湘潭房產(chǎn)網(wǎng)5月17日訊 “房子是用來住的，不是用來炒的�！敝v出了住房的根本屬性和廣大老百姓的心聲。如何落實“房住不炒”，湘潭市住房公積金管理中心（以下簡稱“管理中心”）經(jīng)過近一年的研究、調(diào)研并學(xué)習(xí)借鑒外地成功經(jīng)驗做法，起草了《湘潭市住房公積金資金運行（預(yù)警）管理暫行辦法》（以下簡稱《辦法》），經(jīng)湘潭市住房公積金管理委員會審議通過后，已經(jīng)正式對外發(fā)布。
《辦法》是對2018年9月15日頒布實施的《湘潭市住房公積金個人貸款管理辦法實施細則》、《湘潭市住房公積金提取管理辦法》補充，自今年6月1日起執(zhí)行，有效期兩年，此前已進窗登記的貸款申請按原貸款政策執(zhí)行。
《辦法》在哪些方面進行調(diào)整？5月9日，湘潭日報社全媒體記者采訪了市住房公積金管理中心個人貸款科工作人員李樂輝，請他對如何保剛需，防炒房及防范化解資金風(fēng)險進行解讀
保剛需，保穩(wěn)定
“保剛需、防炒房，應(yīng)該是這個《辦法》的核心內(nèi)容�！崩顦份x說，《辦法》明確了“保一、限二、禁三”的基本原則，其中“保一”就是保障繳存職工住房剛性需求。
在說明“保剛需”之前，我們先了解下當(dāng)下湘潭住房公積金資金運行狀態(tài)。
《辦法》根據(jù)個貸率（個貸率是指住房公積金貸款余額與住房公積金繳存余額之間的比率）將資金運行分為三種模式：正常模式（個貸率＜75%）、臨界預(yù)警模式（75%≤個貸率＜80%）、預(yù)警模式（個貸率≥80%）。其中預(yù)警模式又分為一級預(yù)警狀態(tài)（80%≤個貸率＜85%）、二級預(yù)警狀態(tài)（85%≤個貸率＜90%）、三級預(yù)警狀態(tài)（個貸率≥90%）。
根據(jù)《湘潭市住房公積金2018年年度報告》，2018年末，我市個貸率為113.38%�！掇k法》頒布實施后， 2019年我市住房公積金資金運行處于三級預(yù)警狀態(tài)。
01，在這種狀態(tài)下，《辦法》明確提出全力保障繳存職工住房剛性需求。
職工家庭購買首套住房且首次申請住房公積金個人住房貸款（以下簡稱“首套且首貸”）基本不受預(yù)警狀態(tài)影響，甚至一定程度上得到鞏固和強化，保障了更多剛性住房需求的住房公積金繳存職工享受到住房公積金貸款優(yōu)惠政策。
02《辦法》明確貸款與管理中心根據(jù)住房公積金當(dāng)年度資金運行（預(yù)警）模式確定了貸款額度調(diào)節(jié)系數(shù)，也即是流動性調(diào)節(jié)系數(shù)相關(guān)。
就三級預(yù)警狀態(tài)而言，職工家庭購買第二套住房或第二次辦理住房公積金個人住房貸款時，流動性調(diào)節(jié)系數(shù)就只有0.5，貸款測算公式則為[賬戶余額+（月繳存額×借款人未來可繳存月數(shù)）] ×0.5；
而職工家庭首套且首貸，這一狀態(tài)下的流動性調(diào)節(jié)系數(shù)與正常運行狀態(tài)下的流動性調(diào)節(jié)系數(shù)1.5保持一致，不受預(yù)警狀態(tài)流動性調(diào)節(jié)系數(shù)影響，貸款最高額度與正常運行狀態(tài)下的最高額度一致。
03，當(dāng)然《辦法》也有新變化，即新增了貸款首付款與套型建筑面積掛鉤。
職工家庭購買首套住房且首次申請住房公積金個人住房貸款，套型建筑面積在90平方米(含)以下的，貸款首付款比例不得低于20%；套型建筑面積在90平方米以上的，貸款首付款比例不得低于30%。
防炒房，防風(fēng)險
《辦法》原則中除了“保一”保剛需之外還有“限二”、“禁三”的原則。
“這實際上就是防止炒房，防范和化解資金風(fēng)險”，李樂輝說，個貸率高位運行已經(jīng)說明住房公積金資金流動性嚴重不足，建立資金運行（預(yù)警）機制勢在必行。
“限二”
指職工家庭購買第二套住房或第二次辦理住房公積金個人住房貸款最低首付比例由40%調(diào)至50%，職工家庭購買第二套住房且第二次辦理住房公積金個人住房貸款最低首付比例由40%調(diào)至60%。
同時，貸款最高額度和流動性調(diào)節(jié)系統(tǒng)也會根據(jù)預(yù)警狀態(tài)而有所下降。
目前我市住房公積金個人住房貸款最高額度，借款人雙方均為住房公積金正常繳存職工為50萬元，僅一方為住房公積金正常繳存職工為40萬元。
進入二級預(yù)警狀態(tài)時
職工家庭購買第二套住房或第二次辦理住房公積金個人住房貸款，貸款最高額度下調(diào)10%，即雙方均為本地住房公積金正常繳存職工貸款最高額度為45萬元，僅一方為本地住房公積金正常繳存職工貸款最高額度為36萬元。
進入三級預(yù)警狀態(tài)時
職工家庭購買第二套住房或第二次辦理住房公積金個人住房貸款，貸款最高額度下調(diào)20%，即雙方均為本地住房公積金正常繳存職工貸款最高額度為40萬元，僅一方為本地住房公積金正常繳存職工貸款最高額度為32萬元。
“首付的提高和貸款最高額度的降低，就是有效防止購房人利用住房公積金炒房”，李樂輝說。
“禁三”
即停止向購買第三套及以上住房或第三次及以上申請住房公積金貸款的職工家庭發(fā)放住房公積金貸款。實際上，進入一級預(yù)警狀態(tài)后，管理中心就暫停辦理購買第三套及以上住房，且已使用過住房公積金的職工家庭的購房提取。但購買第三套及以上住房，且從未使用過住房公積金的職工家庭的購房提取不受影響。
為保障資金穩(wěn)健運行，《辦法》還規(guī)定，進入二級預(yù)警狀態(tài)后，暫停辦理異地住房公積金個人住房貸款和商業(yè)銀行住房按揭貸款轉(zhuǎn)住房公積金個人住房貸款，待個貸率降至85%以下，再恢復(fù)辦理；本地住房公積金賬戶余額只能用來辦理提前結(jié)清貸款和正常還款業(yè)務(wù)，但用儲蓄存款辦理提前還款的，不受還款金額和次數(shù)的限制。
另外，我市開通了市住房公積金個人住房貸款轉(zhuǎn)商業(yè)貼息貸款（以下簡稱“貼息貸款”）業(yè)務(wù)后，進入二級預(yù)警狀態(tài)時，職工家庭購買第二套住房且第二次辦理住房公積金個人住房貸款，需辦理貼息貸款；進入三級預(yù)警狀態(tài)后，都需辦理貼息貸款。
