| 一邊是限購、房產(chǎn)稅、銀行收緊等一系列調(diào)控的沖擊；一邊是股市低迷、物價上漲、投資渠道單一的現(xiàn)實經(jīng)濟環(huán)境。2011年的湘潭樓市，將會迎來怎樣的“氣候”？房價會不會跌？調(diào)控下誰將是市場主力？成為市場各方面臨的問題。 |
湘潭365房產(chǎn)網(wǎng)2月26日訊 2011年春節(jié)，關(guān)注房地產(chǎn)的人，大多都過得有些忐忑——年前等著房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的出臺，年后則等著政策落地。這期間，被視作樓市調(diào)控“殺手锏”和“加強版”的房產(chǎn)稅試點及“新國八條”密集出臺；節(jié)后，接踵而至的加息更是被視作開發(fā)商脖子上的又一道枷鎖。自1月26日國務院常務會議再度推出樓市調(diào)控“新國八條”后,目前已有18個城市推出了限購政策，而更多的省會城市及房價上漲過快城市都在醞釀與之相配套的樓市限購實施細則。樓市調(diào)控的決心和力度，從中可見。
一邊是限購、房產(chǎn)稅、銀行收緊等一系列調(diào)控的沖擊；一邊是股市低迷、物價上漲、投資渠道單一的現(xiàn)實經(jīng)濟環(huán)境。2011年的湘潭樓市，將會迎來怎樣的“氣候”？房價會不會跌？調(diào)控下誰將是市場主力？成為市場各方面臨的問題。
房價走勢 牽動人心
房價“越調(diào)越高，像空調(diào)�！边@是新國八條出臺前不少人的感嘆。2010年，盡管政策頻出，但湘潭樓價仍然振蕩上升，在5月份短暫回調(diào)后，7、8月份開始反彈，11、12月份再度小幅上升。
難道這真是個對調(diào)控失效的市場嗎？新國八條的嚴厲出臺儼然在逼問著這樣一個問題：房價到底能否就此穩(wěn)��？據(jù)湘潭365房產(chǎn)網(wǎng)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年春節(jié)（2月2日—10日）期間，湘潭樓市累計成交商品房30套，節(jié)后第二周樓市回歸正常，共成交商品房280套，上周成交繼續(xù)回溫，共成交商品房300套。春節(jié)長假，由于傳統(tǒng)銷售最為冷清的時期，加上史上最為嚴厲地宏觀調(diào)控政策，湘潭樓市兔年迎來了較為平淡的開局。
買不買房，最后還是購房者說了算。這幾天，記者采訪了幾位普通市民，問問他們對此次調(diào)控有什么看法。大家的回答似乎很一致：“真的不好說！”同樣的疑問也在困擾著他們：今年房價到底會不會跌？
市民林先生最近有點煩惱。年前，也就是上個月底，他剛剛簽了購房合同、付了買房的定金。誰知，第二天國務院常務會議就出臺了調(diào)控房地產(chǎn)市場的八條措施。年還沒過完，又一輪加息的消息傳了過來�！笆飞献顝姟薄笆窡o前例”“將調(diào)控進行到底”……面對媒體鋪天蓋地的解讀和煽情搶眼的標題，讓林先生心情異常糾結(jié)：“國家的調(diào)控力度確實很大，房價沒準真能降下來，如果湘潭的房價接下來真的應聲回落，那我現(xiàn)在買房真的虧大了！”
“但是再想想，萬一價格回不下來，卻又讓自己錯失一次機會。”林先生說，他看了大半年的房子，覺得好的地段、好的房源要跌下來非常困難�！按蠹叶颊f，湘潭受長株潭一體化的影響，房地產(chǎn)市場發(fā)展較為平穩(wěn)，不大會出現(xiàn)大起大落，房價甚至會上漲的比較快。所以現(xiàn)在的情況讓自己覺得有點進退兩難。 ”
市民李小姐也表達了同樣的觀點，她認為房價很難穩(wěn)住，不過短期內(nèi)會稍微好一點，長期肯定是漲的。從其個人買房經(jīng)歷來說，也經(jīng)歷過等待——糾結(jié)——絕望——買房的過程。
徐露(化名，公務員，名下有兩套房)：穩(wěn)住房價？愿望是好的，不過估計有點困難。你看看，這么多年國家出了多少次的調(diào)控政策，房價不還是漲成這樣么。
我覺得，歸根結(jié)底還是地方政府的土地財政造成的，另外，現(xiàn)在物價飛漲，通脹得厲害。前兩天去超市買水果，以前三四塊錢一斤的砂糖橘，都要七八塊一斤了，錢真當不經(jīng)用��！
