湘潭房產(chǎn)網(wǎng)12月11日訊 11月份長(zhǎng)株潭三地各成交2宗經(jīng)營(yíng)性用地，土地市場(chǎng)持續(xù)低迷。步入年底，政府出于完成年度供地指標(biāo)、平衡土地供應(yīng)、完成財(cái)政收入等因素考量，土地供應(yīng)出現(xiàn)井噴。在今年調(diào)控政策加碼的背景下，限價(jià)、限簽等政策使得房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈壓力越來(lái)越大，與此同時(shí)，出讓土地的要求也越來(lái)越多，特別是其中各種配套建設(shè)使得開(kāi)發(fā)商資金壓力大的情況下，很難拿地。因此今年土地市場(chǎng)流拍情況嚴(yán)重，房企拿地意愿趨弱。
在年底出現(xiàn)大規(guī)模供地的情況下，12月份的土地成交情況將一定程度上反映房企對(duì)2019年房地產(chǎn)市場(chǎng)走向的判斷，非常值得關(guān)注。百納行長(zhǎng)沙分公司攜手鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)長(zhǎng)沙站獨(dú)家發(fā)布《11月長(zhǎng)株潭土地市場(chǎng)分析報(bào)告》，通過(guò)數(shù)據(jù)還原土地市場(chǎng)真相，揭開(kāi)樓市迷霧。（注：土地成交數(shù)據(jù)截止至11月30日，供應(yīng)數(shù)據(jù)截止至12月7日。）
一、長(zhǎng)沙11月份土地市場(chǎng)
（一）長(zhǎng)沙11月份土地成交分析
百納行分析：
1.成交量：大幅下降，僅成交2宗經(jīng)營(yíng)性用地
11月份供應(yīng)土地共18宗，其中供應(yīng)經(jīng)營(yíng)性土地4宗；11月份共成交14宗，其中成交經(jīng)營(yíng)性用地2宗，工業(yè)用地9宗，倉(cāng)儲(chǔ)用地3宗；
相比10月份成交7宗經(jīng)營(yíng)性用地，本月經(jīng)營(yíng)性土地成交下降5宗，同時(shí)流拍1塊岳麓區(qū)“雙限地”（ [2018]長(zhǎng)沙市078號(hào)）。
11月成交的2塊經(jīng)營(yíng)性用地，1塊為加油站用地，1塊為商住用地。從供應(yīng)的11月可拍土地看，本月土地成交量下降的主要原因與供應(yīng)量較少、優(yōu)質(zhì)地塊缺乏有關(guān)。
2.樓面價(jià)：商住地塊3914元/㎡，商業(yè)地塊47632元/㎡
11月份商住用地成交總建筑面積10.95萬(wàn)平米，其中，商住地塊總建筑面積10.8萬(wàn)平米，樓面地價(jià)3914元/㎡，位于岳麓區(qū)長(zhǎng)望路以南、岳華路以東（觀沙嶺片C05-D01、C05-D02）；商業(yè)地塊總建筑面積0.15萬(wàn)平方米，樓面地價(jià)47632元/㎡，位于長(zhǎng)沙縣長(zhǎng)沙經(jīng)開(kāi)區(qū)東十一線以東、遠(yuǎn)大路以南。
3.溢價(jià)率：1宗超高溢價(jià)，溢價(jià)率257%
長(zhǎng)沙縣1宗商業(yè)用地以257%的超高溢價(jià)成交，用地性質(zhì)為加油站用地，位于長(zhǎng)沙縣長(zhǎng)沙經(jīng)開(kāi)區(qū)東十一線以東、遠(yuǎn)大路以南，總建筑面積為0.15萬(wàn)平方米，由長(zhǎng)沙經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)集團(tuán)有限公司7140萬(wàn)元競(jìng)得。
