——訪奧園集團副總裁 奧園商業(yè)地產(chǎn)集團總裁張俊
湘潭房產(chǎn)網(wǎng)9月7日訊 隨著中國的不斷發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)在提高城市品位、擴大內(nèi)需、增加稅收中具有明顯的效果，成為各級政府大力發(fā)展的行業(yè)。2010年以來，在住宅地產(chǎn)受調(diào)控影響的背景下，商業(yè)地產(chǎn)在過去幾年間呈現(xiàn)出良好的發(fā)展態(tài)勢。但近年來，受到電商和新開業(yè)商業(yè)項目不斷增多的沖擊以及隨著2017年“商改住”的政策受限，商業(yè)地產(chǎn)也面臨新的挑戰(zhàn)。企業(yè)如何適應新的市場環(huán)境，務實有效的進行產(chǎn)品創(chuàng)新和商業(yè)模式的創(chuàng)新，正是一個企業(yè)操盤手的功夫所在,也是一個企業(yè)核心競爭力的體現(xiàn)。
張俊，武漢大學工民建專業(yè)及中南財經(jīng)大學市場營銷專業(yè)雙學士，曾任職萬達、萬科等企業(yè)。2015年初奧園商業(yè)地產(chǎn)集團正式成立，2015年3月張俊加盟奧園，現(xiàn)任奧園集團副總裁兼奧園商業(yè)地產(chǎn)集團總裁。在其任職期間，奧園商業(yè)地產(chǎn)集團每年業(yè)績增長翻一翻。奧園正憑借專業(yè)的團隊，以全周期、標準化快速開發(fā)運營和創(chuàng)新的商業(yè)模式，構筑了獨具特色的商業(yè)地產(chǎn)核心競爭力，成為中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)領先企業(yè)；2017年被國務院發(fā)展研究中心企業(yè)研究所、清華大學房地產(chǎn)研究所和中國指數(shù)研究院聯(lián)合評選為“2017中國商業(yè)地產(chǎn)最佳開發(fā)運營企業(yè)”，名列中國房地產(chǎn)上市公司商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)前5名。
騰訊房產(chǎn)訪問了奧園集團副總裁、商業(yè)地產(chǎn)集團總裁張俊，這位擁有十余年商業(yè)開發(fā)經(jīng)驗的操盤手表示：“過去三年，只是奧園商業(yè)地產(chǎn)集團快速發(fā)展的一個開端；根據(jù)我們現(xiàn)有的布局和貨值儲備，我們非常有信心，接下來將取得更大的跨越式發(fā)展�！�
三大核心優(yōu)勢 成就奧園商業(yè)地產(chǎn)快速發(fā)展
在談到奧園商業(yè)地產(chǎn)集團的核心優(yōu)勢時，張俊表示奧園在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運營方面，已經(jīng)形成了三大核心優(yōu)勢。
一是奧園商業(yè)地產(chǎn)集團整合奧園復合地產(chǎn)優(yōu)勢，形成了極具競爭力的產(chǎn)品線。奧園作為中國復合地產(chǎn)創(chuàng)造者，歷經(jīng)21年發(fā)展，已經(jīng)形成了體育、教育、商業(yè)綜合體、健康養(yǎng)生、文化旅游、跨境電商六大主題復合地產(chǎn)。奧園商業(yè)地產(chǎn)集團整合奧園復合地產(chǎn)優(yōu)勢，對產(chǎn)品內(nèi)涵進行了深入發(fā)掘，目前已經(jīng)形成了“奧園廣場”（購物中心型城市綜合體）、“奧園城市天地”（主題商業(yè)街型城市綜合體）、“奧園冠軍城”（健康、養(yǎng)生高尚住宅）、“奧園小鎮(zhèn)”（跨境電商、文化旅游、產(chǎn)業(yè)等特色小鎮(zhèn)）幾大核心產(chǎn)品線，打造出商業(yè)及復合地產(chǎn)共贏平臺。
