湘潭365房產網整理訊 營銷人士都知道，良好的市場氛圍是實現良好銷售的基礎。而良好的市場氛圍需要營造，于是廣告策劃就成了營銷中最主要的工作之一。局外人或許對廣告策劃不甚了解，其實所謂廣告就是吆喝和忽悠，所謂策劃就是思考和琢磨，因此廣告策劃其實就是琢磨著如何忽悠和吆喝。
樓市中的廣告（即忽悠）有“大忽悠”與“小忽悠”之分，所謂“大忽悠”就是宏觀形勢的忽悠，常常由政府或媒體完成；所謂“小忽悠”就是各個樓盤針對自己的產品進行的特色忽悠，常常由開發(fā)商完成。我們暫且來看看當今房地產市場的“大忽悠”，了解謊言是如何被當做真理一遍又一遍地向人們灌輸的。
1、城鎮(zhèn)化將使樓市持續(xù)繁榮20年到30年
忽悠說辭：中國的城鎮(zhèn)化水平只有約47%，而發(fā)達國家的平均水平是70%以上，中國離這個水平還有很大的差距。中國正處于經濟高速增長中，城市化進程正在加速。城市化進程的加速，必然伴隨大量非城市人口涌入城市。這就意味著還有大量的農民要進城，這些進城的農民需要住房，所以住房需求空間非常龐大。
客觀真相：就算每年有1000萬人進城，也僅有3億平方米的新建住宅面積就夠了，而這兩年全國的新建商品房的銷售面積都在10億平方米左右。顯然，城鎮(zhèn)化并不是房地產業(yè)瘋狂的主要因素。真正的原因是通貨膨脹逼迫下的投資投機需求，以及政府做GDP數字工程的結果，導致全國人民大搞房地產業(yè)，就如58年大煉鋼鐵一樣。
城鎮(zhèn)化是工業(yè)化的伴生物。相對于我國目前的工業(yè)化程度而言，目前的城鎮(zhèn)化水平已經過度了，所以在我國大部分地區(qū)，農村戶口比城鎮(zhèn)戶口更有吸引力，這說明在保障跟不上的情況下，農民并不愿意進城，也說明我國目前的城鎮(zhèn)化處于過度狀態(tài)。
城鎮(zhèn)化是一個動態(tài)過程，有人往城里跑，有人卻逃離都市，并不是意味著所有的人都住在城里。在發(fā)達國家，相當一部分中產階級及富有階層都住在鄉(xiāng)下或郊外。在交通等配套完善的情況下，郊區(qū)和鄉(xiāng)下的居住環(huán)境有著獨特的優(yōu)勢。
目前，我國人均住宅面積，無論在農村還是城鎮(zhèn)，都已超過33平方米，和法、英、德、日等發(fā)達國家基本一致。考慮到在建面積40億平方米可容納1.3億人口，3600萬套保障房能容納1.1億人口，巨量的小產權房、城中村、違章建筑等也能容納近億人口，即使按每年1000萬人進城來計算，30年城鎮(zhèn)化所需的房子都夠了。顯然，我國的住宅保有量已經超級飽和，不再需要大興土木，需要的是不斷完善交通、教育、醫(yī)療等配套設施。
試問，不斷曝光的“鬼城”、“空城”說明了什么？農民為什么不愿意進城？你家現在還沒房子住嗎？你的孩子還要買房嗎？稍微有點常識的人，都會懷疑到“城鎮(zhèn)化將使樓市持續(xù)繁榮20年到30年”的虛偽性。
2、經濟發(fā)展離不開房地產，支柱產業(yè)地位仍無法動搖
忽悠說辭：幾年來，房地產業(yè)都是被作為支柱產業(yè)來對待的。由于產業(yè)薄弱，城市造血功能不足，只有依靠房地產來帶動經濟的發(fā)展。房地產開發(fā)到哪里，城市就延伸到哪里。房地產的帶動作用，是誰也不可低估的，幾乎帶動所有行業(yè)的發(fā)展。離開了房地產，各行各業(yè)都將受到不同程度的打擊。
客觀真相：目前，全世界新建的建筑物中，有一半都是在中國。我國之所以如此熱衷于房地產業(yè)，將房地產業(yè)作為支柱產業(yè)，主要是因為GDP工程和政績觀作怪，以及地方財政壓力的綜合結果。因為用房地產業(yè)來拉動GDP和營造政績比其他行業(yè)要便捷得多，政府炒地皮賺錢比其他方式容易得多。一塊土地，只要撂荒幾年，讓它瘋長幾年荒草，地價就成倍上升。這種表面上的發(fā)展其實根本沒有制造更多的物質財富，也不可能有什么真正的造血功能。
