“限購令”、提首付……新“國八條”一出臺，湘潭房產(chǎn)行業(yè)人士和剛性購房者就開始盤算起來，2011年湘潭樓市如何定調(diào)，房價如何走勢，2011是否會出現(xiàn)拐點。在進行了多方采訪后，湘潭365房產(chǎn)網(wǎng)記者感覺到，對于樓市新政“國八條”以及加息他們并不那么焦慮，面對需求旺盛的市場，大多數(shù)都十分淡定。多數(shù)地產(chǎn)行業(yè)人士認為：此次樓市宏觀調(diào)控不同以往，將真正促進湘潭房地產(chǎn)業(yè)走向高端化，品質(zhì)華，現(xiàn)代化。
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中國人民銀行2月8日宣布，自9日起上調(diào)金融機構(gòu)一年期存貸基準利率0.25個百分點，其他各檔次存貸款基準利率相應(yīng)調(diào)整。調(diào)整后，一年期存款利率達到3%，一年期貸款利率達到6.06%。各界普遍認為，央行此次加息，意在應(yīng)對當前不容忽視的通脹壓力。北京師范大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任董藩教授隨即向媒體表示，加息政策的影響對房地產(chǎn)行業(yè)夜將是全方位的，甚至是深遠的，將引起一系列的變化。
湘潭某樓盤銷售經(jīng)理表示本次加息對本土房地產(chǎn)行業(yè)影響確實不容小覷。他分析，房地產(chǎn)行業(yè)歷來對金融政策反映敏感，此次加息后，購房者的融資成本進一步上升，將削弱購房者的購買能力從而抑制房地產(chǎn)資金鏈，進一步影響房地產(chǎn)的供給和需求，在非物質(zhì)方便，市場信心也會被影響變衰，加之陸續(xù)出臺的限購限貸政策和行政問責重壓，開發(fā)商的日子會有些難過。
湘潭樓市定調(diào)或看三四月份
二套房首付提高、營業(yè)稅全額征收、房產(chǎn)稅征收、貸款利率優(yōu)惠停、房價或?qū)⒗^續(xù)上漲等，對樓市投資預(yù)期有所改變，在這種心理因素的影響下，樓市的觀望情緒將持續(xù)轉(zhuǎn)濃，而春節(jié)后央行的又一次加息，使得購房成本再次提升，在樓市調(diào)控政策的疊加效應(yīng)影響下，預(yù)計湘潭樓市銷量仍將進一步有所“萎縮”。
對此，湘潭某開發(fā)商表示，一系列的房產(chǎn)調(diào)控政策確實對樓市產(chǎn)生了影響，而這種影響有多大正月十五以后才會顯現(xiàn)。連續(xù)三次的加息，對部分購房者的心理已經(jīng)產(chǎn)生了影響，對于開發(fā)商而言還在可接受的范圍內(nèi)，因此在未來兩三個月內(nèi)房價不會出現(xiàn)大規(guī)模的降價，但不排除個別樓盤降價的可能。兔年樓市的走向會如何，在經(jīng)歷二三月份的不溫不火后，預(yù)計三四月份會是風(fēng)向標。
同時，資深房產(chǎn)專家劉恒也表示：根據(jù)往年樓市波動的時間表判斷，今年3月份是決定湘潭樓市明顯走勢的“定調(diào)時間”。他說，如果在三月份湘潭樓市定調(diào)之前，政府出臺了更加嚴厲的第三次房產(chǎn)調(diào)控政策，那或者之后的房價必然像許多人想的那樣出現(xiàn)穩(wěn)中有降的態(tài)勢，但降價幅度絕不會像去年房價每月漲100元／平米那樣“翻跟頭”。
剛性需求是湘潭房價的支撐
湘潭房價基本不受房地產(chǎn)宏觀調(diào)控影響，這一切，都基于湘潭樓市的一個基本特征——改善性住房和首次置業(yè)的剛性需求巨大。在湘潭城市化進程中，房地產(chǎn)行業(yè)收獲人口紅利的階段還遠未結(jié)束。
很多樓盤的銷售負責人在分析其客戶構(gòu)成時，都會統(tǒng)計這樣的剛性需求。以前是首次置業(yè)為主，現(xiàn)在則轉(zhuǎn)向了改善性住房需求。很多樓盤的客戶都是原來住在單位的家屬樓里，面積狹小，現(xiàn)在需要住上更寬更舒適的房子。
首付從五成提高到六成，這對那些剛性需求的購房客來說，根本算不上什么壓力。