二是奧園商業(yè)地產(chǎn)形成了“快速開發(fā)銷售、快速招商開業(yè)、快速周轉(zhuǎn)增長”的標準化高效開發(fā)運營體系。
常言道：“天下武功，唯快不破”。奧園“高效、誠信、責任”的企業(yè)文化，將“高效”放在了第一位。張俊表示：奧園將堅持“快速開發(fā)、快速銷售、快速招商、快速開業(yè)”的開發(fā)策略，“快速均衡發(fā)展”的經(jīng)營策略和“商住雙線發(fā)展”的產(chǎn)品策略。奧園商業(yè)地產(chǎn)集團在集團董事局的支持和指導下，大部分項目都是當年拿地、當年實現(xiàn)銷售和業(yè)績，其中蕉嶺奧園廣場拿地80天就火爆銷售，創(chuàng)下奇跡。珠海奧園廣場、成都成華奧園廣場、玉林奧園廣場、五華奧園廣場等均是當?shù)厥袌龅匿N售冠軍，一房難求、一鋪難求。同時奧園商業(yè)地產(chǎn)集團近三年，增長速度每年翻一翻，目前儲備貨值已達2000億。同時五華、蚌埠、玉林、寧都、佛山、揚州等項目均是當年收回投資款項，創(chuàng)下快速周轉(zhuǎn)和投資回報記錄。
三是圍繞6大區(qū)域核心城市，形成 “6+X”戰(zhàn)略布局
奧園商業(yè)地產(chǎn)集團，深耕區(qū)域，以核心城市為依托，項目遍布北京、廣東、廣西、湖南、江西、安徽、江蘇、四川、重慶、福建等省份和澳門特別行政區(qū)。張俊表示，奧園商業(yè)地產(chǎn)集團在投資策略上，將圍繞6大區(qū)域，實施“6+x”戰(zhàn)略布局。6大區(qū)域，分別是華南區(qū)、華東區(qū)、西南區(qū)、中部區(qū)、華北區(qū)和廣西區(qū)，X代表機會型城市。我們深耕區(qū)域，以核心城市為依托，實施3小時管理半徑的大區(qū)制負責制，把區(qū)域做大做強。
憑借對城市商業(yè)消費的研究探索，眾多國際國內(nèi)知名品牌與奧園建立了“奧商會”戰(zhàn)略聯(lián)盟，同時奧園根據(jù)一二線城市的特點，打造了CBD中心型、地鐵上蓋交通樞紐型、社區(qū)型、主題商業(yè)街型、城市更新改造型、國際高端奢侈型等多種類型的大型城市綜合體。其中廣州奧園廣場2012年開業(yè)，現(xiàn)已成為廣州番禺人流最旺和最吸引年輕人和家庭客群的購物中心。廣州奧園城市天地、重慶盤龍奧園廣場、南沙奧園中環(huán)廣場、沈陽奧園會展廣場均已于2015年開業(yè)。
不斷創(chuàng)新商業(yè)模式 在企業(yè)發(fā)展同時踐行社會責任
2016年“930新政”以來，中國房地產(chǎn)行業(yè)已出臺兩輪“調(diào)控組合拳”，面對眼下的市場環(huán)境。張俊表示：“要客觀看待，我相信政府調(diào)控肯定是希望行業(yè)發(fā)展得更好，更加健康。無論如何調(diào)控,一個企業(yè)只要能把握國家的發(fā)展戰(zhàn)略,瞄準社會需要和國家需要,企業(yè)自身也一定能得到發(fā)展”。
奧園商業(yè)地產(chǎn)集團除了在一二線城市發(fā)展外，也專門成立了奧園縣域綜合體投資管理公司，大力發(fā)展縣域綜合體項目；同時積極參與大灣區(qū)城市更新改造，在企業(yè)發(fā)展的同時，積極為國家建設大灣區(qū)和縣域經(jīng)濟發(fā)展、精準扶貧做出貢獻�！坝猩鐣熑胃械钠髽I(yè)，才能做出好產(chǎn)品。奧園是一個具有強烈社會責任感的企業(yè)，成立了廣州番禺區(qū)第一家非公企業(yè)黨委、廣州市第一批非公企業(yè)紀委、廣東省第一家非公企業(yè)為主體的社區(qū)黨委。在黨組織的感召下，我產(chǎn)生了強烈的入黨愿望，今年也終于正式成為一名共產(chǎn)黨員。作為一名黨員,在抓好生產(chǎn)經(jīng)營的同時也希望能為國家、社會貢獻自己的一份力量�！睆埧≌f。
