如果說(shuō)，長(zhǎng)沙，是長(zhǎng)株潭城市群的“機(jī)芯”，那么，株洲和湘潭，則更像是這個(gè)聯(lián)合體中的動(dòng)力池，而非簡(jiǎn)單的“地域補(bǔ)充”。
一如株洲竹勝園地產(chǎn)有限公司副總經(jīng)理朱四海所言，“這兩個(gè)城市絕不僅僅只是補(bǔ)充，而是未來(lái)更大的動(dòng)能所在。”
他們，是距離長(zhǎng)沙最近的城市。高速公路，高速鐵路，讓這三座城市以一種密不可分的姿態(tài)融合。
一個(gè)信號(hào)是，長(zhǎng)沙地產(chǎn)的“去本地化”圖譜正在日漸明晰，世茂、復(fù)地、時(shí)代地產(chǎn)、奧克斯、中海、海爾地產(chǎn)……越來(lái)越多的發(fā)展商正在蠶食長(zhǎng)沙“地盤”，這已經(jīng)成為現(xiàn)實(shí)。接下來(lái)的問(wèn)題是，下一個(gè)價(jià)值洼地是哪里？
現(xiàn)在看起來(lái)，株洲和湘潭，正在成為大開發(fā)商們攻城略地的第二戰(zhàn)場(chǎng)。
株洲
6月12日，株洲，栗雨湖畔美的城未來(lái)生活體驗(yàn)館正式開放。天氣預(yù)報(bào)說(shuō)，中雨，微風(fēng)，盡管如此，株洲人胡和平還是坐了20分鐘汽車到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)。
“感覺上株洲可以買的房子最近還是不多。”兒子已經(jīng)安家在長(zhǎng)沙的胡和平，并不想離開這個(gè)自己生活了快60年的城市。但出乎她意料之外的，是“房子不好買”——用該城市業(yè)內(nèi)人士的話來(lái)說(shuō)，上半年的株洲在鬧“房荒”。
供應(yīng)低迷背后的外來(lái)者暗戰(zhàn)？
來(lái)自株洲市房產(chǎn)管理局的數(shù)據(jù)說(shuō)，1-5月，株洲市本級(jí)商品房上市（批準(zhǔn)預(yù)售）58.44萬(wàn)平米，較去年同期減少47.83萬(wàn)平米，同比下降45.01%。 但微妙的是，與此同時(shí)，這座城市住宅新開工285.51萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)84.6%，新開工增速為十年之最。
“從去年開始，外來(lái)開發(fā)商加快了搶占株洲市場(chǎng)的速度。盡管目前城市中的房產(chǎn)供應(yīng)量仍然低迷，但外來(lái)開發(fā)商的爭(zhēng)斗正在開始�！敝曛奘蟹慨a(chǎn)管理局一位不愿意透露姓名的官員稱。
上半年株洲樓市“缺貨”？
“株洲房子挺好賣�！边@是株洲竹勝園地產(chǎn)有限公司副總經(jīng)理朱四海對(duì)于株洲樓市的第一印象。
2010年6月，三一集團(tuán)旗下竹勝園地產(chǎn)有限公司進(jìn)入株洲蘆淞區(qū)開發(fā)。當(dāng)朱四海第一次接觸株洲樓市的時(shí)候，這個(gè)地區(qū)房?jī)r(jià)大多在3600元/平方米，“當(dāng)時(shí)記得去其他售樓部踩盤，基本上都沒太多選擇，往往是都賣得挺快�！�
而一年后，房?jī)r(jià)大多到了4200元-4500元/平方米，“雖然沒以前那么快，但是我們項(xiàng)目周邊的樓盤都賣得還不錯(cuò)，基本上推貨就賣了。”來(lái)自官方數(shù)據(jù)顯示，2010年株洲市全年成交商品房285萬(wàn)㎡、25970套，同比分別增長(zhǎng)7.17%、12.04%，其中商品住房262萬(wàn)㎡、22947套，同比分別增長(zhǎng)2.84%、4.72%。