這種以GDP數據為核心的經濟發(fā)展模式所暴露出來的弊端和危害正逐步被人們所認知。正如中共中央政治局委員、廣東省委書記汪洋同志在廣東省委十屆五次全會上指出的那樣：“我們的GDP增加得很快，但里面有浪費資源造成的GDP的增長。有的GDP數字很好看，但并不是增加了社會財富，而是浪費了社會財富。比如講建一座大橋，這是GDP，讓大橋塌了、拆了又是GDP，再建一次還是GDP，這樣同一座大橋干了三次GDP，浪費了大量的社會財富，但是真正形成的財富就那一筆”。 汪洋在今年兩會期間更是指出：“賣地種房子不算本事。” 房地產是民生產業(yè)，這點確定無疑是任何一個國家因該堅守的底線。中國將房地產業(yè)作為支柱地位發(fā)展的教訓是政府、銀行、開發(fā)商聯合炒作，導致房地產價量瘋漲，造成經濟結構畸形以及社會財富的巨大沉淀和浪費。所以，中央正逐步調整經濟發(fā)展模式和對地方政府的考核指標，使經濟發(fā)展能更加健康高效。因此，中央已不再提“房地產業(yè)是支柱產業(yè)”， 國土部副部長贠小蘇在去年底指出：“房地產業(yè)是重要的基礎產業(yè)，而不應成為重要的經濟支柱產業(yè)�！�
經濟發(fā)展離不開房地產業(yè)嗎？歐洲大部分國家新建工程很少，房地產業(yè)平靜得如暮年的老人，但他們的經濟發(fā)展質量卻比我們要高得多，這又作何解釋？房地產開發(fā)到哪里，城市就能延伸到哪里嗎？真是如此的話，國家發(fā)展改革委秘書長楊偉民3月26日在 “十二五”城鎮(zhèn)化發(fā)展高層論壇上表示，本世紀以來國內城市的建成區(qū)面積擴張了50％，而城鎮(zhèn)人口只增加了26％，又作何解釋？搞搞房地產就能發(fā)展經濟，世界上還會有貧窮的國度嗎？因為搞房地產這一沒有科技含量的東西，是人都會搞，實在是太容易了。
地方政府離開房地產業(yè)，財政壓力的舒緩的確會有一個漫長而痛苦的過程，中央要求的經濟結構轉型和房產稅的推出其實就已指明了方向。就如不能因為戒毒過程痛苦就抵制和放棄戒毒一樣，中國經濟只有離開房地產業(yè)才有希望。
3、樓市供不應求，促進房價上漲
忽悠說辭：目前，房價上漲的根本原因是供不應求。我國自房改以來，住房的需求旺盛，銷售面積和銷售額增長逐年增長很快。而由于土地出讓有限，以及房地產投資增長遠低于銷售面積的增長，導致我國樓市一直處于供不應求的狀態(tài)。在供不應求的市場狀況下，房價上漲是必然的，是不以人的意志為轉移的。即使政策調控，也改變不了房價上漲的必然趨勢。所以，應加大土地供應，進而增加住房的供應量，來調節(jié)房價。
客觀真相：上述說辭若放在幾年前，那的確是大真話。但若現在還是這樣說，那就是地地道道的忽悠說辭了。且看現今樓市的宏觀數據。
①中國住房和城鄉(xiāng)建設部部長姜偉新2010年12月29日在北京舉行的全國住房城鄉(xiāng)建設工作會議上表示，截至2009年底，中國城市人均住宅建筑面積約30平方米，農村人居住房面積33.6平方米。我國人均住房面積已接近英、法、德、日等發(fā)達國家水平。
②2010年全國商品房銷售面積為10.43億平方米。
③我國目前在建面積約40億平方米（可解決近1.3億人口的居住問題）。
④在2015年之前，我國將新建3600萬套保障房（可解決近1.1億人口的居住問題）。
⑤巨量的城中村、小產權房、大規(guī)模違規(guī)建筑以及統(tǒng)計缺漏建筑面積等（保守估計可解決近1億人口的居住問題）。
⑥開發(fā)商手中未售出的住宅面積（超過1億平方米）。
⑦開發(fā)商手中握有的未開發(fā)地皮，初步估計可建100億平方米建筑面積。
了解了以上數據，還會認為我國目前住宅供應緊張嗎？早就已經供過于求了。即使開發(fā)商手中的土地不再開發(fā)，僅考慮在建面積以及保障房建設，按每年1000萬人進城來計算，未來30年城鎮(zhèn)化所需的房子都夠了。他們之所以忽悠增加供應量，無論是地方政府還是開發(fā)商都純粹是為了多賺錢。而現在的巨量需求，主要是在貨幣發(fā)行如潮、通貨膨脹如虎、資金沒有太多出路的情況下，所激發(fā)的巨量投資或投機需求，而不是居住所引起的剛性需求。當前，在很多人眼中，買房子就如買股票和黃金一樣，使建筑物完全喪失了其固有的使用功能而淪為有錢人的一種投資投機工具。這就是目前為什么建多少房都能被消化掉并且價格還越來越高的原因。