中國縣域綜合體開發(fā)創(chuàng)造者、領跑者
奧園縣域綜合體的發(fā)展，起初卻是源于奧園商業(yè)地產(chǎn)集團的精準扶貧。 2013年，廣東省委省政府提出了振興粵東西北戰(zhàn)略，奧園商業(yè)地產(chǎn)集團到廣州南沙區(qū)對口幫扶的蕉嶺縣、番禺區(qū)對口幫扶的五華縣考察，發(fā)現(xiàn)當?shù)厝狈Υ笮偷纳虡I(yè)綜合體，一方面當?shù)厝嗣褓徫镄蓍e不方便，另一方面商業(yè)氛圍和創(chuàng)業(yè)氛圍不濃�！爸袊鴬W園地產(chǎn)集團黨委書記、總裁郭梓寧捕捉商機，結(jié)合工商管理研究，發(fā)表博士論文《奧園集團縣域商業(yè)綜合體開發(fā)運營策略》，對發(fā)展縣域綜合體起到很好的指導作用。今年上半年，奧園集團董事局確定把開發(fā)建設縣域綜合體作為奧園新的發(fā)展戰(zhàn)略，成為奧園新的增長點。”張俊告訴騰訊房產(chǎn)。
2014年10月蕉嶺奧園廣場奠基，并于2016年9月盛大開業(yè)；2015年3月五華奧園廣場奠基，2017年1月盛大開業(yè)；開業(yè)當天市民喜氣洋洋，奔走相告，開心得好比過年；現(xiàn)場人山人海，在小小的縣城，客流竟然突破10萬，單是超市一天營業(yè)額的就突破了150萬元，電影院、兒童樂園、特色餐飲也都人潮爆滿，生意興旺。原本扶貧的項目，也取得了不錯的經(jīng)濟效益。
全國有2000多個縣域，還有很多像五華、蕉嶺這樣的貧困縣，覆蓋了中國70%以上的人口。這2000多個縣域，即使只有十分之一200個縣域落戶了奧園的商業(yè)綜合體，其幫助影響的人口也是非�？捎^的。經(jīng)過系統(tǒng)的研究，奧園商業(yè)地產(chǎn)集團總結(jié)出了獨具奧園特色的縣域綜合體開發(fā)運營模式和投資模式，有策略的進入人口大縣、經(jīng)濟強縣、資源獨特縣發(fā)展縣域綜合體項目。同時，縣域項目發(fā)展到哪里，精準扶貧就開展到哪里。很多縣的書記、縣長親自帶隊到奧園商業(yè)地產(chǎn)集團考察洽談。在一二線城市，受調(diào)控影響越來越大的當下，奧園商業(yè)地產(chǎn)集團卻在縣域綜合體開發(fā)上極具前瞻性的進行了深入布局，成為中國縣域綜合體開發(fā)創(chuàng)造者、領跑者。
積極參與粵港澳大灣區(qū)城市更新建設
在世界第四大灣區(qū)，“粵港澳大灣區(qū)”上升為國家發(fā)展戰(zhàn)略，城市更新建設進入新的發(fā)展時期的大背景下，奧園商業(yè)地產(chǎn)集團成立了專門的廣東城市更新管理公司。據(jù)張俊介紹，目前奧園商業(yè)地產(chǎn)集團共有舊改項目15個，其中大灣區(qū)橋頭堡，珠海共有6村4廠，在廣州有2村1廠。這些舊改項目，大部分環(huán)境差，存在消防隱患，村民和居民們都非常盼望能引入有實力、講信用、負責任的企業(yè)幫助他們盡快改善居住和生活環(huán)境。為了加深村民對奧園的了解，每一個項目奧園商業(yè)地產(chǎn)集團都組織村民到奧園集團總部和下屬項目進行考察，廣泛的聽取村民的意見和建議。同時成立“工地聯(lián)合臨時黨支部”和村民監(jiān)事小組，做好安全文明生產(chǎn)和定期向村民反饋返村物業(yè)建設和交付進度，受到了村民們的一致認可。每個村都是90%以上高票通過村民大會的表決，其中水甕坑村100%通過。梅溪村三舊改造項目珠海奧園廣場，榮獲珠海市政府頒發(fā)的“中國人居環(huán)境范例優(yōu)秀試點項目”、中購聯(lián)2016年度城市更新貢獻獎。這些舊改項目的順利推進，也將為奧園商業(yè)地產(chǎn)集團帶來合計可售面積超七百萬平米，儲備貨值近2000億。
