湘潭365房產(chǎn)網(wǎng)4月26日訊 自2010年4月17日出臺(tái)“新國(guó)十條”為起點(diǎn)，“歷上最嚴(yán)”的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控已滿一周年。這一年里，在加息、提高存款準(zhǔn)備金率、限購(gòu)、限貸、限價(jià)等一系列調(diào)控政策出臺(tái)，北京、上海、深圳等一、二線城市房?jī)r(jià)成交量直線下滑。在這場(chǎng)宏觀調(diào)控中，身為三線城市的湘潭樓市又有著怎么樣的變化呢，湘潭房?jī)r(jià)“拐”了嗎？
現(xiàn)象：湘潭中心城區(qū)房?jī)r(jià)沖“4”破“5”
河?xùn)|大道兩旁、體育中心附近、新市府旁、組成的中心城區(qū)，高樓林立，是商品房供應(yīng)量最大的區(qū)域，也是湘潭房?jī)r(jià)的風(fēng)向標(biāo)。
2010年8月下旬，湘潭365房產(chǎn)網(wǎng)對(duì)湘潭城區(qū)15個(gè)不同地點(diǎn)、不同規(guī)模在售樓盤抽樣調(diào)查統(tǒng)計(jì)，湘潭城市中心商品房銷售均價(jià)3400元/平方米。
2010年12月，湘潭365房產(chǎn)網(wǎng)再次調(diào)查顯示，城區(qū)上平方均價(jià)達(dá)3700元/平方米，上漲約300元/平米。
2010年10月，東方名苑二期亮相，4500元/平方米的均價(jià)，讓人唏噓不已。媒體報(bào)道稱，以東方名苑二期為新的起點(diǎn)，湘潭房?jī)r(jià)已經(jīng)進(jìn)入4000均價(jià)時(shí)代。
“東方名苑二期是個(gè)特例，除此之外，湘潭的房?jī)r(jià)很難再有類似的例子出現(xiàn)。”正在人們安慰自己，4500元/平方米的均價(jià)將會(huì)成為個(gè)案時(shí)候，2011年中地凱旋城三期、宜華湘江名城、納帕溪谷3期、建鑫城國(guó)際社區(qū)二期等新入市的項(xiàng)目，徹底的粉碎了3500元時(shí)代。
截止到2011年4月份，據(jù)湘潭365房產(chǎn)網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，中心城區(qū)住房均價(jià)達(dá)到4000元/平方米，最高價(jià)5500元/平方米。 據(jù)2011年3月中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)，湘潭3月住宅價(jià)格環(huán)比漲0.92%，樣本均價(jià)3301元/平米，樣本最高9500元/平米。
房?jī)r(jià)上漲原因：建安成本上升、剛需旺盛拉動(dòng)房?jī)r(jià)上升
每當(dāng)提起對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控，一線城市以及部分省會(huì)城市，往往都是調(diào)控政策以及公眾輿論關(guān)注的重點(diǎn)所在，結(jié)果也往往是一線城市房?jī)r(jià)下跌，相反三線城市房?jī)r(jià)逆市上漲。就全國(guó)大環(huán)境而言，三線城市是房?jī)r(jià)調(diào)控的“寬松地帶”。
“一線城市房?jī)r(jià)下降，一方面是政策、市場(chǎng)的影響，另一方面是一線城市選擇區(qū)域廣，比如深圳3月份房?jī)r(jià)下跌2萬(wàn)元，從成交區(qū)域來(lái)分析，多是南山等偏遠(yuǎn)的郊區(qū)，把3月份深圳整體房?jī)r(jià)拖下來(lái)了�！跋嫣妒匈Y深策劃人介紹。湘潭作為三線城市，市民在買房時(shí)選擇區(qū)域小，而且有的開(kāi)發(fā)企業(yè)跟風(fēng)攀比，個(gè)別樓盤配套、容積率等都不如周邊大盤，但是卻盲目抬高價(jià)格。
湘潭河?xùn)|某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司董事長(zhǎng)接受湘潭365房產(chǎn)網(wǎng)采訪時(shí)表示，要分析推動(dòng)湘潭房?jī)r(jià)上漲的最根本原因，還是各項(xiàng)開(kāi)發(fā)成本的增高，現(xiàn)在土地成本，建安成本，建材成本都在上漲，直接導(dǎo)致房?jī)r(jià)的上漲。
“地價(jià)的上漲直接造成房?jī)r(jià)的上升。2011年潭土網(wǎng)掛[2011]003號(hào)土地（土地面積2483.96㎡，土地用途為商住，起始價(jià)378.0萬(wàn)元。），總價(jià)從378萬(wàn)元拍賣到818萬(wàn)，溢價(jià)440萬(wàn)成交。和幾年之前相比，地價(jià)又漲了多少？再者如今房地產(chǎn)成本又增加了多少？ ”湘潭市資深房地產(chǎn)也業(yè)內(nèi)人士分析到。
湘潭365房產(chǎn)網(wǎng)湘潭區(qū)域負(fù)責(zé)人分析說(shuō)，造成湘潭房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)的因素很多，包括土地價(jià)格成本高、剛性需求旺盛、投資渠道單一、建筑材料及勞動(dòng)力成本增加、大城市高房?jī)r(jià)的影響等。
