限購政策效果逐漸顯現(xiàn)，多數(shù)重點城市成交量繼續(xù)大幅下滑�！》治鋈耸空J為，隨著行政、金融、財稅、保障房等方面措施的多管齊下，我國樓市特別是一線樓市有可能出現(xiàn)“拐點”。
一線城市新盤普遍低價上市
上周中國指數(shù)研究院監(jiān)測的35個城市中，樓市成交量下滑的城市超六成，12個城市跌幅在30%以上，4個城市成交量跌幅過50%。其中，�？诔山涣康畲�，達76.62%。成交量上漲的城市中，5個城市漲幅在10%以內(nèi)，其余5個城市漲幅較顯著。
重點城市中，7個城市成交量環(huán)比下跌，其中深圳跌幅最大，達51.77%，其次是天津，跌幅為47.06%。此外，北京和杭州等城市降幅均在10%以上。成交量上漲的重點城市僅為上海和廣州，漲幅分別為9.14%和3.87%。
成交量的持續(xù)低迷增加了開發(fā)商的降價動力。進入3月后，北京、上海等一線城市部分項目已開始悄然降價，新推樓盤普遍降低預(yù)期、低價上市，而在售樓盤為了加快銷售速度，也紛紛以九折甚至低于九折的優(yōu)惠吸引購房者。
在上海，中海地產(chǎn)旗下的御景熙岸低價開盤，市場預(yù)計該盤合理預(yù)期售價至少應(yīng)該在2.5萬元/平方米左右，但該案最終以2萬元/平方米的均價推出，意味著實際讓利空間達20%。在北京，遠洋地產(chǎn)旗下的遠洋一方北潤園二期項目3月4日開盤，推出了全款8.3折、貸款8.4折的優(yōu)惠，均價約為21000元/平方米，較上一期25000元/平方米的均價起碼降了4000元/平方米。而布局全國的恒大地產(chǎn)更是傳出了即將在成都、合肥、南昌等城市針對首次置業(yè)者推出八五折優(yōu)惠的消息。
開發(fā)商放緩拿地
不僅是降價銷售，為了應(yīng)對調(diào)控政策給樓市帶來的低迷，開發(fā)商已開始放緩拿地、屯糧過冬。根據(jù)搜房網(wǎng)統(tǒng)計，2月份全國土地成交建筑面積環(huán)比下降了54%。
以萬科為例，其2月新增項目僅為3個，增加權(quán)益建筑面積22.9萬平米，公司應(yīng)承擔(dān)地價款8.5億元，分別環(huán)比下降92%和87%。同樣放緩拿地步伐的還包括保利地產(chǎn)、金地集團等龍頭公司，考慮到短期銷售量將維持在較低水平，高速拿地將產(chǎn)生較大資金壓力，并且在市場尚未出現(xiàn)明顯調(diào)整之前，目前大規(guī)模拿地也存在一定成本風(fēng)險，不少房地產(chǎn)企業(yè)未來存在繼續(xù)放緩拿地的可能。
國泰君安分析師張偉明表示，近期開發(fā)商降價及放緩購地的速度均超過市場預(yù)期，預(yù)計這一形勢將在3月得到繼續(xù)，房價的下滑速度或?qū)⑹够久娴墓拯c早于預(yù)期到來。“與2008年調(diào)控后的市場反應(yīng)不同，這次開發(fā)商并沒有經(jīng)歷過久的僵持就選擇了順應(yīng)政策和市場，比較積極地降價促銷�！睆垈ッ髡J為，一旦樓市降價通道打開，將會對資金起到擠出效應(yīng)，尤其是樓市中的部分投資性資金，或?qū)臉鞘辛飨蚬墒小?/FONT>
凌厲政策發(fā)力，樓市預(yù)期“轉(zhuǎn)向”？
從2010年4月起，“國十條”“國五條”“國八條”，“限購令”“房產(chǎn)稅試點”“限房價”“防地王”“保障房”等政策不斷出臺，層層加碼，態(tài)勢凌厲；而且政策施展的空間比以往的調(diào)控都更“寬�！�。
住建部副部長齊驥說，去年我國銷售商品住房約900萬套，今年我國會頭一次在住房供應(yīng)方面，保障類住房超過市場類住房。1000萬套保障房建設(shè)足以帶動與房地產(chǎn)相關(guān)的幾十個行業(yè)發(fā)展，穩(wěn)定經(jīng)濟不受影響，這就為樓市調(diào)控騰出空間和時間。
土地調(diào)控力度前所未有，將避免“面粉貴過面包”現(xiàn)象。國土資源部3月10日發(fā)出通知，“堅決杜絕土地出讓中出現(xiàn)樓面地價超過同類地價歷史最高價的情況�！�
“現(xiàn)在防‘地王’是一根紅線，誰碰誰被問責(zé)�！遍L三角某市一名城建官員說，今年以來，該市多場土地拍賣冷清，且只有兩三家開發(fā)商參與，底價成交多次出現(xiàn)。