把握市場機遇 并購優(yōu)質(zhì)項目
在如今房企尋求品牌差異化背景之下，創(chuàng)新與變革已成為房企尋求突破的新主題。經(jīng)過21年的積累，奧園不斷獲得投資者、客戶的認可。2016年，奧園成為唯一內(nèi)房股獲三大國際信用評級機構穆迪（Moody’s）、標準普爾（S&P）及惠譽（Fitch Ratings）一致調(diào)升評級，具有更強的投融資能力和標準化能力，以及產(chǎn)品積累等優(yōu)勢和充裕的現(xiàn)金流。張俊表示：“今年孕育著機遇，在宏觀調(diào)控下，將有小型房企選擇退出，這也正是并購優(yōu)質(zhì)項目的機會，奧園商業(yè)地產(chǎn)集團將會加大投資力度�！睋�(jù)悉，近兩年來,奧園商業(yè)地產(chǎn)集團有30多個項目，是通過投資并購渠道獲得。
奧園有著良好的社會形象，集團連續(xù)多年被評為“廣東省守合同重信用企業(yè)”及廣東省和廣州市非公企業(yè)黨建工作先進單位，不僅以黨建引領踐行社會責任，同時與合作伙伴誠信共贏，共同發(fā)展，獲得廣泛信賴，投資并購項目均進展順利，業(yè)績理想。
奧園商業(yè)地產(chǎn)集團瞄準社會需要、國家需要和客戶需要，致力于打造“政府、股東、投資者、合作伙伴、員工、商家、客戶、消費者”共贏的生態(tài)圈和商業(yè)地產(chǎn)平臺，為中國城市化建設和商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展積極做出貢獻，領跑商業(yè)地產(chǎn)運營，運營城市未來。
以下為騰訊房產(chǎn)對奧園集團副總裁、奧園商業(yè)地產(chǎn)集團總裁張俊先生的專訪實錄：
騰訊房產(chǎn)：奧園商業(yè)地產(chǎn)集團是什么時候成立的，主要有什么產(chǎn)品類型？
張�。簥W園商業(yè)地產(chǎn)集團是一家非常年輕的企業(yè)，他的發(fā)展分為兩個階段。第一階段是2009-2014年：奧園實施商住雙線發(fā)展戰(zhàn)略，成立奧園商業(yè)集團，負責奧園旗下幾十個商業(yè)項目的招商運營。
第二階段是2015-2017年，由于商業(yè)地產(chǎn)集團在商業(yè)上積累了豐富的經(jīng)驗，更貼近市場和消費者 ，2015年正式成立奧園商業(yè)地產(chǎn)集團，涉及地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務。經(jīng)過三年的發(fā)展，形成奧園廣場、奧園城市天地、奧園冠軍城、奧園小鎮(zhèn)等核心品牌。在一二線城市打造CBD中心型、地鐵上蓋交通樞紐型、社區(qū)型、旅游主題商業(yè)街型、城市更新改造型等大型城市綜合體；在全國多個人口大縣、經(jīng)濟強縣、資源獨特性開發(fā)縣域綜合體、特色小鎮(zhèn)、文化旅游項目。
騰訊房產(chǎn)：剛剛提到奧園項目在地域分布上更具有層次感，請問奧園在一二三四線城市的布局上有哪些策略？
張�。涸诓季稚�，我們會分配較多的資源在一二線城市，因為這些城市的市場潛力會比較大。在三四線城市，我們采取因地制宜的策略，根據(jù)不同城市的特點，利用他們的優(yōu)勢，開發(fā)合適的項目。這樣，項目在分布上具有戰(zhàn)略縱深，未來項目的抗風險能力也會更強。
騰訊房產(chǎn)：奧園商業(yè)地產(chǎn)集團近幾年業(yè)績增長速度如何？
張�。航鼛啄甑臉I(yè)績增長速度基本上是倍增的。從3個項目到50個項目，成立以來創(chuàng)下每年業(yè)績翻一番的佳績。
騰訊房產(chǎn)：您覺得奧園商業(yè)地產(chǎn)集團未來發(fā)展，有哪些機遇呢？
