城區(qū)某地下停車場車位。
湘潭房產(chǎn)網(wǎng)12月13日訊 隨著人們經(jīng)濟(jì)生活水平的提高，私家車已逐漸進(jìn)入千家萬戶，汽車存放問題也成為了車主關(guān)注的焦點(diǎn)。如今，越來越多的商場、住宅小區(qū)選擇修建地下停車場，既節(jié)省空間還便于保證車輛安全。但對于地下空間的產(chǎn)權(quán)歸屬問題一直沒有一個明確的說法。
12月5日，《湘潭市城區(qū)地下停車場和國有劃撥土地上住宅、商業(yè)用房不動產(chǎn)統(tǒng)一登記管理暫行辦法》（以下簡稱“《辦法》”）正式頒布，并于即日起在城區(qū)內(nèi)全面實(shí)行。這標(biāo)志著湘潭市地下停車場長期以來產(chǎn)權(quán)不明、權(quán)責(zé)不清、無法辦證的狀況全面終結(jié)，權(quán)利人在補(bǔ)繳土地價款后即可拿到專屬的不動產(chǎn)權(quán)證書，并依法受到法律的保護(hù)。
現(xiàn)狀
地下車庫、車位產(chǎn)權(quán)模糊
說起地下停車場產(chǎn)權(quán)問題，多數(shù)購買了車庫（位）的市民對此并不清楚。“先選擇車位，后交錢，再簽訂購買協(xié)議，整個過程非常簡單�！眱赡昵�，家住霞光路某小區(qū)的肖先生花了10萬元購買了該小區(qū)地下停車場的車位。購買時，銷售人員表示，車位是房地產(chǎn)開發(fā)商修建，只要在他們這里交齊錢款，車位就完全歸肖先生所有。至于產(chǎn)權(quán)證書的辦理，銷售人員只字未提。到現(xiàn)在，肖先生手中持有的也只是房產(chǎn)開發(fā)商與之簽訂的交易協(xié)議和購買車位的發(fā)票。
“我買的是二手房，地下車庫也是二手。”家住湖湘林語的一名業(yè)主告訴我們，該小區(qū)地下停車場所建的是車庫，但轉(zhuǎn)讓手續(xù)也非常簡單。原主人拿著原始的購買發(fā)票和與一份與開發(fā)商購買協(xié)議作為憑證，雙方在此基礎(chǔ)上重新簽訂了一份轉(zhuǎn)讓協(xié)議，并在物業(yè)管理部進(jìn)行了登記便完成了轉(zhuǎn)讓手續(xù)。
一位在地產(chǎn)項目部工作多年的李先生介紹，現(xiàn)在，住宅小區(qū)地下停車場都沒有單獨(dú)的證件，但只要業(yè)主愿意出錢購買，雙方簽訂購買協(xié)議，車位就完全歸其所有�，F(xiàn)在多數(shù)小區(qū)都采用這樣的管理辦法。
正因多數(shù)小區(qū)地下車位身份模糊，很多小區(qū)業(yè)主即使購買車位，但內(nèi)心也有些擔(dān)憂。市不動產(chǎn)登記中心工作人員李勇表示，此前，因商場、住宅小區(qū)地下停車場不計入規(guī)劃計容建筑面積，未繳納土地出讓金，導(dǎo)致一直以來市民不能辦理不動產(chǎn)登記。正因沒有單獨(dú)的產(chǎn)權(quán)證，也給地下車位的使用和進(jìn)入市場(如抵押、轉(zhuǎn)讓等)均帶來了諸多不便。雙方在交易時，只能憑一紙協(xié)議，未經(jīng)有關(guān)部門的審批，這類交易在法律上難以得到權(quán)益保障。
對策
讓地下空間有個合法身份
為破解這一難題，從去年開始，市國土資源局、市不動產(chǎn)登記中心多次召開專題研討會，商議地下空間不動產(chǎn)登記發(fā)證事宜。同時，中心對湘潭市城區(qū)開發(fā)建設(shè)的地下停車場情況進(jìn)行全面的調(diào)查摸底，并形成了一份20頁紙的調(diào)查報告，為《辦法》的出臺提供了強(qiáng)大的數(shù)據(jù)基礎(chǔ)。
今年10月，根據(jù)相關(guān)文件精神，結(jié)合市區(qū)地下空間建設(shè)和登記發(fā)證的實(shí)際，市國土資源局、市不動產(chǎn)登記中心初步制定了《辦法》。在經(jīng)過多次反復(fù)研究并報呈上級部門審批后，12月5日《辦法》正式下發(fā)并實(shí)施。車庫、車位有了合法身份后，像房屋一樣擁有了獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，不僅可以租賃，還能進(jìn)行出售、轉(zhuǎn)讓和資金抵押。