（二）長(zhǎng)沙11月份重點(diǎn)地塊
當(dāng)月成功出讓的唯一1宗商住用地
編號(hào)為[2018]長(zhǎng)沙市077號(hào)地塊成交額4.23億元，由北京北辰實(shí)業(yè)股份有限公司獲得，折合樓面價(jià)3914元/㎡ ，住宅最高限價(jià)：8580元/㎡。
百納行總結(jié)：
該地塊鄰地鐵，且靠近長(zhǎng)望路、岳華路、銀杉路，交通較便利，生活配套日益成熟；
地塊周邊已形成較成熟的居住區(qū)，周邊樓盤(pán)有光明E谷、岳銀欣苑、濱江1號(hào)、中鐵西江悅等，中鐵西江悅2018年10月份開(kāi)盤(pán)價(jià)格8600元/㎡；
該地塊周邊交通、配套條件較好，最高限價(jià)8580元/㎡對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)具有吸引力，而作為北辰定江洋、北辰三角洲等中高端項(xiàng)目開(kāi)發(fā)者的北辰實(shí)業(yè)，在利潤(rùn)有限的情況下，將呈現(xiàn)給市場(chǎng)怎樣的項(xiàng)目值得關(guān)注。
（三）長(zhǎng)沙12月份供應(yīng)土地
百納行總結(jié)：
1.供應(yīng)量：經(jīng)營(yíng)性用地較10月份增加7宗（截止至公示時(shí)間：12月7日）
12月份已供應(yīng)待拍賣土地共26宗，其中經(jīng)營(yíng)性用地11宗；相較11月份，12月供應(yīng)土地總量及經(jīng)營(yíng)性用地供應(yīng)增長(zhǎng)30%以上。
2.樓面價(jià)：經(jīng)營(yíng)性用地2355元/㎡，其中商住起拍均價(jià)2277元/㎡，商業(yè)起拍均價(jià)2527元/㎡
12月份8宗商住及住宅用地平均起拍樓面價(jià)為2277元/㎡，當(dāng)月樓面價(jià)有所降低，有多塊優(yōu)質(zhì)地塊掛牌，能否激起房企拿地的積極性，值得關(guān)注。
3.供應(yīng)區(qū)域：供應(yīng)主力為長(zhǎng)沙縣及望城區(qū)
岳麓區(qū)供應(yīng)2宗商業(yè)用地，長(zhǎng)沙縣供應(yīng)2宗商業(yè)用地、3宗商住用地，望城區(qū)供應(yīng)2宗商住用地，3宗住宅用地，開(kāi)福區(qū)供應(yīng)1宗住宅用地。
二、株洲11月份土地市場(chǎng)
（一）株洲11月份土地成交分析
百納行分析：
1.成交量：明顯下滑，經(jīng)營(yíng)性用地僅成交2宗
11月份株洲供應(yīng)土地共18宗，其中經(jīng)營(yíng)性土地2宗；11月份共成交8宗地塊，其中經(jīng)營(yíng)性用地2宗，工業(yè)用地6宗；相比10月份，經(jīng)營(yíng)性成交用地減少了5宗。
2.樓面價(jià)：商住2813元/㎡，住宅1625元/㎡
11月份經(jīng)營(yíng)性用地成交總建筑面積9.5萬(wàn)平米，其中，商住用地總建筑面積7.5萬(wàn)平米，樓面價(jià)2813元/㎡，位于天元區(qū)黃山西路以南、規(guī)劃150路以東、規(guī)劃155路以北、規(guī)劃151路以西；住宅總建筑面積2萬(wàn)平米，樓面價(jià)1625元/㎡，位于株洲縣淥口鎮(zhèn)灣塘村紫涵湖項(xiàng)目。
3.溢價(jià)率：0宗溢價(jià)
11月份，株洲成交土地0溢價(jià)。 隨著整體市場(chǎng)轉(zhuǎn)冷，株洲市區(qū)土地市場(chǎng)爭(zhēng)奪趨于冷靜，本月天元區(qū)為土地成交主力區(qū)域。