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也有開發(fā)公司的負責人認為，省會城市和計劃單列市的限購，或許逼迫更多資金涌向二三線城市。無論是開發(fā)資金，還是購房資金，都會轉(zhuǎn)向二三線城市。而湘潭作為中部最具競爭力的非省會城市，無疑是這些資金投向的首選目的地。
同時，今年湘潭必將迎來全國性的大品牌開發(fā)商進駐。這對催動湘潭樓市上揚的作用是無需置疑的。目前，已有碧桂園成功入住易俗河，加上宜華地產(chǎn)已經(jīng)啟動的湘潭項目，他們預(yù)計，今年湘潭的房價仍將穩(wěn)步上漲。不過，這對湘潭本土開發(fā)商也會帶來壓力，更雄厚的資金，先進的開發(fā)理念和更佳的產(chǎn)品品質(zhì)，都會對既有的項目帶來威脅。
老百姓的心態(tài)也是關(guān)鍵因素
有人專門進行了統(tǒng)計，在各大房產(chǎn)論壇中，有超過五成的老百姓對新“國八條”的效果表示存疑。從最初的宏觀調(diào)控到現(xiàn)在，每次調(diào)控后，房價上漲的速度與幅度并未達到預(yù)期效果。因此，很多人現(xiàn)在仍然堅信：調(diào)控之后，房價還會繼續(xù)上漲。
另外，一個很普遍的心理都存在于購房者心中：買房子保值是應(yīng)對通脹的最保險的方式。銀行越是加息，證明通脹壓力越大，物價上漲尤其是房價上漲，將使存錢變得毫無意義。而目前除了購房房產(chǎn)和黃金，似乎沒有更穩(wěn)妥的投資保值渠道。投資黃金在中國還不是那么普遍的背景下，房產(chǎn)是唯一的選擇。
保障性住房不會影響商品房的價格
在新“國八條”中，關(guān)于保障性住房的條款，開發(fā)商們都認為，這些不會影響商品住宅的價格。即使保障性住房大批量上市供應(yīng)，那些有改善性住房需求的人還是要買商品房。既然是改善性需求，價格貴些是沒有任何問題的。
同時，保障性住房解決了住房困難的人群，將促使商品房作為百姓財富保障的功能更為突出，或許更將刺激商品房價格上漲。
清冷長假是調(diào)控的顯效還是回光返照？
2010年全年的調(diào)控措施之多、力度之大不可小看，但即便在這樣的情況下，湘潭的房價依舊不斷走高，從2010年初均價2900到年底均價3500，而且后續(xù)上漲聲音濤聲依舊。寄希望于調(diào)控降房價的購房者最后都在不斷高漲的房價下屈服。市民趙先生去年在九華看上了一處房子，但由于國家頻頻出臺調(diào)控政策，最后猶豫想再等等看，誰知這一等就等來了央行連續(xù)三次加息，等走了所有房貸優(yōu)惠。
對于此次國八條的出臺，趙先生很是糾結(jié)，房價是否會像去年一樣經(jīng)歷短暫冰凍后繼續(xù)上漲，房子到底要不要現(xiàn)在買？清冷長假時調(diào)控顯效了還是回光返照了？
對此，湘潭365房產(chǎn)網(wǎng)何總認為，春節(jié)期間樓市銷量萎縮，短期內(nèi)房地產(chǎn)市場會出現(xiàn)一定的盤整，但房價不會出現(xiàn)拐點。
首先年后的加息是針對通貨膨脹并不是針對樓市，產(chǎn)生的影響并不大。而負利率的存在，資金肯定流向增值保值的地方，就連郎咸平教授都一再強調(diào)，黃金不能抗通脹，只有房產(chǎn)可以。
此外，土地價格不斷攀升，建房成本增加，房價不會降。至于房價是否會降要看保障性住房提供的數(shù)量以及后續(xù)國家會有哪些政策出臺。
政策影響肯定有，品質(zhì)是行業(yè)正途
也有開發(fā)商表示，新的調(diào)控政策出臺，雖然不是針對湘潭制定，但行業(yè)不能盲目樂觀。因為，政策出臺的時機與背景與以往不同，國內(nèi)外經(jīng)濟運行的壓力，會使中央政府不得不出重拳。不排除此次調(diào)控后，仍然會有后續(xù)的“狠招”接踵而至。
同時，樓市新政將影響一線城市的樓市景氣指數(shù)與市場信心。這些，都會傳遞到湘潭的。尤其是長沙也在“限購”的省會城市范圍內(nèi)，長沙樓市行情將直接波及湘潭。對房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)而言，既要保證企業(yè)與項目穩(wěn)健運作，又要關(guān)注外來大牌開發(fā)商競爭的壓力。眼下而言，唯有不斷提升產(chǎn)品品質(zhì)，才是企業(yè)健康發(fā)展的正途。
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