但辦理地下停車場產(chǎn)權(quán)證前必須滿足三大前提條件：地下停車場的建設(shè)符合城市規(guī)劃、已繳納人防異地建設(shè)費(fèi)且權(quán)屬清晰。
方法
兩套繳費(fèi)方案
根據(jù)相關(guān)文件精神，新實(shí)施的《辦法》以《意見》生效時間（即：2016年5月27日）為節(jié)點(diǎn)，在補(bǔ)繳土地價款方面設(shè)計了兩套方案。
《辦法》規(guī)定，在文件生效（即：2016年5月27日）之前批準(zhǔn)的同一主體結(jié)合地面建筑一并建設(shè)的地下停車場，其建設(shè)用地使用權(quán)出讓價款，按照地上建筑建設(shè)用地使用權(quán)出讓的規(guī)劃用途和基準(zhǔn)地價計算，但地上為商住綜合用途的，按照出讓時的住宅用途基準(zhǔn)地價計算，具體計算方法為：地下一層補(bǔ)繳土地價款=地下國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓面積×該宗地所在區(qū)域地上基準(zhǔn)地價×5%；地下二層及以下不須繳納土地價款。以2012年出讓的位于湘潭市Ⅰ級地類商品住宅小區(qū)配建地下停車場10㎡的停車位舉例，2012年湘潭市Ⅰ級住宅用地基準(zhǔn)地價為2449元/㎡。根據(jù)計算公式：地下一層補(bǔ)繳土地價款為：10㎡×2449元/㎡×5%=1224.5元。
2016年5月27日之后批準(zhǔn)的同一主體結(jié)合地面建筑一并建設(shè)的地下停車場，其建設(shè)用地使用權(quán)出讓價款，按照地上建設(shè)用地使用權(quán)出讓時的規(guī)劃用途和基準(zhǔn)地價計算，但地上為商住綜合用途的，按照出讓時的住宅用途基準(zhǔn)地價計算，補(bǔ)繳土地價款具體方案為：地下一層補(bǔ)繳土地價款=地下國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓面積×該宗地所在區(qū)域地上基準(zhǔn)地價×20%；地下二層補(bǔ)繳土地價款=地下國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓面積×該宗地所在區(qū)域地上基準(zhǔn)地價×10%；地下三層及以下不須補(bǔ)繳土地價款。以2017年出讓的位于湘潭市Ⅰ級地類商品住宅小區(qū)配建地下停車場10㎡的停車位舉例。今年湘潭市Ⅰ級住宅用地基準(zhǔn)地價為3096元/㎡。根據(jù)計算公式：地下一層補(bǔ)繳土地價款為：10㎡×3096元/㎡×20%=6192元；地下二層補(bǔ)繳土地價款為：10㎡×3096元/㎡×10%=3096元。
此外，地下停車場建設(shè)用地使用權(quán)出讓年限最高不得超過50年，出讓年限起始時間與地上建設(shè)用地使用權(quán)出讓年限保持一致。對于實(shí)施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記前原已辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記的地下停車場，但未辦理地下建設(shè)用地使用權(quán)出讓的，可按照劃撥國有建設(shè)用地使用權(quán)及建筑物所有權(quán)依法抵押，但辦理轉(zhuǎn)移登記或換發(fā)及補(bǔ)發(fā)不動產(chǎn)登記的，則須依照上述規(guī)定補(bǔ)繳土地價款。
《辦法》不僅明確了住宅小區(qū)地下停車場產(chǎn)權(quán)，還在商業(yè)綜合體的地下停車場的產(chǎn)權(quán)問題上制定了詳細(xì)方案。除同樣以《意見》為時間節(jié)點(diǎn)分兩套計算方式外，在基準(zhǔn)地價、地下建設(shè)用地使用權(quán)出讓面積都有變化。
目前，湘潭市不動產(chǎn)登記中心雨湖分中心、九華分中心和岳塘分中心均可受理上述業(yè)務(wù)，權(quán)利人可參照不動產(chǎn)登記相關(guān)流程，帶好與之相關(guān)證件資料前往地下停車場所在地的分中心辦理不動產(chǎn)登記即可。（圖文轉(zhuǎn)自湘潭在線）