但今年態(tài)勢(shì)開始變得微妙起來(lái)。來(lái)自株洲市房產(chǎn)管理局的數(shù)據(jù)說(shuō)，1-5月，株洲市本級(jí)商品房上市（批準(zhǔn)預(yù)售）58.44萬(wàn)平米，較去年同期減少47.83萬(wàn)平米，同比下降45.01%。
有統(tǒng)計(jì)顯示，今年4月株洲市新盤新貨數(shù)量?jī)H有3個(gè)。從分布上看，荷塘區(qū)有2個(gè)項(xiàng)目開盤成為4月推貨的主力，蘆淞區(qū)只有中房·南方印象一個(gè)樓盤推出新貨，而且這些樓盤的推貨量都非常少，在100-300套之間。
一位株洲當(dāng)?shù)貥I(yè)內(nèi)人士介紹，一些去年開盤目前仍然有房屋出售的樓盤，房源供應(yīng)量不足。如水岸花城、金岸華庭、香山美境等樓盤，處于尾盤階段房源不多。
盡管“缺貨”成為這一年上半場(chǎng)的通用詞，但是開發(fā)商們似乎被其他因素所吸引關(guān)注度�！案杏X上，株洲樓市即將進(jìn)入一個(gè)噴發(fā)的臨界點(diǎn)�！奔颜讟I(yè)地產(chǎn)一位相關(guān)負(fù)責(zé)人稱——他得出判斷的依據(jù)是，1-5月，這座城市住宅新開工285.51萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)84.6%，新開工增速為十年之最。
“外來(lái)開發(fā)商的暗戰(zhàn)正在日漸白熱化�！边@位負(fù)責(zé)人說(shuō)。而這或許正是株洲樓市變局的開始。
外來(lái)者鯨吞株洲“地盤”
從2011年開始，像胡和平這樣的株洲市民開始慢慢習(xí)慣一些更多在長(zhǎng)沙出現(xiàn)更多的地產(chǎn)公司名字，比如恒大，佳兆業(yè)，竹勝園，以及美的地產(chǎn)、新加坡晉合控股這些從未在湖南出現(xiàn)過(guò)的名字。
這正是株洲變局的最直觀印象。從某種意義上而言，曾經(jīng)相對(duì)平衡的株洲供需市場(chǎng)，正在因?yàn)橥鈦?lái)開發(fā)商的攻城略地而開始變化。從2010年開始，外地發(fā)展商在株洲土地市場(chǎng)以一種勢(shì)不可當(dāng)?shù)淖藨B(tài)席卷而來(lái)，2010年1-6月通過(guò)招拍掛出讓的土地中，外來(lái)企業(yè)拍走近1761畝，包括佳兆業(yè)，竹勝園、美的等發(fā)展商都悄然進(jìn)入株洲市場(chǎng)。
而這種“鯨吞”還在繼續(xù)。今年1-4月，株洲市土地購(gòu)置59.46萬(wàn)平方米，成交金額10.37億元，同比增長(zhǎng)68.3%、177.3%；房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃建筑面積2700萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)17.1%，項(xiàng)目規(guī)劃308個(gè)，同比增長(zhǎng)10%。
“外地資本密集進(jìn)駐株洲房地產(chǎn)市場(chǎng)，例如美的、佳兆業(yè)、恒大等大型品牌企業(yè)，其待開發(fā)項(xiàng)目不僅規(guī)模大，而且品質(zhì)高�！敝曛奘蟹慨a(chǎn)管理局一位負(fù)責(zé)人說(shuō)。
相對(duì)其他發(fā)達(dá)城市，株洲市調(diào)控政策比較寬松，“兩型”社會(huì)創(chuàng)建也給予了較大的發(fā)展空間，外地資本逐步向二、三線城市轉(zhuǎn)移。