張�。弘m然房地產(chǎn)已進入白銀時代，但我認為還是有得做的，還是有很多機遇的。
1、7月1日，香港、澳門、國家發(fā)改委、廣東省人民政府共同簽署《深化粵港澳合作推進大灣區(qū)建設框架協(xié)議》，推進大灣區(qū)建設。在大灣區(qū)城市中，城市經(jīng)濟的高速發(fā)展和邊界的不斷推進，帶來大量存量資產(chǎn)，且多位于核心地區(qū)，城市更即舊城改造中的商機日益顯現(xiàn)。
2、隨著中國經(jīng)濟的突飛猛進，中國的城鎮(zhèn)化進程不斷加快，在社會經(jīng)濟發(fā)展、社會亟須轉(zhuǎn)型的大背景之下，占據(jù)眾多人口的縣域經(jīng)濟越來越重要，而縣城現(xiàn)有商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展水平與居民日益提高的消費需求之間的矛盾日益突出，形成了縣域商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的良好契機
3、宏觀調(diào)控帶來的行業(yè)調(diào)整和并購機會：多城房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策持續(xù)疊加，促使房地產(chǎn)行業(yè)收并購頻發(fā)，機遇凸顯。
1995年—2006 年，我國城市化率平均每年增加1.4個點。2016年，我國的城市化率達到57.35%。要達到發(fā)達國家 74%左右的城市化率，至少還有14年。也就是說，我國房地產(chǎn)的高速增長，最快要到2030年才會結(jié)束，現(xiàn)在還是一個充滿機遇的年代。
騰訊房產(chǎn)：與其它企業(yè)相比，奧園商業(yè)地產(chǎn)集團有什么優(yōu)勢呢？
張�。号c其它企業(yè)相比，奧園商業(yè)地產(chǎn)集團有以下核心優(yōu)勢：
1、復合地產(chǎn)：整合了奧園旗下體育、教育、商業(yè)綜合體、健康養(yǎng)生、文化旅游、跨境電商六大主題復合地產(chǎn)，打造商業(yè)及復合地產(chǎn)共贏平臺和城市標桿項目。
2、奧園高效運營與快速增長，簡單來說就是擁有“五快”。一是開發(fā)快：如蕉嶺奧園廣場拿地80天銷售；二是銷售快：成都、珠海奧園廣場等項目拿地3月后銷售，開盤即售；三是開業(yè)快：如五華奧園廣場，從拿地至開業(yè)、售罄僅用了18月的時間；四是增長快：增長速度每年翻一翻、儲備貨值2000億；五是周轉(zhuǎn)快：多項目當年收回投資款項。
3、產(chǎn)品布局與合作信譽，我們概括為“三好”。一是布局好：項目遍布北京、廣東、廣西、湖南、江西、安徽、江蘇、四川、重慶、福建等省份和澳門特別行政區(qū)，開發(fā)體量2000萬平米。二是產(chǎn)品好：形成奧園廣場、奧園城市天地、奧園冠軍城核心競爭力品牌。三是信譽好：我們連續(xù)18年榮獲“廣東省守合同重信用企業(yè)”稱號，連續(xù)16年蟬聯(lián)“廣東地產(chǎn)資信20強”。此外，以黨建引領踐行社會責任，樹立起良好社會形象，也贏得合作伙伴的信賴。
最后是我們擁有年富力強的精英團隊，以及融資拓展能力強，形成標準化的開發(fā)體系和運營體系，為奧園商業(yè)地產(chǎn)集團發(fā)展奠定堅實的基礎。
騰訊房產(chǎn)：奧園在商業(yè)開發(fā)運營上，取得了哪些成績？
