2011年頭兩個(gè)月，加息步步緊逼，房產(chǎn)稅“敲山震虎”，史上最嚴(yán)厲的限購(gòu)政策正在逐步推開，根據(jù)“國(guó)八條”要求，限購(gòu)令將覆蓋全國(guó)，有望直接阻斷部分不合理購(gòu)房需求。目前，明確提出將實(shí)行限購(gòu)乃至停購(gòu)的城市已達(dá)36個(gè)。按照新一輪調(diào)控政策要求，實(shí)行限購(gòu)政策的城市預(yù)計(jì)還要翻一番，也就是72個(gè)。
在“最嚴(yán)調(diào)控”升級(jí)的壓力下，樓市步入降溫通道：1月成交顯著萎縮，春節(jié)樓市跌入“冰點(diǎn)”。業(yè)內(nèi)人士坦承，春節(jié)期間樓市遇冷僅僅是個(gè)開始，在政府持續(xù)調(diào)控的預(yù)期下，市場(chǎng)供求雙方的觀望情緒將進(jìn)一步蔓延。
但調(diào)控政策顯效有一個(gè)“滯后期”，短期內(nèi)房?jī)r(jià)還難有明顯松動(dòng)，但剛需購(gòu)房人已明顯受到買房和租房的雙重?cái)D壓。新華社記者采訪發(fā)現(xiàn)，在房地產(chǎn)調(diào)控下，一部分合理的住房需求也受到一定影響。高房?jī)r(jià)短期內(nèi)難以松動(dòng)，而信貸成本、購(gòu)房門檻顯著提高，房租也大幅上漲。
此次調(diào)控將對(duì)買賣供需結(jié)構(gòu)造成立竿見影的雙雙萎縮的影響：需求方面，投資性需求全面萎縮，剛需的觀望情緒進(jìn)一步加強(qiáng)；供給方面，一手房是拋售還是惜售，視開發(fā)商資金情形而定。而在投資客被逼退場(chǎng)和剛需觀望的情景下，拋售不一定會(huì)帶來預(yù)期的結(jié)果，多數(shù)開發(fā)商將主動(dòng)或被動(dòng)采取別的融資方式過冬。因此總體上一手房供應(yīng)量會(huì)減少。二手房東的惜售現(xiàn)象則更加明顯，一是很多擁有多套房的房東一旦賣房將買不回來，二是洶涌澎湃的進(jìn)城大軍和觀望的剛需將使租房需求明顯上升甚至日趨緊張，房租上漲指日可待，并且加息、房產(chǎn)稅等等都可能轉(zhuǎn)嫁到房租上來。而在資金量方面，2011年還有M2增量16%在屁股后面追。
因此，在短期內(nèi)房?jī)r(jià)未必能夠明顯下滑、房地產(chǎn)后市依舊長(zhǎng)期看好的當(dāng)下，本次調(diào)控不會(huì)改變買賣市場(chǎng)供不應(yīng)求的總體局面，卻可能使租賃市場(chǎng)供不應(yīng)求的局面加劇。北京師范大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任董藩甚至斷言，3月份開始租金將會(huì)繼續(xù)上漲，今年租客的負(fù)擔(dān)將增加兩三成。
人往何處去？錢往何處去？始終是我們首要關(guān)注的時(shí)代背景性問題。即使戶籍控制、上學(xué)和高考歧視都阻擋不了千軍萬馬奔向大中城市的腳步，嚴(yán)厲的住房限購(gòu)政策同樣改變不了人口的流向，但它卻有可能極大地改變大中城市出租屋的供應(yīng)結(jié)構(gòu)，像北京上海這樣的一線城市，每年凈增加外來人口高達(dá)60萬以上，在限購(gòu)政策下，這些人全部必須租房居住，如果二套房以上的購(gòu)房被嚴(yán)厲限制，房租的飆升將不言而喻。
同時(shí)，社會(huì)上充足的流動(dòng)性資金仍然在一刻不停地尋找投資渠道。原本城市化速度較快、也是房?jī)r(jià)較高的全國(guó)72座城市如果都實(shí)行嚴(yán)厲限購(gòu)政策，那么意味著市場(chǎng)的需求和價(jià)格信號(hào)被行政手段所屏蔽，將會(huì)帶來另一個(gè)巨大的弊端，就是助長(zhǎng)三四線城市房?jī)r(jià)泡沫，使自然的城市化需求并不充足的三四線城市，一定程度上有可能成為資金追逐的熱點(diǎn)。而這些城市的樓盤規(guī)�？傮w較小，不需要多大的資金量就可以推高房?jī)r(jià)；推高的房?jī)r(jià)進(jìn)一步刺激資金進(jìn)入，形成不符合市場(chǎng)要求的真實(shí)泡沫。
筆者的觀點(diǎn)可能跟多數(shù)人不同。我認(rèn)為，在方興未艾的中國(guó)城市化尤其是大城市化的市場(chǎng)推動(dòng)下，一二線城市的房?jī)r(jià)沒有泡沫，或者泡沫較��；相反，三四線城市房?jī)r(jià)雖低，但多數(shù)是由地方政府的強(qiáng)力推動(dòng)，而非市場(chǎng)真實(shí)需求，這種情況下三四線城市的房?jī)r(jià)泡沫反而更高。如果嚴(yán)厲的限購(gòu)政策進(jìn)一步將社會(huì)流動(dòng)性擠向三四線城市，那么我們未來必將為三四線城市的泡沫買單，并且不排除大量基層地方政府因此加大征地拆遷熱情，據(jù)加劇已經(jīng)很激烈的征地、拆遷矛盾，也為將來留下更多類似“鬼城”、“爛尾城”之類的“城市化浪費(fèi)”。
我們更應(yīng)該警惕的是，市場(chǎng)信號(hào)一旦被非市場(chǎng)力量屏蔽，其可能造成的社會(huì)矛盾和國(guó)民損失，相比于遵從真實(shí)的價(jià)值規(guī)律——哪怕是殘酷的高房?jī)r(jià)而言，從個(gè)人到社會(huì)到自然界（比如寶貴的土地上建的是爛尾城），為此付出的代價(jià)要高得多。
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