“事實(shí)上，開發(fā)商搶占株洲市場(chǎng)最根本的原因在于城市潛力和土地獲取成本的低廉�！焙愦蟮禺a(chǎn)負(fù)責(zé)人表示，在株洲這樣的三線城市，優(yōu)質(zhì)土地的獲取更加有利于大開發(fā)商。
朱四海則表示，從城市價(jià)值上而言，作為長(zhǎng)株潭城市群的核心之一，株洲并非長(zhǎng)沙的補(bǔ)充，而是這個(gè)大城市群的動(dòng)力源和新引擎�！俺鞘谢膭�(dòng)力，使得三、四線城市有比較大的發(fā)展?jié)摿Γ暧^調(diào)控的風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避，則為開發(fā)商們打開了另外一扇窗�！�
湘潭
從沒有關(guān)心過(guò)房?jī)r(jià)問(wèn)題的小萬(wàn)最近開始成為積極看房一族，“聽同事們說(shuō)，房?jī)r(jià)正在漲，遲早都要買的，先看看做些準(zhǔn)備吧�！毙∪f(wàn)是湘潭一所高校的老師，工作時(shí)間并不長(zhǎng)，因?yàn)閱挝挥兴奚�，也從沒有真正考慮過(guò)購(gòu)房的事情，而這一切卻隨著湘潭樓市正在加速的腳步而改變。
大牌競(jìng)逐價(jià)值洼地
根據(jù)最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年1-5月，湘潭市銷售均價(jià)呈現(xiàn)上升的態(tài)勢(shì)。1-5月商品房銷售均價(jià)為3341.45元/平米，其中商品住房銷售均價(jià)為3134.61元/平米，與去年全年均價(jià)的2853元/平米相比，同比增長(zhǎng)9.87%。而5月份，湘潭市商品住房銷售均價(jià)已經(jīng)到3451.8元/平米。此時(shí)，長(zhǎng)沙的均價(jià)已經(jīng)逼近6000元/平米。
價(jià)格洼地，購(gòu)買力不是問(wèn)題
“和長(zhǎng)沙相比，湘潭還是價(jià)格洼地，放在長(zhǎng)株潭一體化的大背景下，和長(zhǎng)沙，和株洲都有著不小的差距。我看到的數(shù)據(jù)是，今年1至4月，株洲市房地產(chǎn)開發(fā)投資的增速位居全省第一，開發(fā)投資量約為長(zhǎng)沙的四分之一，是湘潭的近4倍�！毙∪f(wàn)對(duì)于湘潭的房?jī)r(jià)的上漲似乎并不太擔(dān)心，“湘潭的開發(fā)企業(yè)還是以本土企業(yè)為主，大開發(fā)商來(lái)的不多，空間還有，價(jià)格雖然上漲了，但是還可以承受�！�
小萬(wàn)的想法代表了一個(gè)湘潭購(gòu)房者的感受，作為一名業(yè)內(nèi)人士，五礦嘉盛地產(chǎn)湘潭公司副總經(jīng)理胡炯的分析則顯得更為理性。
“湘潭的房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然處于初級(jí)水平，仍然以本土企業(yè)為主，外來(lái)大牌開發(fā)商不多，房?jī)r(jià)不高，樓盤品質(zhì)有待提升�！焙鸀诘奈宓V系地產(chǎn)集團(tuán)，有著雄厚的國(guó)資背景，在全國(guó)各地均有涉足。
在長(zhǎng)沙，五礦嘉盛地產(chǎn)也已經(jīng)成功經(jīng)營(yíng)了多個(gè)項(xiàng)目，而在湘潭，五礦嘉盛地產(chǎn)則是第一批進(jìn)駐房地產(chǎn)市場(chǎng)的大牌外來(lái)軍團(tuán)的第一梯隊(duì)。
五礦嘉盛地產(chǎn)在湘潭投資的第一個(gè)項(xiàng)目，五礦·尊城去年10月就已經(jīng)開盤銷售。這半年以來(lái)，五礦·尊城的發(fā)售也讓胡烔體驗(yàn)頗多。