張俊：雖然成立的時間不長，但我們在一二線城市打造了多種類型的大型城市綜合體和高尚住宅，還在全國多個百強縣市成功開發(fā)縣域商業(yè)綜合體。不少產(chǎn)品線在開發(fā)運營上取得了不錯的成績，例如廣州番禺的奧園廣場，擁有H&M、ZARA、優(yōu)衣庫三家快時尚巨頭。不管是在招商和運營上，都取得不錯成績，日客流量破10萬，被評為“廣州十佳購物中心”等等；還有珠海奧園廣場，引進了世界500強永旺、珠海首個室內(nèi)大型真冰溜冰場等，作為珠海市梅溪村城市更新改造項目,榮獲珠海市政府辦公室頒發(fā)的“中國人居環(huán)境范例優(yōu)秀試點項目（優(yōu)秀人居樓盤）”；縣域綜合體的五華奧園廣場，從拿地至開業(yè)、售罄僅用了18個月的時間，蕉嶺奧園廣場也是用了不到2年的時間就完成開業(yè)。
騰訊房產(chǎn)：奧園商業(yè)地產(chǎn)集團如何做到快速開發(fā)快速銷售快速招商快速開業(yè)呢？
張俊：如何做到快速開發(fā)快速銷售快速招商快速開業(yè)，我認為這是一個體系的問題，就需要有一個成功的模具，有一套快速啟動的標準動作。
在快速開發(fā)上，我們有一套既定的開發(fā)周期，我們每一個節(jié)點，從掛牌到摘牌，從摘牌到交地，從交地到開工，開工到工程封頂，整個鏈條，我們都有既定的成熟模板、計劃和標準。從我們的開發(fā)項目來看，從開工到開業(yè)一般是兩年時間�？斓脑挘裎迦A奧園廣場，從拿地到開業(yè)、售罄，僅用18個月，這個速度在業(yè)內(nèi)是比較快的水平。
在快速的銷售上，做商業(yè)開發(fā)都會關注這個問題，直接關系到現(xiàn)金流。成熟的商業(yè)開發(fā)項目，大部分都是通過可售的物業(yè)來平衡自持的物業(yè)�？焖黉N售一般對產(chǎn)品的設計和開發(fā)是有獨特的要求。
在快速招商方面，我們有自己的商管團隊，擁有眾多國際國內(nèi)知名品牌“奧商會”戰(zhàn)略聯(lián)盟，積累了數(shù)千家商家資源，采用訂單模式，很多商家都愿意跟我們走。同時我們對招商的運營和管理有既定的模式和形式，這可以保證快速把商家招到位。
在快速開業(yè)上，如果我們前面各個環(huán)節(jié)，從開發(fā)到招商運營這些環(huán)節(jié)都做到位，那么快速開業(yè)就是水到渠成的事情了。
奧園商業(yè)倡導“一站式復合生活”和“新型體驗式商業(yè)”，通過全方位、全過程一站式專業(yè)運營和服務，為業(yè)主、商戶、投資者、員工搭建多贏的平臺。這是一個多贏的平臺，不僅奧園本身贏，更是客戶贏。
騰訊房產(chǎn)：五華奧園廣場，從拿地到開業(yè)，僅用了18個月，是如何做到的？
張�。何迦A奧園廣場這個縣域綜合體，能在18個月開業(yè)，主要是：
第一，奧園是一個十分具有社會責任感的企業(yè)，積極貫徹廣東省委、省政府振興粵東西北戰(zhàn)略的部署和番禺區(qū)對口五華縣精準扶貧實施方案部署。五華奧園廣場作為招商引資的項目，備受當?shù)卣匾暫椭С�，在摘完牌的第二天就可以動工�?/span>
第二，項目涉及到拆遷問題，但是我們作為重點項目，政府在拆遷問題上也做了大量推動的工作。
第三，雖然在縣域城市招商有一定的困難，但因為我們擁有眾多戰(zhàn)略合作的商家，所以可以達到快速招商。
總之，從開發(fā)到工期再到最后招商運營，這個縣域綜合體可以說是做得很精彩的。
騰訊房產(chǎn)：現(xiàn)在的地產(chǎn)包括商業(yè)地產(chǎn)都會擠去一線城市拿地開發(fā)，在這個時候，奧園商業(yè)地產(chǎn)集團為什么會選擇打造縣域綜合體呢？
張�。褐袊鶈T遼闊，各個城市實力不均勻，城市級別可從一線城市分到五線城市。在四五線城市，縣域綜合體到底能不能做主要取決于一個問題，這個城市是否具有開發(fā)的潛力，奧園瞄準“資源獨特縣”、“人口大縣”、“經(jīng)濟強縣”。從我們開發(fā)案例看，像五華這樣的人口大縣，其實是具有一定的消費潛力，當?shù)貙h域綜合體的消費需求也是旺盛的。此前在當?shù)夭淮嬖谶@種“一站式”的商業(yè)綜合體，所以在這個區(qū)域，我們可以做到第一，也是唯一。
