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　  湘潭365房產(chǎn)網(wǎng)6月23日訊

    房地產(chǎn)上漲周期為何這么長(zhǎng)

    如果要想看懂中國(guó)經(jīng)濟(jì)，從1998年開始起，不了解房地產(chǎn)的走向和趨勢(shì)，是很難看懂整個(gè)經(jīng)濟(jì)的。正如瑞銀的經(jīng)濟(jì)學(xué)家安德森所言：“從宏觀角度看，如果你不理解中國(guó)房地產(chǎn)，你大概就不會(huì)理解中國(guó)。如果你在追蹤這些大宗商品和行業(yè)（比如金屬、水泥、鐵礦石、煤炭、汽車零部件、建筑設(shè)備、發(fā)電機(jī)械等等），你最好能對(duì)中國(guó)內(nèi)地的房地產(chǎn)市場(chǎng)做出正確的判斷�！�

　　房地產(chǎn)成為中國(guó)財(cái)富積累的重要形式，是一個(gè)不自覺的共識(shí)，因?yàn)楹芏嗳硕荚谝苑康禺a(chǎn)為投資，對(duì)貨幣貶值進(jìn)行對(duì)沖。中國(guó)居民的財(cái)富有一半是以房地產(chǎn)為載體的，大量的超額貨幣變成的流動(dòng)性，追逐不動(dòng)產(chǎn)，并以此為根據(jù)。孟曉蘇先生曾經(jīng)指出，中國(guó)的資金過多，光外匯占款就23萬(wàn)億，銀行必須發(fā)行一部分貨幣來回收這些沒有商品對(duì)應(yīng)的外幣。如果這部分資金留在市場(chǎng)上滾動(dòng)，一年流轉(zhuǎn)5次，就是115萬(wàn)億。如果全部沖擊到市場(chǎng)，通脹得多厲害？之所以沒有出現(xiàn)這種景象，是因?yàn)?8年房改到現(xiàn)在，13年間賣給老百姓的新房，正好23萬(wàn)億。新建商品房一年能吸納5萬(wàn)多億資金，是個(gè)巨大水庫(kù)。

　　實(shí)際上，我們?cè)缇椭赋�，如果長(zhǎng)期騷擾房地產(chǎn)，使得不動(dòng)產(chǎn)失去了固定“流動(dòng)性之沙”的功能，那么，這些資本就如猛虎出籠，到處威脅著實(shí)體經(jīng)濟(jì)。可惜的是，這些預(yù)測(cè)在隨后的三年內(nèi)不幸發(fā)生，無(wú)論是生活成本還是生產(chǎn)成本，都在大幅度的上升，2010年還出現(xiàn)了“算你狠”、“唐高宗”、“逗你玩”等等之類的物價(jià)瘋漲的局面。

　　房地產(chǎn)價(jià)格如同一個(gè)皮球，越拍越漲，已經(jīng)成為宏觀調(diào)整的頑疾。特別是依賴房地產(chǎn)才得以改變死賬壞賬多如牛毛的銀行系統(tǒng)以及長(zhǎng)期依賴土地財(cái)政的地方政府，使得宏觀調(diào)控投鼠忌器。

　　很多人認(rèn)為，2009年之后房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)報(bào)復(fù)性反彈是救市的結(jié)果.的確，當(dāng)時(shí)我們也主張救市，但是，事實(shí)上當(dāng)時(shí)的政策并沒有真正的采取救市，而不過是清除了壓在房地產(chǎn)身上的五指山，這些五指山本來就不是房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)被壓的東西。舉例來說，只不過是稍微地降低了部分稅費(fèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的成交量立即就上來了；只不過解除了部分不合理的行政限制，成交量也就上來了。如此等等，很多人無(wú)視現(xiàn)實(shí)，很霸道地說這兩年房地產(chǎn)市場(chǎng)暴漲是因?yàn)榫仁械慕Y(jié)果，實(shí)際上并非如此。