“在九華片區(qū)，五礦·尊城的售價(jià)比周邊樓盤要高出了800多元一平米，但是市場(chǎng)依然接受了。這說(shuō)明，湘潭樓市的消費(fèi)者不是沒購(gòu)買力，而是他們對(duì)于品質(zhì)有更高的需求，一旦產(chǎn)品真正打動(dòng)了消費(fèi)者，購(gòu)買力并不是一個(gè)問(wèn)題�！�
“五礦·尊城去年10月開盤前幾個(gè)月，九華的房?jī)r(jià)還在2000出頭，尊城開盤后，房?jī)r(jià)賣到3000以上，片區(qū)房?jī)r(jià)隨即水漲船高，這種價(jià)格提升也讓更多的開發(fā)商看到品質(zhì)提升的效益。” 對(duì)于胡烔而言，五礦·尊城進(jìn)駐九華以后除了價(jià)格的提升和品質(zhì)的推進(jìn)，對(duì)于區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展的推動(dòng)更讓他深有體會(huì)。
“我相信，接下來(lái)的兩到三年，會(huì)有更多的大牌開發(fā)商進(jìn)入湘潭�！�
融城背景下，大牌相繼布陣
今年1月20日，碧桂園湘潭正式開工。開工典禮儀式在湘潭天易示范區(qū)金霞山風(fēng)景區(qū)旁項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)舉行，碧桂園在湘潭的這個(gè)項(xiàng)目占地面積260畝，將分兩期開發(fā)。至此，碧桂園已在湖南區(qū)域開發(fā)了七個(gè)項(xiàng)目。
5月31日，中國(guó)五礦二十三冶建設(shè)集團(tuán)與九華示范區(qū)“濱江防洪工程暨九華湖項(xiàng)目”簽約儀式在盤龍山莊舉行，此次，五礦嘉盛地產(chǎn)準(zhǔn)備打造的九華湖項(xiàng)目是其在湘潭投資的第2個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，總規(guī)劃面積約1660畝，項(xiàng)目總投資近100億元，第一個(gè)項(xiàng)目則是同樣位于九華的五礦·尊城。
“以前九華片區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)在湘潭并不算熱，雖然土地大部分都已經(jīng)出讓，但是因?yàn)榉績(jī)r(jià)高，很多開發(fā)商更多是想著以后賣地賺錢，尊城的開盤售價(jià)就達(dá)到3000以上，并且還在穩(wěn)步，讓大家看到了房?jī)r(jià)上漲后的利潤(rùn)空間，現(xiàn)在片區(qū)至少有20多個(gè)項(xiàng)目已經(jīng)開始啟動(dòng)了。這里現(xiàn)在是一片熱土，成為湘潭樓市一個(gè)熱點(diǎn)板塊。接下來(lái)，會(huì)有越來(lái)越多的外來(lái)開發(fā)商跟進(jìn)�！�
胡烔表示，雖然現(xiàn)在湘潭的外來(lái)大開發(fā)企業(yè)并不算多，但是融城背景下，湘潭全面對(duì)接長(zhǎng)沙的步伐的加速邁進(jìn)，湘潭這個(gè)洼地將會(huì)吸引更多的外來(lái)者。
五礦、中冶等第一梯隊(duì)之后，碧桂園進(jìn)入湘潭，中建地產(chǎn)已經(jīng)布局昭山，有消息稱，保利、恒大等企業(yè)也已經(jīng)在積極看地，接下來(lái)的時(shí)間里，緊鄰長(zhǎng)沙的湘潭成為大牌競(jìng)逐的熱土或者只是時(shí)間問(wèn)題。
據(jù)瀟湘晨報(bào)
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