)是普遍性問題，由來已久。但實(shí)際上，每個(gè)建筑物都有空間專有權(quán)、公用設(shè)施共有權(quán)以及業(yè)主管理小區(qū)事務(wù)的成員權(quán)。《物權(quán)法》規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。由此我們可以看出，小區(qū)地面公共道路上的車位屬于業(yè)主共有。而車庫的權(quán)屬問題，應(yīng)當(dāng)是開發(fā)商首先以合理的價(jià)格出售或出租給業(yè)主，以滿足業(yè)主的需求為先。