湘潭房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱度不減
2011年一季度，湘潭全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成9.81億元，增長(zhǎng)25.9%；商品房竣工面積32.22萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)68.1%；銷售面積30.28萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)4.7%，實(shí)現(xiàn)銷售額9.32億元，增長(zhǎng)28.4%。
2011年一季度商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積66.37萬(wàn)m2，與去年當(dāng)季同比上升161%，與上季環(huán)比上升2.2%；其中商品住房批準(zhǔn)預(yù)售面積為57.58萬(wàn)m2，與去年當(dāng)季同比上升136%。
措施：2011湘潭房?jī)r(jià)漲幅低于12或14%
房?jī)r(jià)以20%—30%的速度上漲，超過(guò)了居民的承受能力，湘潭市政府在一年里又頒布了哪些政策呢？
2011年3月底，湘潭市人民政府發(fā)布的“進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作”通知，公布2011年湘潭房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)，即2011年新建商品住房?jī)r(jià)格漲幅不高于全市GDP和城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入增長(zhǎng)水平（ 據(jù)介紹，2011年湘潭市主要預(yù)期目標(biāo)是：地區(qū)生產(chǎn)總值增長(zhǎng)14%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增長(zhǎng)12%）。
2011年湘潭市新建2011年將新增10個(gè)廉租房項(xiàng)目，共計(jì)12萬(wàn)平方米，新增租賃補(bǔ)貼700戶；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要嚴(yán)格按照預(yù)售方案申報(bào)的價(jià)格明碼標(biāo)價(jià)，實(shí)行一套一標(biāo)價(jià)銷售；個(gè)人購(gòu)買不足5年的住房轉(zhuǎn)手交易，全額征收營(yíng)業(yè)稅；購(gòu)買第二套住房的家庭首付款比例不低于60%。
這些政策是否能有效抑制湘潭房?jī)r(jià)過(guò)快上漲呢?
湘潭知名地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，“湘潭城區(qū)2011年房?jī)r(jià)不超過(guò)地方生產(chǎn)總值（GDP）和城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的增幅，這是一個(gè)很模糊的概念。因?yàn)槭杖霛q幅12%與GDP漲幅不在一個(gè)量級(jí)上邊，按照湘潭市城中心3月份均價(jià)3700元/平方米，如果市民購(gòu)買100平方米房源，漲幅12%，房子總價(jià)為41.5萬(wàn)，一年上漲4.5萬(wàn)。按照中收入階層的百姓，年收入2、3萬(wàn)，收入水平增長(zhǎng)12%，年收入才增加2400元，但是這套房子增長(zhǎng)了4.5萬(wàn)。房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)與居民人均收入掛鉤，顯然是不合理的�！�
“就我看人來(lái)看，湘潭房?jī)r(jià)漲幅目標(biāo)應(yīng)該再收緊一些。如果2011今年湘潭房?jī)r(jià)漲12%，漲幅也不小。居民收入增長(zhǎng)12%，房?jī)r(jià)也是增長(zhǎng)12%，對(duì)于老百姓而言，今年等于白干了“，正準(zhǔn)備購(gòu)房的黃先生也有相同的觀點(diǎn)，但是從政府層面分析，房?jī)r(jià)漲幅控制在12%以內(nèi)，也有很大的壓力。
據(jù)湘潭365房產(chǎn)網(wǎng)調(diào)查顯示，95%網(wǎng)友不滿意湘潭房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)，只有增幅沒(méi)有降幅；88%網(wǎng)友認(rèn)為湘潭房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)不具體出臺(tái)，原因在于當(dāng)?shù)卣荒苓_(dá)到具體調(diào)控目標(biāo)而難堪。
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