“房價松動很可能從高檔房和熱點片區(qū)開始，因為現(xiàn)在已沒人愿意買。”南京某企業(yè)高管張明給記者計算，新城區(qū)和郊區(qū)的價格都到了1.5萬元至2萬元，一套大戶型起碼要兩三百萬元。買大戶型的幾乎都是“二套”房，首付六成就要100多萬元現(xiàn)金。
與此同時，貸款利息不僅取消了7.5折優(yōu)惠，還普遍上調(diào)到了1.2倍以上。另外，“審慎貸款”抽緊開發(fā)商資金鏈，土地供應(yīng)向保障房和自主型、中小套商品房傾斜，將減小地價漲幅……
“這一輪調(diào)控可以說找到了房地產(chǎn)問題的癥結(jié)和治理的方向”，胡光輝認為，多管齊下不僅打擊了泡沫，增加了供給，更重要的是改變了房價“只漲不跌”的預(yù)期。
SOHO中國（0410.HK）董事長潘石屹在接受中國證券報記者采訪時指出，隨著規(guī)劃的落實，未來相當一部分新增城鎮(zhèn)人口的住房需求將由保障房來滿足；房地產(chǎn)市場的格局也將發(fā)生重大調(diào)整，一半以上的房企將會退出，留下的房企也將逐步向住宅高端化或商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型。
落實調(diào)控措施，還需多方給力
中國國際經(jīng)濟交流中心王軍曾表示，一方面限房價、限地價等政策有望結(jié)束房地產(chǎn)“暴利年代”；另一方面保障房穩(wěn)定、微利的模式正在形成。今后，品牌開發(fā)商將進入保障房領(lǐng)域是個趨勢，中小開發(fā)商會逐漸退出這個行業(yè)�！笆袌觯Ｕ稀彪p軌制成型，使國家對房地產(chǎn)“掌控力”增強。
“樓市近日再次出現(xiàn)‘拐點說’，但是并沒有出現(xiàn)市場大量供應(yīng)的現(xiàn)象，這說明開發(fā)商或捂盤、或觀望、或惜售，并以少量房源試探市場，博弈才剛剛開始�！敝袊粍赢a(chǎn)研究中心尹曉波說，“保障房建設(shè)讓人看到了希望，但還不能說百姓心里有底了。”
市民沈先生說，既然建這么多的公共租賃房，各地就該盡早公布入住條件是什么，讓滿足條件的人現(xiàn)在就開始排隊搖號。這樣能穩(wěn)定預(yù)期。即便“中不了簽”，也能盡早做選擇。人們最擔(dān)心的是，“苦等幾年，既沒有等到保障房，調(diào)控又不了了之，房價房租又漲上去了，到頭來還是‘竹籃打水一場空’�！�
業(yè)內(nèi)人士分析，跳出房地產(chǎn)調(diào)控“屢調(diào)屢漲”的怪圈，需要對調(diào)控艱巨性有充分的認識。目前人們擔(dān)心的問題有三：一是政策過早撤出。調(diào)控政策只有延續(xù)下去，才能徹底打消投機者的“念頭”。二是調(diào)控效力被消減。一些地方土地財政“吃緊”，可能會想各種辦法“抬市”。三是政策調(diào)控“盲點”。這輪調(diào)控的重點在一線城市、熱點城市，政策效應(yīng)正在發(fā)酵，但是在部分二、三線城市，仍存在房價快速上漲的趨勢，成為吸引投資投機資金的新熱點。樓市調(diào)控要防止“按下葫蘆起來瓢”。
房價上漲動力已枯竭
SOHO中國（0410.HK）董事長潘石屹在認為，受限購政策影響，住宅市場的投資需求已被嚴格限制，房價大幅上漲的動力已經(jīng)枯竭。國務(wù)院要求各地于一季度制定房價控制目標，可以預(yù)計，今后一段時間主要城市的房價將進入盤整期。
“每個城市房價的控制目標，很可能是在去年房價的基礎(chǔ)上加上CPI的增長幅度，如果去年的房價指數(shù)按100計算，各個城市房價漲幅的控制目標應(yīng)該在100-110之間。具體的控制目標會集中在3月末的幾天出臺�！� 潘石屹坦言。
潘石屹預(yù)計，大量保障房推向社會后，房價上漲預(yù)期將減弱，屆時，限購政策也將退出。他說：“保障性住房大部分是公租和廉租房，從規(guī)劃、土地供應(yīng)到建成大約需2年左右的時間。這期間，土地供應(yīng)量的50%-70%用于保障性住房，商品房供應(yīng)的土地減少，很容易導(dǎo)致房價再度暴漲。因此，政府實施限購政策以遏制短期需求�！北揪W(wǎng)綜合
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