（二）株洲11月份重點(diǎn)地塊
1.本月成交金額之最
編號(hào)為[2018]網(wǎng)掛第185號(hào)的天元區(qū)地塊成交額2.1億元，由株洲天易房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司獲得，折合樓面價(jià)2813元/㎡，建筑面積7.5 萬(wàn)㎡ 。
百納行總結(jié)：
該地塊位于天元區(qū)黃山西路南側(cè)、金華路西側(cè)，距鑿石小學(xué)約149米，周邊居住項(xiàng)目較多；
地塊周邊樓盤(pán)價(jià)格5000-7600元/㎡ ，且多為二手房，地塊所處地段對(duì)后期銷售價(jià)格具有支撐力；
株洲天易房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司成立于2010年4月，是由株洲高新區(qū)管委會(huì)出資成立的大型國(guó)有企業(yè)湖南天易集團(tuán)旗下的全資子公司，品質(zhì)有保障。
（三）株洲12月供應(yīng)土地
百納行總結(jié)：
1.供應(yīng)量：供應(yīng)經(jīng)營(yíng)性用地比10月份增加12宗（截止至12月7日）
12月份供應(yīng)待拍賣土地共34宗（截止至12月7日），其中經(jīng)營(yíng)性用地16宗（12宗商住用地、4宗商業(yè)用地）其余均為公服與工業(yè)用地；與10月份相比，土地總供應(yīng)增加了16宗，經(jīng)營(yíng)性用地增加了12宗。
2.樓面價(jià)：平均樓面價(jià)2264元/㎡
11月供應(yīng)經(jīng)營(yíng)性用地平均樓面價(jià)為2264元/㎡，與10月份的2219元/㎡基本持平。
3.供應(yīng)區(qū)域：供應(yīng)主力為荷塘區(qū)及攸縣
天元區(qū)供應(yīng)3宗商業(yè)用地；荷塘區(qū)供應(yīng)共6宗，包括1宗商業(yè)用地、5宗商住用地；攸縣供應(yīng)5宗商住用地，另外2宗商住用地蘆淞區(qū)及云龍示范區(qū)各供應(yīng)1宗。
三、湘潭11月份土地市場(chǎng)
（一）湘潭11月份土地成交分析
百納行分析：
1.成交量：維持平穩(wěn)，成交2宗經(jīng)營(yíng)性用地，與10月成交量齊同
湘潭11月份供應(yīng)土地共13宗，其中供應(yīng)經(jīng)營(yíng)性土地10宗；11月份共成交2宗地塊，均為商住用地，同時(shí)中止2宗、流拍1宗。在土地供應(yīng)量遠(yuǎn)大于成交量，湘潭土地市場(chǎng)依然處于不溫不火的狀態(tài)。
2.樓面價(jià)：整體1538元/㎡
11月份商住用地成交總建筑面積62.5萬(wàn)平米，綜合樓面價(jià)1538元/㎡ ，相對(duì)比較平穩(wěn)。
3.溢價(jià)率：0溢價(jià)
本月2宗經(jīng)營(yíng)性用地溢價(jià)率均為0%。
（二）湘潭11月份重點(diǎn)地塊
當(dāng)月岳塘區(qū)成功出讓地塊
編號(hào)為潭市公土網(wǎng)掛（2018）049號(hào)地塊成交額4.63億元，由湘潭岳城盛和建設(shè)開(kāi)發(fā)有限公司獲得，折合樓面價(jià)2886元/㎡。
百納行總結(jié)：
2018年湘潭岳塘區(qū)截止目前共出讓商住地8宗，其中2宗終止、2宗流拍，成功出讓的僅4宗。這成功出讓的4宗地塊中，剩下2宗（潭市公土網(wǎng)掛（2018）048號(hào)、049號(hào)）則被湘潭岳城盛和建設(shè)開(kāi)發(fā)有限公司于10月31日、11月1日收入囊中。湘潭岳城盛和建設(shè)開(kāi)發(fā)有限公司成立于2017年10月，由湘潭發(fā)展投資有限公司全資控股。