　　中國(guó)房地產(chǎn)還是一個(gè)供不應(yīng)求的市場(chǎng)，雖然那種一開盤就搶光的局面并不是天天上演，人們的非理性搶房的局面已經(jīng)成為歷史，但是，由于缺口巨大，需求增長(zhǎng)非常快，房地產(chǎn)往往在行政壓制一段時(shí)間后，就出現(xiàn)爆發(fā)性的突破性暴漲。在外國(guó)人來看，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)不符合供求規(guī)律，并常常預(yù)言中國(guó)泡沫的破裂。如今越來越多的人明白了這個(gè)道理，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的上行軌道之所以如此長(zhǎng)，并非沒有根基。

　　如果說2010年年初確定的增加供應(yīng)量作為房地產(chǎn)調(diào)控的工具還算合理，但是，隨后出臺(tái)限購(gòu)、限外以及限貸政策，就不免有行政過度干預(yù)的嫌疑。認(rèn)為地扭曲了房地產(chǎn)市場(chǎng)資源配置，當(dāng)然也使得價(jià)格信號(hào)失靈。這些措施，實(shí)際是就是限制供應(yīng)量的增加，沒有成交當(dāng)然無(wú)所謂漲價(jià)與跌價(jià)。但是，長(zhǎng)期壓制需求是壓不久的，這也是為什么每調(diào)控一次，房?jī)r(jià)就暴漲一次的機(jī)理所在。

　　經(jīng)常遇到年輕人，特別是年輕的大學(xué)生，他們經(jīng)常抱怨商品房漲價(jià)，很多人指望保障房能夠先保障一下自己的前景。但事實(shí)上，保障房基本上與他們無(wú)關(guān)，這也是我們保障政策一個(gè)漏洞，實(shí)在上這些年輕人是最需要住房的，大部分的保障房要么淪為官員及其親屬的私家宅院，要么是為原住民提供居住之所。至于這些最需要住房的大學(xué)生，大部分只能靠自己租房，或者掏空祖孫三代來買房。他們是房地產(chǎn)市場(chǎng)真正的最不得利者。因此，我們也經(jīng)常呼吁，公租房的主要功能，就是關(guān)注些群體的住房問題，而廉租房應(yīng)當(dāng)多關(guān)照窮困的原住民。應(yīng)當(dāng)分工很清晰，否則故意混淆彼此就不容易考察績(jī)效，都搞成一鍋粥，查不出孰是孰非了。

    別讓物價(jià)樓市上漲掏空居民養(yǎng)老錢

　　物價(jià)、房?jī)r(jià)哪一頭都不讓百姓舒心，壓在中國(guó)百姓心頭的，永遠(yuǎn)有一個(gè)五指山，即養(yǎng)老問題。而這座五指山，在物價(jià)和樓價(jià)上漲面前，更顯得有些沉重。

　　有人指出，假設(shè)一位80后要想能夠退休后比較瀟灑的過日子，最少需要準(zhǔn)備364萬(wàn)，其假設(shè)考慮的年通脹率僅僅是3%，問題是，居民儲(chǔ)蓄年均何止貶值3%？中國(guó)人就是在養(yǎng)老硬約束上有隱患，才導(dǎo)致中國(guó)是一個(gè)儲(chǔ)蓄型的國(guó)度，很多居民忍受著儲(chǔ)蓄縮水還要存錢養(yǎng)老。這在一定程度上，導(dǎo)致了中國(guó)內(nèi)需不振，消費(fèi)不足。

　　因此，中國(guó)人的養(yǎng)老問題，不僅僅是關(guān)涉到公民的生命夕陽(yáng)時(shí)段的質(zhì)量，更關(guān)涉到整個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的模式轉(zhuǎn)型。唯有讓國(guó)民不再時(shí)時(shí)擔(dān)憂自己老年生活質(zhì)量，才能真正啟動(dòng)中國(guó)的內(nèi)需，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式由外需拉動(dòng)，轉(zhuǎn)為內(nèi)需推動(dòng)。日前，國(guó)務(wù)院決定在全國(guó)范圍啟動(dòng)城鎮(zhèn)居民社會(huì)養(yǎng)老保險(xiǎn)制度試點(diǎn)，并加快新農(nóng)保試點(diǎn)進(jìn)度，在本屆政府任期內(nèi)基本實(shí)現(xiàn)制度全覆蓋，這是黨和政府的重大惠民政策，是健全我國(guó)社會(huì)保障體系的重大制度建設(shè)�？梢�，這屆政府的決心非常大，這為居民養(yǎng)老給了一個(gè)政策的支持，同時(shí)也是一顆定心丸。

