我國(guó)首個(gè)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法4月1日實(shí)施 中介亂象或?qū)⒔K結(jié)
4月1日，《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》將正式施行，不少中介認(rèn)為，新辦法執(zhí)行后，相關(guān)部門的執(zhí)行和監(jiān)管力度如果到位，湘潭的中介行業(yè)將進(jìn)行重新洗牌，不少不合規(guī)定的中介公司將面臨生存危機(jī)。
提高行業(yè)準(zhǔn)入門檻規(guī)范管理
作為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)首部全國(guó)性的部門規(guī)章，《辦法》的出臺(tái)將與“新國(guó)八條”一起發(fā)力，促使房地產(chǎn)一二手市場(chǎng)的良性發(fā)展。
目前，二手房市場(chǎng)快速發(fā)展，行業(yè)準(zhǔn)入門檻低是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)領(lǐng)域不爭(zhēng)的事實(shí)。許多從業(yè)人員沒有受過(guò)正規(guī)的職業(yè)教育，素質(zhì)較低，流動(dòng)性大。此次實(shí)施的《辦法》，就對(duì)此進(jìn)行了規(guī)范。對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人實(shí)行職業(yè)資格制度，納入全國(guó)專業(yè)技術(shù)人員執(zhí)業(yè)資格制度統(tǒng)一規(guī)劃和管理，并對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理考試制度作出了規(guī)定。
另外，目前，對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)沒有資質(zhì)要求，設(shè)立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的條件較寬松，到房地產(chǎn)管理部門備案、接受監(jiān)管的機(jī)構(gòu)比例不高。沒有備案的中介機(jī)構(gòu)，就很難實(shí)行有效監(jiān)管，市民選擇無(wú)備案的中介交易，權(quán)益難以得到保障。
針對(duì)這種情況，《辦法》要求，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及其分支機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)營(yíng)業(yè)執(zhí)照之日起３０日內(nèi)，到所在直轄市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門辦理備案，主管部門應(yīng)將部分備案信息向社會(huì)公示。
嚴(yán)懲賺取差價(jià)陰陽(yáng)合同行為
《辦法》最為輿論關(guān)注的，是規(guī)定要實(shí)行交易資金監(jiān)管制度，明確房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和人員不得從事賺取差價(jià)、協(xié)助簽訂“陰陽(yáng)合同”，這些正是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)問(wèn)題最為集中、也最為消費(fèi)者詬病的地方。
針對(duì)交易資金安全問(wèn)題，規(guī)定實(shí)行交易資金監(jiān)管制度�！掇k法》要求由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)代收代付交易資金的，應(yīng)當(dāng)通過(guò)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在銀行開設(shè)的客戶交易結(jié)算資金專用存款賬戶劃轉(zhuǎn)交易資金。同時(shí)，明確了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和人員的從業(yè)禁止行為：明確房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和人員不得從事賺取差價(jià)、協(xié)助簽訂“陰陽(yáng)合同”、為不符合交易條件和禁止交易的房屋提供經(jīng)紀(jì)服務(wù)等違法違規(guī)行為。
多項(xiàng)措施保護(hù)二手房交易當(dāng)事人合法權(quán)益
通過(guò)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)買賣房屋或是出租求租房屋，當(dāng)事人最擔(dān)心的就是經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)隱瞞或者不充分披露信息。
針對(duì)這種情況，《辦法》規(guī)定房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及其分支機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所公示相關(guān)內(nèi)容，包括營(yíng)業(yè)執(zhí)照和備案證明文件；服務(wù)項(xiàng)目、內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)；業(yè)務(wù)流程；收費(fèi)項(xiàng)目、依據(jù)、標(biāo)準(zhǔn)；交易資金監(jiān)管方式；信用檔案查詢方式、投訴電話及１２３５８價(jià)格舉報(bào)電話；政府主管部門或者行業(yè)組織制定的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同、商品房買賣合同、存量房買賣合同、房屋租賃合同示范文本等。
在房地產(chǎn)政策尤其是涉及具體交易的規(guī)章制度發(fā)生最新變化時(shí)，房產(chǎn)中介有義務(wù)告知買賣雙方，不能刻意隱瞞，比如，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)政策、限購(gòu)令出臺(tái)等，以防因此導(dǎo)致的糾紛出現(xiàn)。
針對(duì)業(yè)務(wù)委托不規(guī)范問(wèn)題，明確規(guī)定了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同行為�！掇k法》對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同的形式和基本內(nèi)容提出了具體要求。
針對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)違規(guī)收費(fèi)問(wèn)題，對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)制度�！掇k法》對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的價(jià)格公開、禁止行為和法律責(zé)任等做了較為詳細(xì)的規(guī)定。