049號(hào)地塊需配建幼兒園，裝配率須大于25%，如裝配率大于50%，項(xiàng)目總建筑面積的5%可不計(jì)入規(guī)劃計(jì)容建筑面積，不需核算土地價(jià)款。
目前地塊以東的板塘十七號(hào)路尚未拉通，地塊四周為荷塘安置區(qū)、步步高物流園，生活配套尚不完善。
（三）湘潭12月份供應(yīng)地塊
百納行總結(jié)：
1.供應(yīng)量：大幅增加，較10月份增加供應(yīng)土地20宗（截止至12月7日）
12月份已供應(yīng)待拍賣土地共33宗，其中經(jīng)營(yíng)性用地共22宗，其余均為工業(yè)、公服、加油站用地；對(duì)比10月份供應(yīng)土地，總供應(yīng)增加了20宗，經(jīng)營(yíng)性用地增加了12宗。
2.樓面價(jià)：1702元/㎡
12月份供應(yīng)土地平均樓面價(jià)商住為1702元/㎡，基本比較平穩(wěn)。
3.供應(yīng)區(qū)域：韶山市（13宗）、經(jīng)開(kāi)區(qū)（4宗）為供應(yīng)主力區(qū)域
韶山市供應(yīng)12宗商業(yè)用地、1宗商住用地；經(jīng)開(kāi)區(qū)供應(yīng)2宗商住用地、2宗住宅用地；雨湖區(qū)供應(yīng)1宗商住用地、1宗住宅用地；高新區(qū)供應(yīng)2宗商住用地；湘潭縣供應(yīng)1宗商業(yè)用地、1宗商住用地；荷塘區(qū)供應(yīng)1宗商業(yè)用地；岳塘區(qū)供應(yīng)1宗商住用地；湘鄉(xiāng)市供應(yīng)1宗住宅用地。
四、長(zhǎng)株潭11月份土地市場(chǎng)總結(jié)及預(yù)測(cè)
百納行觀點(diǎn)：
長(zhǎng)沙：
11月共成交2宗經(jīng)營(yíng)性用地，比10月下降5宗；12月份已供應(yīng)待拍賣土地共26宗（截止公示日：12月7日），其中經(jīng)營(yíng)性用地11宗，比11月上升最少30%以上，平均樓面價(jià)為2355元/㎡。
長(zhǎng)沙自9月份以來(lái)，土地成交面積逐月減少，年底土地供應(yīng)量大幅增加，在目前新房成交情況冷熱不均的情況下，實(shí)力房企12月份拿地可能性較大。
株洲：
11月共成交2宗經(jīng)營(yíng)性用地，比10月減少5宗，溢價(jià)0%成交；12月份供應(yīng)待拍賣土地共34宗（截止公示日：12月7日），其中供應(yīng)經(jīng)營(yíng)性用地16宗，平均樓面價(jià)為2264元/㎡。
10月份經(jīng)營(yíng)性用地供應(yīng)較少導(dǎo)致株洲土地市場(chǎng)持續(xù)冷淡，隨著年底土地供應(yīng)增加，12月市場(chǎng)轉(zhuǎn)暖或可期。
湘潭：
11月供應(yīng)10宗、成交2宗經(jīng)營(yíng)性用地，溢價(jià)0%成交；12月份供應(yīng)待拍賣土地共33宗（截止公示日：12月7日），其中供應(yīng)經(jīng)營(yíng)性用地共22宗，新供應(yīng)土地平均樓面價(jià)1702元/㎡。
11月份湘潭新建商品房住宅成交量創(chuàng)22個(gè)月最低記錄，在政策調(diào)控不放松、棚改推動(dòng)乏力的情況下，土地市場(chǎng)或?qū)⒊掷m(xù)萎靡。（注：文章來(lái)源于鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)長(zhǎng)沙站）
