湘潭房產(chǎn)網(wǎng)5月21日訊 如何落實(shí)“房住不炒”，湘潭市住房公積金管理中心（以下簡(jiǎn)稱“公積金中心”）經(jīng)過(guò)近一年的研究、調(diào)研并學(xué)習(xí)借鑒外地成功經(jīng)驗(yàn)做法，起草了《湘潭市住房公積金資金運(yùn)行（預(yù)警）管理暫行辦法》（以下簡(jiǎn)稱《辦法》），經(jīng)湘潭市住房公積金管理委員會(huì)審議通過(guò)后已經(jīng)正式對(duì)外發(fā)布，并將于今年6月1日起執(zhí)行，有效期兩年。
《辦法》是對(duì)2018年9月15日頒布實(shí)施的《湘潭市住房公積金個(gè)人貸款管理辦法實(shí)施細(xì)則》《湘潭市住房公積金提取管理辦法》的補(bǔ)充，該《辦法》哪些方面進(jìn)行了調(diào)整？5月9日，公積金中心個(gè)人貸款科工作人員李樂(lè)輝為我們進(jìn)行了解讀。
保剛需、防炒房
“保剛需、防炒房，是這個(gè)《辦法》的核心內(nèi)容。”李樂(lè)輝說(shuō)，《辦法》明確了“保一限二禁三”的基本原則，其中“保一”就是保障繳存職工住房剛性需求。
按照最新《辦法》的定義，目前湘潭市住房公積金資金運(yùn)行狀態(tài)處于三級(jí)預(yù)警狀態(tài)。新《辦法》根據(jù)個(gè)貸率（個(gè)貸率是指住房公積金貸款余額與住房公積金繳存余額之間的比率）將資金運(yùn)行分為三種模式：正常模式（個(gè)貸率＜75%）、臨界預(yù)警模式（75%≤個(gè)貸率＜80%）、預(yù)警模式（個(gè)貸率≥80%）。其中預(yù)警模式又分為一級(jí)預(yù)警狀態(tài)（80%≤個(gè)貸率＜85%）、二級(jí)預(yù)警狀態(tài)（85%≤個(gè)貸率＜90%）、三級(jí)預(yù)警狀態(tài)（個(gè)貸率≥90%）。根據(jù)《湘潭市住房公積金2018年年度報(bào)告》，2018年末湘潭市個(gè)貸率為113.38%。2019年，湘潭市住房公積金資金運(yùn)行處于三級(jí)預(yù)警狀態(tài)。
在這種狀態(tài)下，《辦法》明確提出全力保障繳存職工住房剛性需求。職工家庭購(gòu)買首套住房且首次申請(qǐng)住房公積金個(gè)人住房貸款（以下簡(jiǎn)稱“首套且首貸”）基本不受預(yù)警狀態(tài)影響，甚至一定程度上得到鞏固和強(qiáng)化，保障了更多剛性住房需求的住房公積金繳存職工享受到住房公積金貸款優(yōu)惠政策。
《辦法》明確貸款與管理中心根據(jù)住房公積金當(dāng)年度資金運(yùn)行（預(yù)警）模式確定了貸款額度調(diào)節(jié)系數(shù)，即流動(dòng)性調(diào)節(jié)系數(shù)。就三級(jí)預(yù)警狀態(tài)而言，職工家庭購(gòu)買第二套住房或第二次辦理住房公積金個(gè)人住房貸款時(shí)，流動(dòng)性調(diào)節(jié)系數(shù)就只有0.5，貸款測(cè)算公式則為[賬戶余額+（月繳存額×借款人未來(lái)可繳存月數(shù)）] ×0.5；而職工家庭首套且首貸，這一狀態(tài)下的流動(dòng)性調(diào)節(jié)系數(shù)與正常運(yùn)行狀態(tài)下的流動(dòng)性調(diào)節(jié)系數(shù)1.5保持一致，不受預(yù)警狀態(tài)流動(dòng)性調(diào)節(jié)系數(shù)影響，貸款最高額度與正常運(yùn)行狀態(tài)下的最高額度一致。