騰訊房產(chǎn)：針對四五線城市的消費習慣，奧園商業(yè)地產(chǎn)集團打算怎么配合？
張俊：對于縣域城市的消費趨勢和特點，我們有自己角度的觀察。例如，2016年9月開業(yè)的蕉嶺奧園廣場，超市、影院、動漫城、兒童樂園、KTV會所等實力商家首次進駐蕉嶺，為蕉嶺市民帶來全新的生活方式和購物體驗，打造蕉嶺城市商業(yè)標桿和首席城市生活中心。
騰訊房產(chǎn)：您認為未來的商業(yè)地產(chǎn)有哪些趨勢？
張�。旱谝�，更注重體驗感。比如以往我們在奧園廣場更多是體現(xiàn)購物的需求，后來逐漸增多了一些體驗式的經(jīng)濟形式，朝著一個更加休閑化、體驗化街區(qū)的形式發(fā)展，也就是“新型體驗式商業(yè)”。
第二，復合性。未來的購物中心不僅僅是集吃、喝、玩、樂、購功能于一體，未來還會承載一些其他功能，例如社交功能和其他城市服務功能。
第三，更加開放，偏向于公共空間。商業(yè)地產(chǎn)以后會向地鐵、城際軌道交通等公共交通系統(tǒng)結(jié)合得更緊密。
第四，線上線下相融合�，F(xiàn)在以及未來線上線下的商業(yè)業(yè)態(tài)并存，完美地融合在一起。
騰訊房產(chǎn)：近期政府對地產(chǎn)的調(diào)控政策比較多，奧園將如何積極應對和實現(xiàn)跨越？
張�。�2017年，樓市調(diào)控政策頻出。每次調(diào)控都會淘汰一些企業(yè)，也會出現(xiàn)財務穩(wěn)健企業(yè)彎道超車的典范，調(diào)控不可怕，對2017年調(diào)控要客觀看待，要有勇氣迎接調(diào)控，實現(xiàn)調(diào)控下跨越。經(jīng)過21的積累，奧園不斷獲得投資者、客戶的認可，具有更強的投融資能力和標準化能力，以及技術積累等優(yōu)勢。
2017年調(diào)控政策走勢是“控一線、穩(wěn)二線、激活三線”。面對調(diào)控，奧園將會把投資重點放在二線城市和還沒調(diào)控\微調(diào)的城市，擴大在長三角的投資力度。同時奧園一直非常關注中國縣域經(jīng)濟發(fā)展，專門成立奧園縣域綜合體投資管理公司，在全國多個百強縣市成功開發(fā)縣域商業(yè)綜合體、特色小鎮(zhèn)、文化旅游綜合體等。
今年孕育著機遇，在宏觀調(diào)控下，將有小型房地產(chǎn)公司選擇退出，這也是我們并購發(fā)展的好機會，奧園將更加大投資力度。
奧園也同時提升海外項目銷售占比。目前，奧園境外已布局澳洲悉尼、加拿大溫哥華、多倫多等城市。自2015年以來，奧園的海外項目的開發(fā)取得了可喜的成績，比如悉尼海德公司130號項目，在當?shù)貏?chuàng)造了三個第一：每平米售價第一、單盤年銷售額第一、第一個獲得當?shù)亟鹑跈C構融資的內(nèi)地房地產(chǎn)商的“三個第一”。
一句話來說，政府調(diào)控給我們企業(yè)提出了更高的要求，但我們依然有很多機會。
騰訊房產(chǎn)：奧園商業(yè)地產(chǎn)集團的未來3-5年的規(guī)劃是怎樣的？
張�。簥W園商業(yè)地產(chǎn)集團近年來增長強勁，與奧園地產(chǎn)集團并駕齊驅(qū)，構成中國奧園地產(chǎn)集團旗下兩大主力集團。未來三年，奧園商業(yè)地產(chǎn)集團將沖刺千億目標。同時，奧園商業(yè)地產(chǎn)集團將讓中國十分之一縣域落戶奧園廣場；聚焦城中村改造，助力城市升級；三年內(nèi)按集團要求全國各地將有更多的奧園廣場開業(yè)；并做強華南、華東、西南、中部、華北和廣西六大區(qū)域公司；同時通過奧園合伙人制度和激勵體系，讓員工與企業(yè)共同發(fā)展，打造一個“政府、股東、投資者、合作伙伴、員工、商家、客戶、消費者”共贏生態(tài)圈。
