湘潭365房產(chǎn)網(wǎng)整理訊 國(guó)人好預(yù)測(cè)，特別是好預(yù)測(cè)房?jī)r(jià)走勢(shì)。前日出席一個(gè)論壇，主持人代表網(wǎng)友，反復(fù)詢(xún)問(wèn)房?jī)r(jià)趨勢(shì)。仿佛身為房地產(chǎn)專(zhuān)家若不能預(yù)測(cè)，就名不副實(shí)。而專(zhuān)家們則著實(shí)無(wú)語(yǔ)，只能從更加寬廣的范疇給出答案，雖然讓主持人略感失望，卻在不言之中回答了一個(gè)大問(wèn)題：商品住房?jī)r(jià)格趨勢(shì)根本無(wú)需預(yù)測(cè)。長(zhǎng)期趨勢(shì)明確無(wú)誤；而短期趨勢(shì)預(yù)測(cè)，未必能夠?qū)?shí)際交易形成支持。
一直以來(lái)，筆者與同行交流之時(shí)，有一個(gè)預(yù)期高度一致：商品住宅價(jià)格長(zhǎng)期趨勢(shì)，3到5年后必然高于今日價(jià)格。這個(gè)判斷質(zhì)疑者寥寥無(wú)幾。想來(lái)并不奇怪，若觀察近些年價(jià)格趨勢(shì)，資產(chǎn)價(jià)格無(wú)不快速上漲，房地產(chǎn)價(jià)格雖然受宏觀調(diào)控壓制，但商品住宅的資產(chǎn)屬性無(wú)法否定，且外圍宏觀環(huán)境無(wú)根本性改變跡象，若預(yù)期未來(lái)較長(zhǎng)時(shí)間商品住宅價(jià)格大幅下跌，恐怕是在期望非市場(chǎng)化手段起作用。果真如此，商品住宅的定義也要改寫(xiě)了。
這個(gè)基本判斷可以進(jìn)行驗(yàn)證。國(guó)內(nèi)實(shí)例自不待言。一如專(zhuān)家所言，住宅價(jià)格最低是2001年，購(gòu)房政策最寬松是2009年，這兩個(gè)時(shí)點(diǎn)已經(jīng)不可能昨日重現(xiàn)，除非時(shí)光倒流。若對(duì)比國(guó)外，似乎歐美部分國(guó)家可找到反例，可比性卻大打折扣。主要是城市化水平這個(gè)巨大的變化因素在我們國(guó)家是主要?jiǎng)右颍诎l(fā)達(dá)國(guó)家則不復(fù)存在。還有一點(diǎn)，就是我們的建筑質(zhì)量，特別是存量建筑的品質(zhì)，較發(fā)達(dá)國(guó)家相去甚遠(yuǎn)，存量住宅的更新?lián)Q代需求在中國(guó)未來(lái)數(shù)十年中將長(zhǎng)期存在，特別是一些主要大中型城市，這部分需求的總量巨大，對(duì)市場(chǎng)的影響力會(huì)占據(jù)相當(dāng)比重。
房?jī)r(jià)長(zhǎng)期趨勢(shì)看漲，相信此言會(huì)令許多人不滿(mǎn)，但不說(shuō)實(shí)話更害人。在這個(gè)問(wèn)題上，良知與道德體現(xiàn)于你是否說(shuō)實(shí)話，說(shuō)你自己相信的話。如果只說(shuō)一些購(gòu)房人愛(ài)聽(tīng)的，才是真的“不道德”。特別是對(duì)于一大批所謂“持幣待購(gòu)”之人，愈發(fā)關(guān)鍵。這個(gè)話題幾年來(lái)重復(fù)過(guò)許多次，似乎總有人聽(tīng)，也有人不聽(tīng)。然不聽(tīng)之人總是被現(xiàn)實(shí)所愚弄，最終錯(cuò)過(guò)了一次次的購(gòu)房“機(jī)會(huì)”，重復(fù)著“期待——后悔——期待——再后悔”的歷程。原因在于，機(jī)會(huì)永遠(yuǎn)不會(huì)自己說(shuō)話，你必須自己抓住它。
為什么許多人一次次錯(cuò)過(guò)機(jī)會(huì)？原因很多，被忽悠只是一個(gè)部分。還有一個(gè)國(guó)人認(rèn)知偏差極大之處：總是將不動(dòng)產(chǎn)投資視同于股市，總是拿短期投資高拋低吸的觀念來(lái)看不動(dòng)產(chǎn)投資�？傁Ｍ�。結(jié)果就是一次次被市場(chǎng)懲罰。因?yàn)槿魏尾粍?dòng)產(chǎn)投資，如果你對(duì)長(zhǎng)期趨勢(shì)有基本判斷后，短期行為首先要服從長(zhǎng)期趨勢(shì)。只盯著半年一年內(nèi)的變化，本身就是短視行為。
當(dāng)然，對(duì)于短期價(jià)格變化趨勢(shì)的關(guān)注可以理解，因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)投資畢竟動(dòng)輒上百萬(wàn)，價(jià)格變化也常以萬(wàn)為單位。所以有一些原則性的概念需要了解。比如不要過(guò)于關(guān)注所謂宏觀調(diào)控的結(jié)果，而要把功課花在區(qū)域和項(xiàng)目身上。新區(qū)價(jià)格潛力大于老區(qū)，價(jià)格波動(dòng)的幅度也大于老區(qū)。往往買(mǎi)新區(qū)的房子需要度過(guò)一個(gè)比較長(zhǎng)的成熟期，中間會(huì)有許多不便之處，但最終回報(bào)比例高于老區(qū)，且初始投資門(mén)檻低，滿(mǎn)足實(shí)力不足人群購(gòu)買(mǎi)需求。項(xiàng)目方面，新項(xiàng)目一般而言?xún)r(jià)格上漲潛力大于成熟項(xiàng)目，前低后高是普遍規(guī)律。自然，價(jià)格波動(dòng)幅度也大于老項(xiàng)目。開(kāi)發(fā)企業(yè)在現(xiàn)金流壓力下可能出現(xiàn)低價(jià)促銷(xiāo)，甚至上市公司也會(huì)有這種情況出現(xiàn)。這樣的機(jī)會(huì)往往稍縱即逝，購(gòu)房人如果足夠關(guān)注并提前做過(guò)功課，有可能抓住這種機(jī)會(huì)。
住宅價(jià)格長(zhǎng)期趨勢(shì)無(wú)須預(yù)測(cè)，短期趨勢(shì)預(yù)測(cè)則基本相當(dāng)于賭博。所以購(gòu)房決定取決于每個(gè)人購(gòu)房主體自身情況，沒(méi)有人，這其中也包括政府，會(huì)拱手把低價(jià)房送給你，然后讓你掙大錢(qián)。天上有餡餅掉下來(lái)，也未必就非得砸到你，所以不必心存僥幸。姜煒
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