　　擺在中國(guó)人儲(chǔ)蓄養(yǎng)老面前最大的風(fēng)險(xiǎn)是貨幣貶值，我們當(dāng)前面臨的物價(jià)上漲和房?jī)r(jià)上漲，確實(shí)給儲(chǔ)蓄戶居民的貨幣資產(chǎn)帶來了威脅。并不是每一個(gè)居民都有能力對(duì)沖通脹，也不是每個(gè)居民都能買得起房子來升值和保值，因此，在通貨膨脹儲(chǔ)蓄貶值的背景下，居民在養(yǎng)老途徑問題上有很多隱患。

　　很多居民曾經(jīng)以投資股市，作為貨幣貶值的對(duì)沖工具，而血淋淋的教訓(xùn)告訴股民，即使是國(guó)際通行的長(zhǎng)期“價(jià)值投資”，也逃不掉被套牢的命運(yùn)，不但沒有起到保值和升值的工具目的，反而甚至連貶值了的本金都收不回來。如今，很多人又都對(duì)理財(cái)產(chǎn)品過度關(guān)注，這也會(huì)產(chǎn)生極大的風(fēng)險(xiǎn)�，F(xiàn)實(shí)生活中，高利貸或許說高額利息的盛行，很多人將資金從股市轉(zhuǎn)移出來，將之變成高利貸獲利。不僅是儲(chǔ)蓄是這樣，曾經(jīng)的炒樓炒物價(jià)的資金，甚至是貸款，都轉(zhuǎn)到這里，從資金成本上掏空產(chǎn)業(yè)資本的利潤(rùn)。

　　治理通脹，不僅僅要?jiǎng)佑盟�謂的貨幣政策，更要從源頭上根治貨幣超額供應(yīng)的問題。鈔票印多了自然會(huì)發(fā)生價(jià)格上漲的道理，這不是上調(diào)準(zhǔn)備金和加息能解決的范疇。很多商品的利潤(rùn)，依賴于貨幣貶值，才是一個(gè)令社會(huì)痙攣的藥方。因?yàn)樨泿艙碛姓哌t早會(huì)發(fā)現(xiàn)，作為尺度的貨幣工具的刻度，一天一天變短。他們的儲(chǔ)蓄和財(cái)富，在不知不覺中貶值。

　　從這些意義上來說，在中國(guó)尋找到一個(gè)能夠保值升值的工具，真的很難。所以，這就是為什么很多年前的白領(lǐng)，都非常焦慮年老的生活。很多人認(rèn)為這些人太“遠(yuǎn)慮”了，問題這是一個(gè)不得不面對(duì)的問題。

　　這些年樓價(jià)“只漲不跌”，很多人將希望寄托在房地產(chǎn)這一工具上，但是，根據(jù)歷史經(jīng)驗(yàn)來說，沒有任何一種價(jià)格，會(huì)永遠(yuǎn)“只漲不跌”，也沒有一個(gè)工具，會(huì)只有做多的功能，而沒有做空的功能。因此，也不能將保值和升值的任務(wù)，都寄托在房產(chǎn)“只漲不跌”這樣不靠譜的基礎(chǔ)之上。雖然我們也多次指出，在中國(guó)現(xiàn)實(shí)對(duì)沖工具中，房產(chǎn)是相對(duì)來說最好的選擇之一，但是，作為投資工具來說，沒有任何一項(xiàng)理財(cái)產(chǎn)品是沒有風(fēng)險(xiǎn)，這是真理。

　　前段時(shí)間，有個(gè)網(wǎng)絡(luò)流行歌曲有句話觸痛了很多人，即“如果有一天我老無(wú)所依，請(qǐng)把我留在那時(shí)光里，如果有一天我悄然離去，請(qǐng)把我埋在這春天里”。在通脹時(shí)代，養(yǎng)老問題上，不僅僅要在社保問題上，解決民眾的后顧之憂，更重要的是，要給百姓更多的規(guī)范的理財(cái)工具，以及更多更好的投資渠道，才能真正讓百姓老有所依，老無(wú)所慮。