針對(duì)各種各樣的不規(guī)范經(jīng)紀(jì)行為，明確了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和人員的從業(yè)禁止行為，保護(hù)二手房交易當(dāng)事人的合法權(quán)益。
政府：提供公共服務(wù)嚴(yán)格實(shí)行監(jiān)管
在規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)過(guò)程中，政府應(yīng)該扮演什么樣的角色？《辦法》給出的答案是行業(yè)監(jiān)管者與公共服務(wù)提供者的雙重角色。過(guò)去管理中重管理輕服務(wù)的問(wèn)題，《辦法》體現(xiàn)了寓服務(wù)于管理的新理念。
公共服務(wù)體現(xiàn)在，《辦法》要求主管部門構(gòu)建統(tǒng)一的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)網(wǎng)上管理和服務(wù)平臺(tái)，向房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)提供交易與登記信息查詢、交易合同網(wǎng)上簽訂，向社會(huì)公示經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)備案信息，信用檔案信息等公共服務(wù)。
另一方面，針對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)違法違規(guī)行為突出問(wèn)題，強(qiáng)化了對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)違法違規(guī)行為的處罰和責(zé)任追究�！掇k法》明確對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和人員可以采取約談、記入信用檔案、媒體曝光、取消網(wǎng)上簽約等多種管理手段和監(jiān)督措施，對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的價(jià)格違法、賺取差價(jià)、不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)、分割出租、挪用交易資金等違法違規(guī)行為，根據(jù)情節(jié)輕重，可以處以沒收違法所得、罰款以至停業(yè)整頓等行政處罰。
對(duì)房產(chǎn)中介的影響：
“自導(dǎo)自演”演不下去了
《辦法》中第22條明確要求，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)與委托人簽訂房屋出售、出租經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同，應(yīng)當(dāng)查看委托出售、出租的房屋及房屋權(quán)屬證書、委托人的身份證明等有關(guān)資料。經(jīng)委托人書面同意后，方可對(duì)外發(fā)布相應(yīng)的房源信息。
“房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)擅自對(duì)外發(fā)布房源信息的，將被取消網(wǎng)上簽約資格，并處以1萬(wàn)元以上3萬(wàn)元以下罰款�！笨吹竭@一條款，不少房產(chǎn)中介公司的經(jīng)紀(jì)人都稱：“這是致命性的打擊，如果按這種要求，有不少中介公司得關(guān)門�！�
湘潭某中介公司相關(guān)負(fù)責(zé)人說(shuō)，“不少房主在提供房源時(shí)，由于對(duì)中介的不信任等多種原因，都不愿意出示身份證或是房產(chǎn)證�！币患抑薪楣窘�(jīng)紀(jì)人稱，他們的房源很多是從網(wǎng)上找的，這些房主掛了信息后，會(huì)有不少中介公司跟他取得聯(lián)系，中介為了“搶”房源，都會(huì)順應(yīng)客戶的意思，不會(huì)簽訂書面的委托書。
而那些為了吸引眼球“自編自導(dǎo)”房源的不良中介就“表演”不下去了。
沒房產(chǎn)證的不能交易了
《辦法》中明確規(guī)定，不符合交易條件的保障性住房和禁止交易的房屋，不得提供經(jīng)紀(jì)服務(wù)。
6日編輯走訪了多家二手房中介公司了解到，不少中介公司在做不合規(guī)定的房屋買賣。記者以買房者身份來(lái)到湘潭某的中介公司，記者提出要總價(jià)25萬(wàn)—30萬(wàn)之間、價(jià)格偏低的房子。經(jīng)紀(jì)人向記者推薦了幾處“特殊”的房源：舊村改造房、小產(chǎn)權(quán)房、回遷房，還有就是沒辦下房產(chǎn)證的商品房�！盎剡w房早晚有房產(chǎn)證，這個(gè)不用擔(dān)心。舊村改造房沒證，但是便宜啊。”
對(duì)目前存在的這些違規(guī)房屋交易，記者聯(lián)系湘潭某律師表示，在湘潭，很少有保障房的隨意交易，但像回遷房、沒有辦下房產(chǎn)證的商品房等都是交易中很常見的。
“如果能嚴(yán)格按照《辦法》來(lái)執(zhí)行，會(huì)有不少不合規(guī)的小中介關(guān)門�！蓖踅ㄖ姓f(shuō)。
考試不過(guò)關(guān)甭想再干了
《辦法》中對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人
執(zhí)業(yè)資格證，做出了嚴(yán)格的要求：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人考試實(shí)行全國(guó)統(tǒng)一大綱、統(tǒng)一命題、統(tǒng)一組織的考試制度，原則上每半年舉行一次。對(duì)這一規(guī)定，不少中介公司稱之為“殺傷性”很大。
據(jù)湘潭365房產(chǎn)網(wǎng)調(diào)查統(tǒng)計(jì)，目前湘潭有大小房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)不下100家，除了部分正規(guī)中介外，還有不少同時(shí)經(jīng)營(yíng)著多種業(yè)務(wù)的“黑中介”。即便在正規(guī)中介中，拿到房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格證的經(jīng)紀(jì)人也不足10%，黑中介就更談不上“持證上崗”了。
一家中介負(fù)責(zé)人稱，由于這項(xiàng)考試設(shè)定的門檻過(guò)高，與現(xiàn)實(shí)的情況有所“脫節(jié)”。以他們中介公司為例，店里的經(jīng)紀(jì)人以�？茖W(xué)歷學(xué)生為主，也有少數(shù)的本科生。但是考試設(shè)置的條件對(duì)這些學(xué)生來(lái)說(shuō)，要求有些“苛刻”：以本科生為例，要求工作經(jīng)驗(yàn)是4年，從業(yè)經(jīng)驗(yàn)是2年。很少有人能達(dá)標(biāo)，“我們很想經(jīng)紀(jì)人去參加這些考試，可是很多連資格審核都過(guò)不了。我們也很無(wú)奈
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