當(dāng)然《辦法》也有新變化，即新增了貸款首付款與套型建筑面積掛鉤。職工家庭購(gòu)買首套住房且首次申請(qǐng)住房公積金個(gè)人住房貸款，套型建筑面積在90平方米（含）以下的，貸款首付款比例不得低于20%；套型建筑面積在90平方米以上的，貸款首付款比例不得低于30%。
“限二禁三”旨在防炒房防風(fēng)險(xiǎn)
在《湘潭市住房公積金資金運(yùn)行（預(yù)警）管理暫行辦法》中，我們了解了《辦法》原則中“保一”保剛需外還有“限二”“禁三”條款。
“限二禁三實(shí)際上就是防止炒房，防范和化解資金風(fēng)險(xiǎn)。”公積金中心個(gè)人貸款科工作人員李樂(lè)輝說(shuō)，個(gè)貸率高位運(yùn)行已經(jīng)說(shuō)明住房公積金資金流動(dòng)性嚴(yán)重不足，建立資金運(yùn)行（預(yù)警）機(jī)制勢(shì)在必行。
“限二”是指職工家庭購(gòu)買第二套住房或第二次辦理住房公積金個(gè)人住房貸款最低首付比例由40%調(diào)至50%，職工家庭購(gòu)買第二套住房且第二次辦理住房公積金個(gè)人住房貸款最低首付比例由40%調(diào)至60%。同時(shí)，貸款最高額度和流動(dòng)性調(diào)節(jié)系統(tǒng)也會(huì)根據(jù)預(yù)警狀態(tài)而有所下降。
目前我市住房公積金個(gè)人住房貸款最高額度，借款人雙方均為住房公積金正常繳存職工的最高可貸50萬(wàn)元，僅一方為住房公積金正常繳存職工的最高可貸40萬(wàn)元。進(jìn)入二級(jí)預(yù)警狀態(tài)時(shí)，職工家庭購(gòu)買第二套住房或第二次辦理住房公積金個(gè)人住房貸款，貸款最高額度下調(diào)10%，即雙方均為本地住房公積金正常繳存職工貸款最高額度為45萬(wàn)元，僅一方為本地住房公積金正常繳存職工貸款最高額度為36萬(wàn)元。進(jìn)入三級(jí)預(yù)警狀態(tài)后，職工家庭購(gòu)買第二套住房或第二次辦理住房公積金個(gè)人住房貸款，貸款最高額度下調(diào)20%，即雙方均為本地住房公積金正常繳存職工貸款最高額度為40萬(wàn)元，僅一方為本地住房公積金正常繳存職工貸款最高額度為32萬(wàn)元�！笆赘兜奶岣吆唾J款最高額度的降低，就是有效防止購(gòu)房人利用住房公積金炒房�！崩顦�(lè)輝說(shuō)。
“禁三”則是停止向購(gòu)買第三套及以上住房或第三次及以上申請(qǐng)住房公積金貸款的職工家庭發(fā)放住房公積金貸款。實(shí)際上，進(jìn)入一級(jí)預(yù)警狀態(tài)后，管理中心就暫停辦理購(gòu)買第三套及以上住房，且已使用過(guò)住房公積金的職工家庭的購(gòu)房提取。但購(gòu)買第三套及以上住房，且從未使用過(guò)住房公積金的職工家庭的購(gòu)房提取不受影響。
為保障資金穩(wěn)健運(yùn)行，《辦法》還規(guī)定，進(jìn)入二級(jí)預(yù)警狀態(tài)后，暫停辦理異地住房公積金個(gè)人住房貸款和商業(yè)銀行住房按揭貸款轉(zhuǎn)住房公積金個(gè)人住房貸款，待個(gè)貸率降至85%以下，再恢復(fù)辦理；本地住房公積金賬戶余額只能用來(lái)辦理提前結(jié)清貸款和正常還款業(yè)務(wù)，但用儲(chǔ)蓄存款辦理提前還款的，不受還款金額和次數(shù)的限制。
另外，我市開(kāi)通了市住房公積金個(gè)人住房貸款轉(zhuǎn)商業(yè)貼息貸款（以下簡(jiǎn)稱“貼息貸款”）業(yè)務(wù)后，進(jìn)入二級(jí)預(yù)警狀態(tài)時(shí)，職工家庭購(gòu)買第二套住房且第二次辦理住房公積金個(gè)人住房貸款，需辦理貼息貸款；進(jìn)入三級(jí)預(yù)警狀態(tài)后，都需辦理貼息貸款。