最新調(diào)查顯示，北京、上海、深圳等國內(nèi)房地產(chǎn)一線城市在2月初均出現(xiàn)了成交量明顯回落的情況。專家分析，這種回落，一方面受春節(jié)假期的影響；另一方面與“國八條”、房產(chǎn)稅試點以及銀行加息等有一定關(guān)系。目前的房地產(chǎn)市場正在出現(xiàn)明顯的變化。
樓市重調(diào)之下誰是購房主力
新國八條殺傷力非常大的一條措施當屬禁購。按照新國八條的禁購政策，在各直轄市、計劃單列市、省會城市和房價過高、上漲過快的城市，在一定時期內(nèi)，要從嚴制定和執(zhí)行住房限購措施，已有兩套住房的本地戶口購房者，只有一套住房、持兩項證明的外地戶口購房者，沒有兩項證明的外地戶口購房者，原則上都要被禁購。那么，重調(diào)之下，誰會成為今年非省會城市湘潭的購房主力呢？
從記者采訪的市民來看，意見比較統(tǒng)一，一致認為，各種政策擠壓下，剛需將是購房主力，但炒房軍團不可小視
公司職員黃濤說，他是個剛需，不管怎么樣，都要買婚房。而那些已經(jīng)有了房的人卻很明確，短期內(nèi)是不會買房子了，除非為了孩子去買套學區(qū)房。
市民劉玲認為，長沙很有可能在近期發(fā)布限購令，到時候湘潭將成為炒房軍團的首要集結(jié)地，屆時，湘潭房價將大幅提升，而房價上漲之后下降是很困難的，現(xiàn)在買房是最合適的時候！
湘潭某樓盤銷售總監(jiān)表示，今年的政策雖然嚴厲，但也不是“一刀切”的。而且，對很多購房者來說，商品房的功能不僅是保障居住，很大程度上也是保障財富的一種手段，畢竟階段性來看，房地產(chǎn)仍然是目前最安全、保值的投資渠道，“所以我認為價格合理的好房子還是會受歡迎”。
湘潭365房產(chǎn)網(wǎng)營銷總監(jiān)龍女士表示，今年的購買主力會是需求兩極的購房者，一類是比較富裕人群，買房的主要目的是抵御物價上漲，這類購房者是別墅、排屋等高端房產(chǎn)品的主要消費力。另一類是首次置業(yè)的剛需人群，以普通住宅消費為主。中間的（比如換房）購房人群會迅速消失。
此外，買房抗通脹也是大部分人的投資心理：“從去年物價的漲幅來看，現(xiàn)在買房仍然是讓錢保值的有效途徑�！边@是在機關(guān)工作的王先生得出的結(jié)論。王先生告訴記者，相對于通脹和其他的投資方式，買房仍然是最保險、最讓人放心的一種投資方式，“即便是房價出現(xiàn)了回落，自己也虧不到哪兒去�！�
房地產(chǎn)市場走勢預期不明朗
“再次提高二套房貸首付比例，進一步擴大限購的范圍和力度……”這一些都是年前出臺的“國八條”中的具體內(nèi)容。有專家指出，這些具體的調(diào)控措施意味著對房地產(chǎn)市場的調(diào)控力度已經(jīng)達到了空前的高度，隨著房產(chǎn)稅在重慶和上海試點的開始，房地產(chǎn)調(diào)控向更深層次發(fā)展的趨勢已十分明顯。
也有部分人士指出，任何政策舉措的出臺和實施都有一定的時效性，比如限購令，比如銀行的緊縮政策，等到這些政策舉措不再執(zhí)行了，房地產(chǎn)市場是否會出現(xiàn)報復性的反彈呢？
一位購房者不無擔憂地告訴記者，如果現(xiàn)在不買，今年的房價又沒降下來，那么以后買就更貴了。
專家指出，對于樓市“報復性反彈”的擔心也并非沒有道理。從以往的情況來看，在調(diào)控措施出臺后，經(jīng)歷了短暫的市場觀望，往往會出現(xiàn)積累的需求集中釋放進而導致樓市突然回暖的現(xiàn)象。因此，對于此次樓市宏觀調(diào)控，很多業(yè)內(nèi)人士都提醒，不僅要在政策上做減法，限制投資、投機性購房，更要在需求上做加法，加大普通商品房和保障性住房的供應。同時，切實加強對市場的監(jiān)管，保證房地產(chǎn)市場穩(wěn)定、健康的發(fā)展，而不是忽緊忽松，忽冷忽熱。
【相關(guān)鏈接】 2010年以來 樓市調(diào)控政策盤點
國十一條
時間：2010年1月
核心內(nèi)容：二套房貸首付不低于40%
政策回放：2010年1月7日，國務院辦公廳下發(fā)《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，該文件從土地到信貸，再到地方政府責任，詳細列出了11條措施，被國人稱為“國十一條”。
