房產(chǎn)稅是一把雙刃劍，若設(shè)計(jì)合理，能促進(jìn)樓市有效降溫；而設(shè)計(jì)不合理，可能進(jìn)一步推高房?jī)r(jià)，使樓市變得更加瘋狂，搞不好將刺破樓市泡沫，最終導(dǎo)致樓市崩盤。
前些天消息披露，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部已要求房?jī)r(jià)漲幅較大的城市全部出臺(tái)“限購(gòu)令”，住建部向地方官員施壓，“不限購(gòu)，就約談”�？戳诉@條消息，覺得不好，本來所謂的“約談”大多不過是“走過場(chǎng)”，而強(qiáng)行動(dòng)用行政手段限購(gòu)這種違背市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)則的做法，卻要大行其道�；蛟S有人認(rèn)為，這是個(gè)不錯(cuò)的主意，限制那些有錢人買房，房?jī)r(jià)不就下來啦！諸如此類的想法，最后都難免竹籃打水一場(chǎng)空。
之所以這樣說，是因?yàn)槲磥矸績(jī)r(jià)走勢(shì)不在于多少城市出臺(tái)“限購(gòu)令”，而是主要取決于貨幣政策和土地供應(yīng)。
土地供應(yīng)有限，房子也不能敞開供應(yīng)，房地產(chǎn)變得近似于“奇貨可居”，而貨幣卻不斷貶值，充足的流動(dòng)性等因素決定了試圖限制有錢人買房的政策效果必然大打折扣。在目前供不應(yīng)求的樓市推行房產(chǎn)稅，極易轉(zhuǎn)嫁給購(gòu)買者進(jìn)而推高房?jī)r(jià)。
這就像在一個(gè)公開的市場(chǎng)中，銷售一種數(shù)量有限且不斷升值的商品，面對(duì)眾多的購(gòu)買者，商家說，“你們別搶啊，每人只準(zhǔn)買一件！”。馬上稅務(wù)部門的人出來說，“搶什么搶，我要收稅了！”在任何情況下，僧多粥少都無(wú)法滿足所有人的欲望。
這些年在很多城市，普通居民幾乎已經(jīng)買不起房子，但房?jī)r(jià)照樣飛漲，原因究竟何在？其實(shí)道理也很簡(jiǎn)單——普通居民買不起房，有錢人照買不誤；大多數(shù)人不買房，開發(fā)商生活照樣有滋有味。
就拿北京來說，有１８００萬(wàn)多人口，每年只要有１０萬(wàn)人買房，就足以支撐起整個(gè)北京樓市并推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。換句話說，只要１０００個(gè)人中有６個(gè)人買房，市場(chǎng)就可以高枕無(wú)憂。北京作為全國(guó)首都，有錢人多，如果不加大供應(yīng)，現(xiàn)行的限購(gòu)政策根本不足以遏制房?jī)r(jià)上漲。
在現(xiàn)有條件下，要使北京樓市很快退燒，除了遷都，只有加大供應(yīng)，后者也是其他城市避免房?jī)r(jià)過快上漲，促使樓市平穩(wěn)健康發(fā)展的唯一辦法。在制度上進(jìn)行徹底革新，實(shí)施真正的市場(chǎng)化改革可能使房?jī)r(jià)回歸到合理水平。
仔細(xì)分析一下當(dāng)前的局勢(shì)：２０１０年，全國(guó)賣地收入達(dá)到創(chuàng)紀(jì)錄的２．７萬(wàn)億元，土地供應(yīng)雖然有所增加，但增量仍然有限。政府對(duì)土地財(cái)政和樓市的過度依賴，使得政府難以真正打壓樓市，未來仍將以“維穩(wěn)”為主。而２０１０年地王頻出地價(jià)創(chuàng)下新高，“羊毛出在羊身上”，未來兩三年將形成較大的房?jī)r(jià)上漲壓力。
另外中國(guó)貨幣發(fā)行量１９９０年為６０００億， ２０００年是６００００億，２０１０年是６３００００億， 二十年增長(zhǎng)了１００多倍，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過ＧＤＰ增速。截至２０１０年６月末，中國(guó)廣義貨幣供應(yīng)量Ｍ２余額為６７．３９萬(wàn)億元，折合９．９萬(wàn)億美元左右，而同期美國(guó)的廣義貨幣供應(yīng)量Ｍ２僅為８．６萬(wàn)億美元。中國(guó)Ｍ２比美國(guó)整整高出１．３萬(wàn)億美元！可是美國(guó)的ＧＤＰ總量是中國(guó)的３倍多，美國(guó)的人均ＧＤＰ是中國(guó)的１４倍多！中國(guó)貨幣超發(fā)已是不爭(zhēng)的事實(shí)，大量熱錢涌入樓市也是當(dāng)前房?jī)r(jià)上漲的巨大壓力所在。
綜合以上因素判斷，在未來兩三年內(nèi)，受制于土地供應(yīng)無(wú)法滿足居民對(duì)住房的需求，而保障性住房又無(wú)法全面覆蓋所有中等收入階層，加上通脹和熱錢等因素將推動(dòng)房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲，部分城市房?jī)r(jià)上漲幅度依然可能較大。
應(yīng)該看到，房產(chǎn)稅是一把雙刃劍，若設(shè)計(jì)合理，能促進(jìn)樓市有效降溫；而設(shè)計(jì)不合理，可能進(jìn)一步推高房?jī)r(jià)，使市場(chǎng)變得更加瘋狂，搞不好將刺破樓市泡沫，最終導(dǎo)致樓市崩盤。
土地市場(chǎng)的高度壟斷和房產(chǎn)市場(chǎng)的嚴(yán)格監(jiān)管，可以讓樓市一段時(shí)期保持繁榮，但無(wú)法實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)遠(yuǎn)的穩(wěn)定。針對(duì)上述問題，該是政府采用“治本”而不是“治表”之策，對(duì)樓市進(jìn)行徹底治療的時(shí)候了。
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