“對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套 （含）以上住房的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女），貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率嚴格按照風險定價”。
新國十條
時間：2010年4月
核心內(nèi)容：首套房90㎡以上首付不得低于三成，二套房首付不低于五成
政策回放：2010年4月17日，國務院出臺政策，規(guī)定“對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30%；對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍”“對不能提供1年以上當?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款�！�
新國五條
時間：2010年9月
核心內(nèi)容：首付款比例調(diào)整到三成及以上，二套房首付款比例不低于五成
政策回放：2010年9月29日，國家有關(guān)部委下發(fā)通知，出臺五條措施，包括嚴格實行問責制；全面暫停第三套房貸，首套房貸款比例升至30%及以上，二套房首付款比例不低于50%；調(diào)整住房交易環(huán)節(jié)的契稅和個人所得稅優(yōu)惠政策等。
加息
時間：2010年10月
核心內(nèi)容：央行三年首度加息，擠壓樓市泡沫
政策回放：2010年10月19日晚，央行突然宣布：自2010年10月20日起上調(diào)金融機構(gòu)人民幣存貸款基準利率。
利率優(yōu)惠取消
時間：2010年11月
核心內(nèi)容：房貸7折利率全面取消
政策回放：去年10月底，多家銀行紛紛表示收到通知，將于11月1日起，全面取消房貸7折利率，銀行給予房貸客戶的利率優(yōu)惠下限調(diào)整為同檔期基準利率的85%。
新國八條
時間：2011年1月26日
核心內(nèi)容：二套房貸首付提至六成，限購令推向全國
政策回放：2011年1月26日，國務院常務會議再度推出八條房地產(chǎn)市場調(diào)控措施，被稱“新國八條”要求強化差別化住房及信貸政策。對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%,貸款利率不低于基準利率的1.1倍。
房產(chǎn)稅試點
時間：2011年1月27日。
核心內(nèi)容:上海重慶開始試點房產(chǎn)稅
政策回放：2011年1月27日，上海重慶宣布次日開始試點房產(chǎn)稅，上海征收對象為本市居民新購房且屬于第二套及以上住房和非本市居民新購房，稅率暫定0.6%；重慶征收對象是獨棟別墅高檔公寓，以及無工作戶口無投資人員所購二套房，稅率為0.5%-1.2%。
加息
時間：2011年2月9日
核心內(nèi)容：一年期存貸款基準利率上調(diào)0.25個百分點
政策回放：中國人民銀行8日晚間宣布，自9日起上調(diào)金融機構(gòu)一年期存貸款基準利率0.25個百分點，其他各檔次存貸款基準利率相應調(diào)整。調(diào)整后，一年期存款利率達到3％，一年期貸款利率達到6.06％。
這是央行今年以來首次上調(diào)利率，也是2010年以來第三次上調(diào)利率。央行曾于去年10月份和12月份兩次上調(diào)利率。分析人士認為，央行選擇在農(nóng)歷新年剛過這一節(jié)點來加息，意在應對當前不容忽視的通脹壓力。
提高存款準備金率
時間：2011年2月24日
核心內(nèi)容：上調(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣存款準備金率0.5個百分點
政策回放：中國人民銀行日前決定從2011年2月24日起，上調(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣存款準備金率0.5個百分點。這也是央行今年以來第二次統(tǒng)一上調(diào)存款準備金率，也是去年以來第八次上調(diào)存款準備金率，距上次宣布上調(diào)存款準備金率也僅36天。
相關(guān)鏈接：2011年湘潭將新建2490套廉租房 投資約2.1億元
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